## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-11, n° 2455 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2455/24 L-BAIL-3/24 Audience publique extraordinaire du 11 juillet 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre l’association sans but lucratif SOCIETE1.) ASBL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Samuel BECHATA, avocat, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8 janvier 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 6 février 2024. Lors de la prédite audience, Maître Samuel BECHATA se présenta pour la partie défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 19 mars 2024. Par la suite, l’affaire fut refixée au 27 mars 2024 et ensuite au 26 juin 2024. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Alain BINGEN et Maître Samuel BECHATA furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 8 janvier 2024, l’association sans but lucratif SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, aux fins de voir constater qu’il est occupant sans droit ni titre du logement sis à L-ADRESSE2.), et s’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés sans droit dans un délai de quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir. La partie requérante sollicite encore la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à 1.000.- EUR ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens. 2 Les faits Suivant contrat de mise à disposition, l’association sans but lucratif SOCIETE1.) a mis à disposition de PERSONNE1.) un logement sis à LADRESSE2.) moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 700,00.-EUR ainsi que des avances sur charges de 270,00.- EUR. Selon le point 1 dudit contrat, le droit d’utilisation court à partir du 1er août 2023 jusqu’au 31 décembre 2023. Il est encore constant en cause qu’à ce jour, la partie défenderesse et les membres de sa famille se maintiennent encore dans le logement précité. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) A titre reconventionnel, la partie défenderesse demande une indemnisation pour trouble de jouissance équivalente « à la valeur des loyers » versés d’août 2023 à juin 2024, soit (700 x 11 mois) 7.700.- EUR ainsi qu’une indemnisation du « préjudice de santé » étant donné que l’état du logement lui a causé des pathologies respiratoires (asthme) liées aux désordres affectant le logement qu’elle évalue à la somme totale 5.000.- EUR. En outre, PERSONNE1.) réclame encore une indemnité pour préjudice moral « du fait de vivre dans un logement insalubre » qu’il estime à 2.000.EUR. La partie défenderesse demande encore un délai aussi large que possible au déguerpissement. Elle expose vouloir rester avec sa famille dans le logement en question faute de mieux afin de ne pas se retrouver à la rue, malgré le fait que l’appartement est affecté de graves désordres. Finalement, elle sollicite encore la condamnation de la partie requérante à lui payer une indemnité de procédure à hauteur de 1.500.- EUR. A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que la partie requérante n’aurait pas mis à sa disposition un logement adéquat, étant donné que ce dernier était affecté de problèmes d’humidité et qu’il y avait des moisissures à l’intérieur sur les murs. Elle verse à ce titre un constat de la société SOCIETE2.) du 29 novembre 2023 constatant un problème d’humidité au sein du logement occupé par elle et les membres de sa famille. Aux termes de ce constat il est retenu 3 que : « l’humidité ne date pas d’aujourd’hui, c’est une humidité de longue date ». Elle produit encore une expertise unilatérale effectuée en date du 21 décembre 2023 réalisée par SOCIETE3.) aux termes de laquelle il est retenu que : « Lors de ma visite j’ai pu constater des traces d’humidité et de moisissures au niveau des pièces chambre à coucher parentale, chambre à coucher enfants, salon, cuisine et salle de bain. Au niveau de la cuisine, j’ai pu constater de la moisissure présente à l’intérieur des placards ainsi qu’au niveau de la salle de bain, de la moisissure sur le carrelage existant. Ce qui prouve l’importance de l’humidité dans ce logement. Mais également, la présence de condensation sur plusieurs fenêtres de différentes pièces du logement. Les murs sont contaminés par la moisissure, ainsi que certains plafonds […] La présence de cette forte moisissure et condensation, provient de murs trop isolés ou mal isolé, les petits murs peuvent également créer des chocs thermiques et ce malgré une aération quotidienne des pièces, dès que les fenêtres sont fermées, le processus de condensation reprend et la moisissure déjà fortement présente reprend de même. Dans ce cas, le locataire n’est nullement responsable et mis en cause et, de rappeler que la présence de moisissure est fortement toxique pour la santé, d’autant plus pour les enfants en bas âges. » En outre, elle produit encore quatre certificats médicaux tous datés du 22 décembre 2023, établis en son nom et celui de ses enfants, attestant de troubles de nature respiratoire vraisemblablement dus à l’exposition à des moisissures au sein du logement familial. SOCIETE1.) A l’audience du 26 juin 2024, la requérante a diminué le montant de sa demande en allocation d’indemnité d’occupation à la somme de 970.EUR. Il échet de lui en donner acte. Quant aux demandes adverses, elle les conteste tant dans leur principe que dans leur quantum et fait valoir que le locataire serait en réalité à l’origine des désordres au sein du logement qu’il occupe avec sa famille. 4 La demande en remboursement d’indemnité d’occupation serait à déclarer irrecevable, étant donné que la partie défenderesse serait occupante sans droit ni titre et ne pourrait pas bénéficier des dispositions de la loi de 2006 du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. A titre subsidiaire, elle fait encore valoir que la preuve des préjudices pécuniaires ne serait pas rapportée en l’espèce par la partie défenderesse. Concernant le délai de déguerpissement, elle fait valoir que depuis le dépôt de la requête, la partie défenderesse a encore pu bénéficier pendant 6 mois du logement en cause et que dès lors le délai de déguerpissement à accorder ne saurait dépasser un mois. Appréciation Les demandes principales de l’association sans but lucratif SOCIETE1.), introduites dans les formes et délais de la loi, sont à déclarer recevables. 1. Quant à la demande en déguerpissement A titre liminaire, il y a lieu de constater que le contrat signé le 7 août 2023 ne tombe pas sous le champ d’application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, alors que ledit contrat est à qualifier de convention d’occupation précaire. Le tribunal constate que le contrat du 7 août 2023 est arrivé à son échéance en date du 31 décembre 2023 et que le défendeur est à qualifier à partir du 1er janvier 2024 d’occupant sans droit ni titre du logement sis à L-ADRESSE2.). Il y a partant lieu de déclarer fondée la demande en déguerpissement du défendeur. Dans la mesure où PERSONNE1.) et les membres de sa famille ont pu bénéficier du logement mis à leur disposition pendant encore six mois, et compte tenu de l’absence d’efforts sérieux entrepris afin de se reloger, étant donné que seule une demande adressée en date du 22 janvier 2024 au SOCIETE4.) et une seconde à l’attention de l’SOCIETE5.) afin d’obtenir un logement social figurent au dossier, il ne paraît pas justifié de leur accorder un délai de déguerpissement supérieur à un mois à partir de la notification du présent jugement. 2. Quant à la demande en paiement d’une indemnité d’occupation 5 Il est de principe que si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution du bail ou d’un contrat de mise à disposition, il est redevable d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité d’occupation en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur. L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une occupation précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri. PERSONNE1.) étant occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024, SOCIETE1.) peut valablement prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation à partir de cette date jusqu’à la date du déguerpissement. En ce qui concerne le montant à allouer à titre d’indemnité d’occupation, il y a lieu de préciser que l’indemnité due de ce chef trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire corrélativement appauvri. Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble sans les charges, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur. (Le contrat de bail en droit luxembourgeois, Lex Thielen édition 2020, p 188) En l’espèce, il est constant en cause que la requérante est une association sans but lucratif oeuvrant dans le domaine caritatif, notamment afin d’aider des personnes démunies à trouver un logement. Il en va de soi que le montant des indemnités d’occupation sollicitées pour la mise à disposition d’un logement se trouvent bien en dessous des prix du marché de l’immobilier. Au vu de ce qui précède et à défaut d’autres éléments, tout en tenant compte de la situation précaire de la partie défenderesse, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 700,- EUR. 3. Quant aux demandes reconventionnelles 6 La demande pour trouble de jouissance est à déclarer recevable pour se baser sur les articles 1719 du Code civil et suivants afférant au louage d’ouvrage. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1. de délivrer au preneur la chose louée, 2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, 3. d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur ne répond cependant pas des fautes du locataire. Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Doivent être considérés comme nécessaires tous les travaux ou réparations qui s’imposent pour permettre au preneur de jouir