Synthèse doctrinale. Par jugement du 10 juillet 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg (8e chambre) statue sur la validité d'un « mandat de vente exclusif » conclu entre un agent immobilier et l'un des deux copropriétaires indivis d'un immeuble, lequel avait ensuite fait vendre le bien par une autre agence. Le tribunal écarte d'abord l'argument du défaut de qualité et d'intérêt à agir de l'agence, en rappelant que la qualité n'est pas une condition de recevabilité lorsque le demandeur se prétend titulaire du droit invoqué, et en relevant que le mandat, imprimé sur le papier à en-tête de l'enseigne, désignait l'agent comme conseiller de la société. Il requalifie ensuite le contrat : l'agent immobilier, qui ne se borne pas à rechercher un acquéreur mais est habilité à vendre au nom du propriétaire, est un mandataire, non un simple intermédiaire. Surtout, le tribunal annule ce mandat au motif que la vente d'un bien indivis exige le consentement de tous les indivisaires ou un mandat spécial, et que la ratification de l'épouse copropriétaire n'est pas établie, celle-ci ayant souhaité un mandat non exclusif. La demande en paiement de la commission est donc rejetée, avec condamnation de la société demanderesse aux dépens. ## I. Faits et procédure Par exploit d'huissier du 24 août 2022, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. a assigné PERSONNE1.) en paiement de la somme de 80.730 euros, correspondant à une commission de 3 % plus TVA sur le prix d'un immeuble d'habitation situé à Luxembourg, facture émise le 15 juin 2022. Elle soutenait que PERSONNE1.) lui avait confié, le 5 janvier 2022, un mandat de vente exclusif d'une durée de six mois, pour un prix de 2.300.000 euros, et que l'immeuble avait néanmoins été vendu pendant cette période, par compromis signé en juin 2022, au mépris de cette exclusivité. Elle sollicitait en outre une mesure de production forcée du compromis auprès des acquéreurs. Le défendeur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, la nullité du mandat faute d'avoir fait intervenir son épouse, copropriétaire indivise du bien, et contestait le caractère exclusif du mandat, en produisant des attestations testimoniales établissant qu'un mandat non exclusif avait été envisagé. À titre subsidiaire, il demandait la réduction de la commission sur le fondement des articles 1152 et 1231 du Code civil. L'instruction fut clôturée le 21 décembre 2023 et l'affaire plaidée le 6 mars 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la qualité et l'intérêt à agir de la société.** Le défendeur soutenait que le mandat avait été consenti à une personne physique, conseiller de l'enseigne, et non à la société. Le tribunal rappelle le principe selon lequel « celui qui a un intérêt personnel au succès ou au rejet d'une prétention a qualité pour agir », et que la qualité n'est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l'action est exercée par celui qui se prétend titulaire du droit, l'existence de ce droit relevant du bien-fondé. Il constate que le document, imprimé sur le papier de l'enseigne, mentionne la société comme adresse, que la commission est stipulée au profit de l'agence, et que le registre de commerce établit que la société exploite cette enseigne. L'intérêt et la qualité à agir sont donc admis. **Deuxième question : la qualification du contrat.** Se fondant sur l'article 61 du Nouveau Code de procédure civile, le tribunal procède à la qualification des faits indépendamment de la dénomination retenue par les parties. Il rappelle que l'agent immobilier n'est en principe pas mandataire, sa mission se limitant à la recherche d'acquéreurs et relevant du louage d'industrie. Le mandat suppose en revanche un pouvoir de représentation pour accomplir un acte juridique au nom du mandant. Au Luxembourg, la jurisprudence ne qualifie de mandat le contrat avec l'agent que si celui-ci a reçu le pouvoir de représenter le client dans un acte juridique tel qu'une vente, un tel mandat devant être exprès conformément à l'article 1988, alinéa 2, du Code civil. Le contrat litigieux, qui autorisait l'agent à « vendre en leur nom », relève de cette catégorie et constitue un mandat. **Troisième question : la nullité du mandat.** Le moyen tiré de l'article 1599 du Code civil (vente de la chose d'autrui) est écarté, la nullité qui en résulte étant relative et ne pouvant être invoquée ni par le vendeur ni par le véritable propriétaire. En rev