Le jugement rendu le 10 juillet 2024 par le tribunal de paix de Diekirch (n° 865/24) apporte une précision utile sur le régime des clauses pénales en matière de bail commercial et sur le traitement des créances locatives en cas de faillite du preneur. Le juge rappelle le principe, fixé à l'article 1152 du Code civil, selon lequel le maintien de la peine conventionnelle constitue la règle et sa modification l'exception, et il réduit en l'espèce l'indemnité forfaitaire de relocation stipulée à six mois de loyer à l'équivalent de trois mois, en raison de son caractère manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi. Sur le plan de la faillite, la décision confirme que la faillite du preneur ne met pas fin au bail de plein droit. Elle opère une distinction décisive entre les arriérés antérieurs au jugement déclaratif, qui ne peuvent faire l'objet que d'une fixation de créance au passif, et les loyers postérieurs, qualifiés de dettes de la masse et susceptibles de faire l'objet d'une condamnation contre le curateur. La décision combine ainsi le contrôle judiciaire des clauses pénales avec les règles de concours des créances propres à la procédure collective. ## I. Faits et procédure Par accord de sous-bail et d'approvisionnement en boissons du 26 septembre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) ainsi qu'à PERSONNE1.) un immeuble de commerce et d'habitation sis à L-ADRESSE4.), exploité sous l'enseigne « ENSEIGNE1.) ». Le loyer mensuel indexé s'élevait à 1.320 €, auquel s'ajoutaient une avance mensuelle sur charges de 250 € et une participation mensuelle de 60 € à l'entretien des conduites de bière. Par requête déposée le 22 février 2024, bailleresse a fait convoquer les deux preneurs devant le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner le déguerpissement et obtenir la condamnation solidaire, subsidiaire ou in solidum des locataires au paiement de 6.302,05 € d'arriérés de loyer et de 9.780 € d'indemnité de relocation. Entre-temps, le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière commerciale, avait prononcé, par jugement du 21 février 2024, la faillite de la société SOCIETE2.), dont Maître Marguerite RIES a été désignée curateur. Celle-ci est intervenue volontairement à l'instance. Au cours de la procédure, la bailleresse a porté sa demande en arriérés à 6.736,72 € pour la période courant jusqu'au 8 mars 2024, date de la restitution des clés et de l'état des lieux de sortie, puis a renoncé à sa demande en déguerpissement. Les débats se sont déroulés aux audiences des 26 avril et 12 juin 2024, après une rupture du délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La décision soulève essentiellement deux questions. La première est de savoir si l'indemnité forfaitaire contractuelle, égale à six mois de loyer et de charges, peut être maintenue en l'état ou doit être modérée au regard de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil. La seconde est de déterminer le régime applicable aux créances locatives selon qu'elles sont nées avant ou après le jugement déclaratif de faillite du preneur. **Sur la clause pénale.** Le tribunal rappelle que l'article 1152 du Code civil impose en principe le maintien de la peine convenue, le juge ne disposant de la faculté de la modérer ou de l'augmenter que lorsqu'elle est « manifestement excessive ou dérisoire », toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Il procède ensuite à une comparaison entre le montant réclamé et le préjudice réellement subi par la bailleresse. Au terme de cette appréciation, il estime l'indemnité conventionnelle excessive et la réduit à trois mois de loyer, soit 4.890 € (3 × 1.630 €, le loyer et les charges mensuels étant ici pris en compte pour le calcul). Cette réduction, opérée de manière mesurée, traduit l'exercice du pouvoir modérateur sans remise en cause de la validité de la clause. **Sur la compensation.** La bailleresse ayant accepté la compensation avec la garantie locative de 8.000 €, le tribunal opère la compensation légale des créances réciproques. Le solde dû par le preneur personnel, PERSONNE1.), s'établit à 3.626,72 €, assorti des intérêts légaux à compter de la demande. **Sur l'effet de la faillite.** Le tribunal pose le principe selon lequel la faillite du preneur ne met pas fin au bail de plein droit, non plus que la faillite du bailleur. Si le curateur entend pours