Synthèse doctrinale. Par un jugement du 10 juillet 2024 (n° TAL-2020-04034 et TAL-2020-09469, rôle commercial), le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, quinzième chambre, examine la portée d'une clause de bail commercial aux termes de laquelle des signataires personnes physiques « seront alors uniquement tenus comme garants solidaires et indivisibles » des obligations de la société locataire qui doit reprendre le bail, ainsi que la cession ultérieure du bail à une tierce société. Le tribunal rappelle que le cautionnement peut revêtir un caractère commercial lorsqu'il est souscrit par un dirigeant de droit de la société garantie, ce qui rejaillit sur le régime probatoire et sur l'appréciation des exceptions tirées de la disproportion ou de l'absence de mention manuscrite. Il pose par ailleurs une règle de compétence importante : le juge de l'action est juge de l'exception, mais la contestation de l'existence même d'une créance de loyers relevant de la compétence exclusive du juge de paix en matière de bail, le tribunal de commerce se déclare incompétent sur ces points. La décision articule ainsi interprétation de la volonté contractuelle (article 1156 du Code civil), qualification du cautionnement et répartition des compétences juridictionnelles. Le texte fourni étant tronqué au stade de l'analyse de la commercialité du cautionnement, le présent commentaire s'en tient à ce qui figure dans le document et ne préjuge pas du dispositif définitif. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial du 28 mars 2012, les propriétaires ont loué à deux personnes physiques, agissant pour compte d'une société anonyme en formation, un local commercial. La clause 20 du bail prévoyait que la société locataire devait être constituée dans les six mois et reprendre le bail dans les deux ans, les signataires ne restant alors « uniquement tenus comme garants solidaires et indivisibles » entre les héritiers et successeurs. La société anonyme locataire a été déclarée en faillite. Le bail a été cédé à une société à responsabilité limitée, par signification du 19 avril 2016 avec effet au 1er novembre 2016. Les propriétaires ont ensuite mis en demeure les signataires personnes physiques de payer les loyers impayés d'août à octobre 2016, puis ont obtenu contre le cessionnaire plusieurs condamnations (arriérés de loyers, indemnités d'occupation, indemnité de relocation), le cessionnaire étant lui-même déclaré en faillite. Par assignation du 14 mai 2020, l'un des propriétaires, puis, après décès de son épouse, son conjoint survivant par reprise d'instance du 10 juin 2024, ont demandé la condamnation des deux signataires au paiement des loyers impayés, puis des créances dues par le cessionnaire après imputation du produit de la vente forcée. Les défendeurs ont formé une demande reconventionnelle en restitution d'un dépôt de garantie de 32.347,89 euros et ont, par assignation du 25 novembre 2020, appelé en intervention le cessionnaire's dirigeant, lequel a conclu au rejet et sollicité, à titre subsidiaire, la prise en compte de sa bonne foi. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la compétence.** Le tribunal devait déterminer si la contestation de l'existence de la créance de loyers, fondée sur la gratuité accordée et la date effective de cession, relevait du juge de paix, compétent en vertu de l'article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile pour les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence et à l'exécution des baux. Le tribunal relève qu'il est saisi d'une demande de condamnation de cautions pour des loyers impayés par la société cautionnée et que, pour apprécier le bien-fondé de cette demande, il doit trancher l'existence même de la créance alléguée, ce qui relève de la compétence exclusive du juge de paix. Il se déclare en conséquence incompétent tant sur la demande principale relative aux loyers de 2016 que sur la demande reconventionnelle en remboursement du dépôt de garantie. **Second problème : la nature et l'étendue de l'engagement des signataires.** Le tribunal procède à l'interprétation de la clause 20, la formule « entre les héritiers et successeurs » étant jugée obscure. Se fondant sur l'article 1156 du Code civil, il recherche la commune intention des parties plutôt que le sens littéral. Il retient que, la reprise du bail par la société locataire étant prévue dans la même clause, les parties ont au moins entendu soumettre les obligations découlant du bail de la société locataire à la garantie des signataires. Il s'appuie sur un courrier de l'un des défendeurs reconnaissant implicitement être caution solidaire et indivisible. Sur la qualification, le tribunal rappelle que le cautionnement, civil par principe, peut être commercial lorsqu'il est souscrit par un