## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-11, n° 2444 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2444/24 L-BAIL-635/23 Audience publique du 11 juillet 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), 2 ) PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE1.) parties demanderesses sub 1)-2) comparant par Maître Louis Patrick HOUBERT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), immatriculée au RCS Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite suivant un jugement du 22 avril 2024, 2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.) parties défenderesses sub 1) comparant par Maître Carmen RIMONDINI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, pris en sa qualité de curateur de la société SOCIETE1.) SA sub 2) comparant par Maître Alexandra FRIIO, avocat, en remplacement de Maître Michel KARP, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 28 septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 23 novembre 2023. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 8 février 2024. Lors de la prédite audience, l’affaire a été mise au rôle général, les parties demanderesses faisant défaut. L’affaire fut réappelée à l’audience du 25 avril 2024, puis refixée au 13 juin 2024. Lors de la prédite audience, Maître Louis Patrick HOUBERT, Maître Carmen RIMONDINI, pris en sa qualité de curateur de la société SOCIETE1.) SA et Maître Alexandra FRIIO, en remplacement de Maître Michel KARP, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: La procédure et les prétentions des parties Suivant requête déposée en date du 28 septembre 2023 au tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) SA et de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : « (fichier) » 2 A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont précisé leurs demandes comme suit : - le total des arriérés de loyers s’élèverait désormais à 24.206,24 euros aux termes d’un décompte versé en tant que pièce 10, - à l’égard de PERSONNE3.), la moitié de cette somme, à savoir la somme de 12.103,12 euros est réclamée à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, - à l’égard de la société SOCIETE1.) SA, déclarée en état de faillite par un jugement du 22 avril 2024, une déclaration de créance aurait été déposée à hauteur de 10.428,12 euros, correspondant à la moitié des loyers échus avant ledit jugement. Actuellement, pour la période postérieure à la faillite, des arriérés de loyers et des avances sur charges à hauteur de 1.675 euros sont réclamés, - à l’égard de PERSONNE3.) et de la société SOCIETE1.) SA, des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros sont réclamés. Sur question du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont déclaré qu’ils auraient subi un dommage par la « résistance abusive de ne pas payer 15 échéances de loyers » et que la demande était basée principalement sur l’article 1134 du Code civil et subsidiairement sur l’article 1382 du Code civil. Les autres demandes, à savoir celles tendant à la résiliation judiciaire du bail et tendant au déguerpissement des lieux ont été maintenues. Il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de ces précisions et de leur demande à titre de dommages et intérêts. L’argumentaire des parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer que par un contrat de bail du 12 septembre 2018 signé avec PERSONNE3.) et la société SOCIETE1.) SA, ils ont donné en location un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros à augmenter d’avances sur charges de 150 euros par mois, soit 1.500 euros au total. En l’occurrence les loyers des mois de juillet 2022, décembre 2022, janvier 2023, février 2023, mars 2023, avril 2023, mai 2023, juin 2023, décembre 2023, janvier 2024, février 2024, mars 2024, avril 2024, mai 2024 et juin 2024 tout comme les décomptes pour charges des années 2018 à 2023 resteraient en souffrance pour un total de 24.206,24 euros. 3 La société SOCIETE1.) SA aurait été déclarée en faillite par jugement du 22 avril 2024. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent, outre à la condamnation de PERSONNE3.) au paiement de la moitié des loyers et des charges échues, à savoir la somme de 12.103,12 euros et de la société SOCIETE1.) SA en faillite au montant de 1.675 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, à la résiliation judiciaire du bail et au déguerpissement des locataires. PERSONNE3.) PERSONNE3.) soutient qu’il n’est pas clairement établi qui est le locataire de l’appartement en question. Subsidiairement, seule la société SOCIETE1.) SA en faillite serait à retenir comme locataire des lieux au vu de la formulation du contrat de bail. Encore plus subsidiairement, PERSONNE3.) ne conteste pas redevoir à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de 12.103,12 euros réclamée à titre d’arriérés de loyers et de charges. PERSONNE3.) ne s’oppose encore pas à la résiliation judiciaire du contrat de bail et sollicite un délai de déguerpissement de 6 mois. La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à l’indemnisation de leur dommage est contestée dans son principe et dans son quantum. La société SOCIETE1.) SA en faillite A l’audience du Tribunal, Maître Carmen RIMONDINI, le curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) SA a demandé à ce qu’elle soit tenue quitte et indemne de toute condamnation et conteste toute revendication à son égard. En effet, le contrat de bail conclu en l’espèce serait à seul usage d’habitation aux fins de la résidence personnelle de PERSONNE3.). Ce serait d’ailleurs ce dernier qui se serait toujours acquitté personnellement du loyer en question. Au vu de la destination des lieux, la société SOCIETE1.) SA en faillite ne saurait ainsi être considérée comme locataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ainsi, toute demande formulée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à l’encontre de la société SOCIETE1.) SA en faillite serait à déclarer non-fondée. 4 Maître Carmen RIMONDINI a encore conclu à l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à l’indemnisation d’un dommage subi pour cause de non-paiement de loyers alors qu’il s’agirait d’une demande nouvelle. L’appréciation du Tribunal La recevabilité de la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à l’allocation de dommages et intérêts Pour la première fois à l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont conclu à la condamnation in solidum de PERSONNE3.) et de la société SOCIETE1.) SA en faillite à la somme de 5.000 euros en déclarant qu’ils auraient subi un dommage par la « résistance abusive de ne pas payer 15 échéances de loyers » et que la demande était basée principalement sur l’article 1134 du Code civil et subsidiairement sur l’article 1382 du Code civil. PERSONNE3.) et Maître Carmen RIMONDINI, en tant que curateur de la société SOCIETE1.) SA en faillite, ont conclu à l’irrecevabilité de cette demande. Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l’acte introductif d’instance. Aux termes de l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile « L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ». C’est le principe de l’immutabilité du litige. Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu’à la condition que le principe de la demande reste le même ; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par la qualité des parties. Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent irrecevable. La réserve de style insérée à la fin de la requête selon laquelle il y aurait lieu de réserver aux requérants « de se réserver tous autres droits, dus, moyens et actions (…) » ne saurait, en aucun cas, remédier à une indication inexacte de l’objet des demandes. 5 La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à la condamnation de PERSONNE3.) et de la société SOCIETE1.) SA en faillite à des dommages et intérêts constitue une demande nouvelle non contenue dans la requête. Cette demande formulée à l’audience du Tribunal est dès lors à déclarer irrecevable.  Les effets du contrat de bail Il résulte de pièces versées en cause qu’en date du 12 septembre 2018 un contrat de bail a été conclu entre les personne suivantes : « (fichier) » Il en résulte que la société SOCIETE1.) SA, représenté par PERSONNE3.), est désignée comme « Preneur du bail » et PERSONNE3.) est désigné comme « Locataire ». Ces deux parties sont également regroupées sous la dénomination de « Contractants ». Ensuite, même si sous le point « 1. Objet » du même contrat de bail, le locataire des lieux est désigné au singulier, mais cette dénomination est suivie par la mention « qui accepte solidairement ». Cette dernière mention ne ferait aucun sens si PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient conclu le contrat de bail avec un seul co-contractant. Non-obstant la circonstance qu’il s’agit en l’espèce sans aucun doute d’un bail à usage exclusif d’habitation, il a été signé comme suit : « (fichier) » PERSONNE3.) a donc signé le bail en nom personnel et en tant que représentant de la société SOCIETE1.) SA. Il s’ensuit que tant PERSONNE3.) que la société SOCIETE1.) SA actuellement en faillite sont tenus par les effets de ce contrat de bail du 12 septembre 2018, les deux entités s’étant engagées séparément.  Les arriérés de loyers et de charges 6 Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’établir le bien-fondé de leur demande. Suivant jugement du 22 avril 2024, la société SOCIETE1.) SA a été déclarée en état de faillite. Comme il est de principe que la faillite ne met pas fin au bail, il échet de constater que la résiliation du bail n’est pas encore intervenue, ce point étant analysé ci-dessous. Le contrat de bail est un contrat synallagmatique impliquant des obligations réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. L’obligation essentielle du bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie, l’obligation essentielle du preneur est de payer au bailleur un loyer. Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. L’article 452 du Code de commerce, qui prévoit la suspension des poursuites individuelles dès le