## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-10, n° 2437 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2437/24 L-OPA1-12669/22 Audience publique du 10 juillet 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile et de contredit à ordonnance conditionnelle de paiement, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ADRESSE1.), représenté par son syndic, la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.) partie demanderesse originaire partie défenderesse sur contredit comparant par Maître Enzo MARTINELLI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François REINARD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et PERSONNE1.), demeurant professionnellement à L-ADRESSE3.) partie défenderesse originaire partie demanderesse par contredit représentée par l’étude d’avocats BOONE SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-2210 LUXEMBOURG, 66, boulevard Napoléon Ier, inscrite à la liste V du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B176115 2 comparant à l’audience par Maître Alexandre CAYPHAS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits Suite au contredit formé le 3 février 2023 par PERSONNE1.) contre l’ordonnance conditionnelle de paiement délivrée le 2 janvier 2023 et notifiée à la partie défenderesse originaire en date du 9 janvier 2023, les parties furent convoquées à l’audience publique du 15 mars 2023. À l’appel de la cause à la prédite audience publique, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 14 juin 2023. Par la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises. Lors de l’audience du 5 juin 2024 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Enzo MARTINELLI, en remplacement de Maître François REINARD, et Maître Alexandre CAYPHAS, en représentation de la société BOONE SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Par la suite, l’affaire fut refixée pour la continuation des débats à l’audience du 19 juin 2024. Lors de la dernière audience, Maître Enzo MARTINELLI et Maître Alexandre CAYPHAS furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: 1. Indications de procédure Par ordonnance conditionnelle de paiement n°L-OPA1-12669/22 délivrée le 2 janvier 2023, PERSONNE1.) a été sommé à payer la somme de 5.006,06.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, soit le 9 janvier 2023, au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ADRESSE1.), représenté par son syndic, la société SOCIETE1.) SA. Par courrier entré au greffe de la justice de paix le 3 février 2023, PERSONNE1.) a formé contredit contre ladite ordonnance de paiement. 2. Demandes, moyens et prétentions de la partie demanderesse Aux termes de sa requête en matière d’ordonnance conditionnelle de paiement du 10 novembre 2022, la partie demanderesse a demandé de condamner 3 PERSONNE1.) à lui payer les frais et charges restés impayés au 8 septembre 2022, pour un montant de 5.006,06.-EUR, lequel se composerait : - des factures des sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) ; du solde relatif aux frais et charges restés impayés ; des frais pour courriers recommandés pour les divers rappels et mises en demeure. À l’audience des plaidoiries du 19 juin 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ADRESSE1.) a réduit sa demande en paiement au montant de 3.024,89.-EUR, au vu de plusieurs paiements intervenus entretemps, et a sollicité la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer ladite somme, sur base de la responsabilité contractuelle, sinon quasidélictuelle (enrichissement sans cause), sinon délictuelle, avec les intérêts légaux tels que de droit à partir de la mise en demeure du 8 septembre 2022, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. La partie demanderesse a également demandé que PERSONNE1.) soit condamné à lui verser une indemnité de procédure de 1.500.-EUR ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure. Il convient de lui en donner acte. À l’appui de sa demande en condamnation et en réplique à l’argumentation de la partie défenderesse, la partie demanderesse a plaidé ce qui suit : 1/ Sur les factures des sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) Selon la requérante, PERSONNE1.) lui serait redevable de la somme de 3.494,43.-EUR (2.722,81+771,62 TTC), en vertu d’un accord entre la défenderesse et PERSONNE2.) de partager le coût des travaux exécutés par les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) à raison de 50 % chacun. Dans ce contexte, la demanderesse a exposé : - - - que par acte modificatif n°18.077 du 29 mai 2017, les seuls copropriétaires à l’époque de la résidence sise à L-ADRESSE3.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.), avaient, par devant le notaire Camille MINES, décidé de diviser la prédite résidence en 5 appartements, 3 pour PERSONNE2.) et 2 pour PERSONNE1.) ; qu’au courant du mois de juillet 2017, PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE1.) ont communément décidé de mandater l’entreprise SOCIETE2.), afin que cette dernière procède au remplacement de l’ancien tableau électrique par un nouveau, au vu de la nouvelle configuration des lieux, dont les frais devaient être supportés par chacun à raison de 50 % (1 nouveau tableau avec 2 nouveaux compteurs supplémentaires, 1 pour chacun), ce qui résulterait notamment expressément d’un courriel adressé par PERSONNE1.) à PERSONNE2.) le 22 juillet 2017 ; que dans le cadre de ce même accord, ils avaient également décidé de mandater la société SOCIETE3.) pour que cette dernière réalise les travaux de maçonnerie 4 - - - - - - nécessaires pour mettre en place le nouveau tableau électrique, dont les frais devaient également être supportés par chacun à raison de 50 % ; que les travaux effectués par la société SOCIETE2.) ont été facturés au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ADRESSE1.) pour un montant total de 5.445,62.-EUR TTC, soit 2.722,81.-EUR TTC (50%) à charge de PERSONNE1.), et les travaux SOCIETE3.) pour un montant total de 1.543,23.-EUR TTC, soit 771,62.-EUR TTC à charge de PERSONNE1.) ; que ces montants ont été repris dans les répartitions des frais pour les exercices allant des années 2017/2018 aux années 2021-2022 ; que pour les travaux SOCIETE3.), un acompte a été payé par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ADRESSE1.) à raison de 50 % du montant total des travaux, tva non comprise, soit 659,50.-EUR le 14 mars 2018 sur le montant de 1.319.-EUR HTVA ; que le montant dû par PERSONNE1.) au titre des travaux SOCIETE3.), à savoir la somme de 771,62.-EUR TTC, a été reparti, à moitié (385,81.-EUR) dans l’exercice 2017-2018, et à moitié (385,81.-EUR), dans l’exercice 2019-2020, de sorte que contrairement aux allégations de PERSONNE1.), il n’y a pas eu double facturation à son préjudice ; que PERSONNE1.) a fait réaliser des travaux en catimini par la société SOCIETE4.) pour son seul compteur, en dehors de l’accord initialement trouvé avec PERSONNE2.), au motif fallacieux que cette dernière aurait laissé « trainer » les choses et sans informer celle-ci, ni le syndicat, des travaux qu’il envisageait; qu’en tout état de cause, les travaux entrepris par PERSONNE1.) avec la société SOCIETE4.), à son initiative personnelle et en secret, en dehors des termes convenus avec PERSONNE2.), ne pourraient en aucun cas annuler les engagements qu’il avait pris aux termes de l’accord trouvé avec cette dernière, laquelle a payé sa part des frais ; qu’il appartient dès lors, dans tous les cas, à PERSONNE1.) de respecter ses engagements et de payer sa part des frais pour les travaux réalisés par les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) qui lui ont indéniablement profités. 2/ Sur la communication régulière des factures et décomptes : - - - que contrairement aux allégations de la partie défenderesse, toutes les factures et décomptes ont été communiqués à PERSONNE1.), ainsi qu’il ressort clairement des pièces versées ; en réalité, ce dernier n’aurait tout simplement pas jugé utile d’aller récupérer les courriers recommandés à la poste ; que PERSONNE1.) ne saurait valablement prétendre n’avoir rien su, alors qu’il a été toujours mis en copie des échanges de courriels entre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ADRESSE1.) et PERSONNE2.) ; que preuve en serait qu’il aurait tout payé pour son deuxième appartement, dont le décompte final présentait un solde créditeur le 30 mai 2023; que, par ailleurs, les exercices 2019-2020, 2020-2021 et 2021-2022 avaient tous été approuvés par l’assemblée générale dont les procès-verbaux lui avaient été communiqués et à propos desquels il n’avait jamais émis la moindre objection. 3/ Sur les paiements tardifs et sporadiques de PERSONNE1.) pris en compte dans les décomptes établis 5 La partie demanderesse a encore fait valoir que les décomptes seraient parfaitement exacts et que tous les paiements effectués par PERSONNE1.) avaient été comptabilisés, à savoir les suivants : -un paiement de 1.200.-EUR du 13 février 2022 ; -un paiement de 224,27.-EUR du 20 février 2022 ; - un paiement de 2.302,77.-EUR (contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), il n’aurait pas payé la somme de 2.303,37.-EUR, alors qu’il faudrait en déduire les frais de transaction de 0,60.-EUR) en date du 13 juin 2022, lequel a été comptabilisé correctement dans le décompte relatif au deuxième appartement de PERSONNE1.). (À l’audience des plaidoiries du 14 juin 2023, la partie défenderesse a admis avoir mal interprété les décomptes et a donc reconnu que le montant de 2.302,77.-EUR serait encore dû, à la suite de quoi, elle a procédé au paiement du montant de 2.300.-EUR en date du 9 juin 2024, de sorte qu’à ce jour seul le montant de 2,77.-EUR serait encore dû) ; -un paiement de 1.000.-EUR le 14 novembre 2022 (contrairement aux allégations de PERSONNE1.), il n’a pas payé la somme de 1.000,60.-EUR alors qu’il y a lieu d’en déduire les frais de 0,60.-EUR liés à la transaction). -un paiement de 1500.-EUR le 6 mars 2023 ; -un paiement de 2.000.-EUR le 14 janvier 2024 ; -un paiement tardif de 1.583,08.-EUR le 27 mai 2024. 4/ Sur l’indemnité de procédure La partie demanderesse a encore sollicité la condamnation de PERSONNE1.) à lui verser une indemnité de procédure de 1.500.-EUR au motif que son comportement consistant à contester systématiquement les sommes réclamées avant de finalement les verser en grande partie lui aurait causé une perte de temps considérable et des frais élevés et inutiles. 3. Demande, moyens et prétentions de la partie défenderesse À l’audience des plaidoiries, la défenderesse a soulevé, à titre principal, l’irrecevabilité de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ADRESSE1.), arguant que les travaux réalisés par SOCIETE2.) et SOCIETE3.) ne relevaient pas de la copropriété, mais étaient spécifiques aux appartements appartenant à PERSONNE2.), et n’avaient jamais fait l’objet d’un vote à l’assemblée générale des copropriétaires. À titre subsidiaire et sur le fond, elle a conclu au débouté de la demande de la partie demanderesse, sinon, à titre plus subsidiairement encore, à condamner PERSONNE1.) au seul paiement de la somme de 1.390,28.-EUR (3.022,12.EUR-1.631,85.EUR), calculée sur la base des millièmes de copropriété, soit au prorata de ses droits immobiliers qu’il détenait au jour de l’affectation du montant de la facture SOCIETE2.). 6 À l’appui de ses moyens et prétentions, PERSONNE1.) a exposé ce qui suit : - - - - - - - - - que la copropriété est composée d’un rez-de-chaussée comprenant les caves et les garages, d’un premier étage comprenant deux appartements, et d’un second étage comprenant trois appartements ; qu’il a fait l’acquisition auprès de PERSONNE2.) du premier étage, tandis que cet