Synthèse doctrinale. Par un jugement du 12 juillet 2024, la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, statuant en appel, confirme l'indemnisation accordée en première instance à des acquéreurs en l'état futur d'achèvement (VEFA) dont la livraison a été retardée. Le tribunal retient que le vendeur est débiteur d'une obligation d'achèvement dans un délai contractuel de vingt-quatre mois ouvrables, et que la survenance d'un retard résulte de l'absence de certificat de l'architecte attestant l'achèvement, prévu par la convention des parties et requis par l'article 1601-6 du Code civil. La juridiction écarte l'argument selon lequel l'immeuble aurait été achevé dès juillet 2022, au motif que la loi des parties exige expressément la production dudit certificat. Elle fixe ex aequo et bono le loyer de référence, rejetant des annonces jugées non comparables, et alloue une réparation pour préjudice moral lié aux tracasseries subies. La décision illustre la force obligatoire des stipulations contractuelles (article 1134 du Code civil) et la distinction entre préjudice matériel et préjudice moral en matière de troubles de jouissance. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 10 janvier 2020, les époux PERSONNE3.) ont acquis auprès de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) un appartement avec emplacement intérieur et cave, dans un immeuble en copropriété situé à ADRESSE3.), en l'état futur d'achèvement. La venderesse s'était engagée à achever les ouvrages dans un délai de vingt-quatre mois ouvrables à compter du 1er février 2020, sous réserve de la survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension. Il était constant que, compte tenu de la pandémie de Covid-19, des congés collectifs et des jours fériés, la livraison aurait dû intervenir au plus tard le 22 juin 2022. Le 15 juillet 2022, la venderesse a convoqué les acquéreurs à la remise des clés pour les 22 ou 29 juillet 2022. Le mandataire des acquéreurs a refusé cette convocation par courriel du 27 juillet 2022, faute de certificat de l'architecte attestant l'achèvement, et a réitéré cette exigence par lettre du 20 octobre 2022. La remise des clés, le constat d'achèvement et la réception ont finalement eu lieu le 12 décembre 2022. Saisi par les acquéreurs d'une demande tendant notamment à la réparation de la perte de loyers et d'un préjudice moral, le tribunal de paix de Luxembourg, par jugement du 30 novembre 2023, a condamné la venderesse à payer la somme de 8.600 euros, avec intérêts, rejetant la demande de remboursement des honoraires d'avocat. La société SOCIETE1.) a interjeté appel limité par exploit du 4 mars 2024. Les acquéreurs ont formé appel incident afin d'obtenir la réparation intégrale de la perte de loyers, soit 10.800 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait essentiellement deux questions. La première consistait à déterminer si le retard de livraison était imputable au vendeur ou au comportement des acquéreurs, lesquels avaient refusé la remise des clés en l'absence de certificat de l'architecte. La seconde portait sur l'évaluation du préjudice matériel, en particulier du montant du loyer de référence, et sur la réparation du préjudice moral. Sur le premier point, le tribunal rappelle la force obligatoire des conventions, consacrée par l'article 1134 du Code civil, et constate que les acquéreurs n'ont commis aucune faute contractuelle en exigeant le respect des stipulations de l'acte, en particulier la notification du certificat de l'architecte prévue par l'acte de vente. La juridiction relève que la réception n'a pu avoir lieu qu'au 12 décembre 2022 et que ce retard est imputable à des faits du vendeur ou de tiers. Elle écarte l'argument tiré de l'achèvement matériel de juillet 2022, dès lors que la loi des parties exigeait expressément la production d'un certificat qui n'a été fourni que le 12 décembre 2022. Le lien de causalité entre la faute contractuelle, consistant à ne pas livrer un immeuble achevé et certifié, et la perte de revenus locatifs est ainsi retenu. Sur le préjudice matériel, le tribunal écarte le loyer mensuel de 1.800 euros, faute de références comparables. Les trois annonces produites présentaient des surfaces, localisations et années de construction différentes, et l'une d'elles, de moindre surface, affichait le loyer le plus élevé. Aucune annonce portant sur un bien situé dans la même commune n'ayant été versée, la juridiction fixe ex aequo et bono le loyer à 1.350 euros mensuels, soit 8.100 euros pour six mois, sur le fondement