## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-11, n° 2467 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 2467/24 Dossier no. L-BAIL-154/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 JUILLET 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), et PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, comparant par Maître Alex ENGEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Amadou NDIAYE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 5 mars 2024. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 18 avril 2024. Après deux remises, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 20 juin 2024 lors de laquelle elle fut retenue. A cette audience, Maître Alex ENGEL, qui se présenta pour les parties demanderesses, et Maître Amadou NDIAYE, qui se présenta pour la partie défenderesse, furent entendus en leur moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants: Suivant contrat de bail conclu en date du 18 février 2018, ayant pris effet le 1er mars 2018 pour une durée d’une année, bail tacitement reconductible d’année en année, PERSONNE4.) a donné en location à PERSONNE3.) un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement le premier de chaque mois d’un loyer de 700 euros et d’une avance sur charges de 100 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 800 euros. Suivant acte notarié du 4 octobre 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis l’immeuble sis à L-ADRESSE2.) et ils ont repris le susdit bail. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mars 2023, ils ont résilié le contrat de bail pour motif grave et légitime consistant dans la démolition de l’immeuble conformément à l’article 12 (2) c) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation avec effet à sa prochaine échéance annuelle, soit au 1er mars 2024. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 5 mars 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre, pour : - principalement, voir constater la résiliation du contrat de bail pour motif grave et légitime avec effet au 1er mars 2023 ; subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail avec effet immédiat ; 2 - - - - - voir dire que PERSONNE3.) est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis à LADRESSE2.), depuis le 1er mars 2024, d’un local situé au rez-de-chaussée, côté gauche et d’un garage dans le même immeuble, depuis une date inconnue ; voir condamner PERSONNE3.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ; au besoin, voir autoriser les parties requérantes à faire expulser PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais étant récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; voir fixer l’indemnité d’occupation sans droit ni titre mensuelle redue à partir du 1er mars 2024 à 1.500 euros ; voir condamner la partie défenderesse à leur payer le montant de 2.600 euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur frais locatifs, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; voir condamner la partie défenderesse à leur payer une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. A l’audience des plaidoiries, les parties requérantes réduisent leur demande à 2.000 euros au titre des arriérés de loyers et d’avances sur frais locatifs redus pour les mois de mai 2023 à février 2024, un montant de 600 euros ayant été payé pour le mois de février 2024. Elles réclament ensuite l’octroi d’indemnités d’occupation à partir du mois de mars 2024 jusqu’au mois de juin 2024, à concurrence de la somme totale de 4.200 euros. PERSONNE3.) réclame à titre reconventionnel la réduction du loyer en raison de l’insalubrité des lieux loués, soit à concurrence d’un montant de 200 euros par mois à partir du mois de mai 2023, une indemnisation pour son préjudice moral à concurrence de la somme de 4.000 euros ainsi qu’une indemnisation pour son tableau endommagé de l’ordre de 20.000 euros. Il sollicite encore la restitution de la garantie locative à concurrence d’un montant de 800 euros. Il réclame finalement une indemnité de procédure de 1.000 euros. Il échet de leur en donner acte. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les parties requérantes font valoir qu’elles ont obtenu une autorisation de démolition en date du 21 février 2023. Nonobstant la résiliation du bail, qui n’aurait pas été contestée par la partie défenderesse et lettre de rappel du 11 janvier 2024 de libérer les lieux loués, la partie défenderesse refuserait de quitter les lieux loués. Par ailleurs, cette dernière occuperait sans autorisation un local, côté gauche de l’appartement et un garage des parties requérantes, locaux qui ne faisaient l’objet d’aucune location. Aux termes du courrier du 11 janvier 2024, le défendeur aurait été également sommé 3 de désencombrer les lieux indûment utilisés, courrier auquel il n’aurait réservé aucune suite. En outre, depuis le mois de mai 2023, le défendeur ne paierait plus qu’un montant de 500 euros en guise de loyer et un montant de 100 euros au titre de l’avance pour frais locatifs, réduction qu’il aurait décidée de manière unilatérale. Il resterait donc redevable d’un total de 2.000 euros au titre des arriérés de loyers et d’avances sur frais locatifs redus pour les mois de mai 2023 à février 2024, montant au paiement duquel il conviendrait de le condamner. Les requérants demandent encore au tribunal de constater que le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024 et de le condamner au déguerpissement. Ils demandent en outre à voir fixer l’indemnité d’occupation à 1.500 euros correspondant à la valeur locative de l’immeuble avec le studio et le garage occupés sans autorisation à partir de cette même date. Au total, les parties requérantes réclament la somme de 6.200 euros pour arriérés de loyers et avances sur frais locatifs (mai 2023 à février 2024 : 2.000 euros) et indemnités d’occupation [mars 2024 à juin 2024 : 4.200 euros (6.000 – 1.800)]. PERSONNE3.) s’oppose à la demande en contestant la résiliation du bail. En vertu de la jurisprudence constante, il appartiendrait aux requérants de verser des plans ainsi que des devis concernant leur projet, ce qu’elles n’auraient cependant pas fait. Leur projet ne serait aucunement justifié. La preuve du motif grave ne serait donc pas apportée. Il fait ensuite exposer qu’il a unilatéralement réduit le montant du loyer à partir du mois de mai 2023 au motif que le logement nécessiterait des réparations. Il y aurait une fuite d’eau au niveau du plafond. Il invoque l’exception d’inexécution, dès lors que le bailleur aurait manqué à son obligation d’entretien des lieux loués. L’eau provenant de la fuite aurait coulé sur son tableau qui aurait été endommagé. Il fait ensuite préciser que depuis février et mars 2024, il aurait enlevé tout son matériel du studio. Subsidiairement, il demande un délai de déguerpissement de trois mois en faisant valoir que compte tenu de son salaire de 2.300 euros net il lui serait difficile de trouver un nouveau logement. Les parties requérantes font répliquer que suivant la jurisprudence constante, il suffit de produire l’autorisation de démolition. La démolition constituerait un motif grave et légitime pour résilier le bail. Elles contestent l’exception d’inexécution qui ne serait pas fondée au vu des quelques échanges de WhatsApp versés en cause, ne démontrant aucunement l’existence de désordres affectant les lieux loués. Par ailleurs, il résulterait des pièces versées qu’elles ont fait intervenir des professionnels pour réparer la fuite d’eau. La partie adverse ne verserait aucune pièce permettant de caractériser son prétendu préjudice moral. Elle n’établirait pas l’endommagement de son tableau et elle n’apporterait pas non plus une preuve montrant la libération du studio et du garage. Les parties requérantes s’opposent au délai de déguerpissement de trois mois, les pièces adverses ne prouvant aucunement que le locataire ait entrepris des recherches actives et utiles d’un nouveau logement. Elles donnent finalement à considérer que la demande relative à la restitution de la garantie bancaire serait à rejeter pour être prématurée. 4 D. L’appréciation du Tribunal : La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) et la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) ayant été introduites dans les délai et forme de la loi sont à dire recevables en la forme. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) d’établir le bien-fondé de leur demande. Suivant contrat de bail conclu en date du 18 février 2018, ayant pris effet le 1er mars 2018 pour une durée d’une année, bail tacitement reconductible d’année en année, PERSONNE4.) a donné en location à PERSONNE3.) un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement le premier de chaque mois d’un loyer de 700 euros et d’une avance sur charges de 100 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 800 euros. Suivant acte notarié du 4 octobre 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis l’immeuble sis à L-ADRESSE2.) et ils ont repris le susdit bail. 1)La résiliation du bail et le déguerpissement En vertu de l’article 12, paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé, à moins que : a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur. Le motif de résiliation invoqué, consistant en la démolition de l’immeuble constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail. 5 Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si la résiliation est régulière et si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location varient selon le motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le motif grave est une des causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le bail est conclu pour un terme précis, l’événement n’aura d’effets qu’à sa prochaine échéance. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, un délai de préavis, dont la durée sera de six mois si le motif est un besoin personnel et de deux ou trois mois dans les autres cas, devra être respecté. Il résulte des pièces versées en cause que par lettre recommandée du 31 mars 2023, les requérants ont résilié le contrat de bail avec effet au 1er mars 2024 en expliquant « q