Le jugement rendu le 12 juillet 2024 par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer en instance d'appel, illustre les difficultés que soulève la preuve d'une modification orale des conditions financières d'un bail commercial. Les bailleurs réclamaient des arriérés calculés sur un loyer contractuel de 4.400 euros mensuels, tandis que la locataire invoquait un accord verbal de réduction à 3.800 euros tant qu'un sixième sous-locataire n'aurait pas été trouvé. Le tribunal retient le montant de 3.800 euros, en se fondant sur le décompte des chambres effectivement louées, et réforme ainsi le premier jugement sur le montant du loyer et de l'indemnité d'occupation. Il confirme en revanche la résiliation du bail, ainsi que l'obligation de déguerpir, qui n'était plus contestée en appel. La décision rappelle, en outre, que l'indemnité d'occupation relève de l'appréciation souveraine du juge du fond, et que l'indemnité de procédure obéit à un pouvoir discrétionnaire. Elle présente un intérêt pratique tenant à la charge de la preuve des paiements et à la portée de l'accord oral sur le prix. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial conclu le 29 juin 2023, avec effet au 1er mai 2023, les consorts PERSONNE3.) ont donné à bail à la société SOCIETE1.) SARL-S une maison sise à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel contractuel de 4.400 euros, payable avant le 10 de chaque mois par virement bancaire. Les bailleurs ont saisi la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 13 décembre 2023, pour obtenir le paiement d'arriérés de loyers portant sur les mois de mai, juin, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, ainsi que la résiliation du bail, le déguerpissement, une indemnité d'occupation, la remise en état de la fenêtre brisée de la cuisine et du jardin sous astreinte, le remboursement de frais d'avocat et une indemnité de procédure. À l'audience, ils ont étendu leur demande aux loyers de janvier et février 2023 et porté le montant réclamé à 36.000 euros. Par jugement du 29 mars 2024, le tribunal de paix a condamné la locataire au paiement de 36.000 euros d'arriérés, prononcé la résiliation du bail et ordonné le déguerpissement dans un délai de deux mois, fixé l'indemnité d'occupation à 4.400 euros mensuels, rejeté comme prématurée la demande en indemnisation des dégâts locatifs et celle relative aux honoraires d'avocat, et alloué une indemnité de procédure de 500 euros. Ce jugement a été notifié le 3 avril 2024. La société locataire a interjeté appel par exploit du 13 mai 2024. Devant le tribunal d'arrondissement, elle ne contestait plus la résiliation, mais niait toute faute, soutenant que la saisie-arrêt pratiquée par les bailleurs sur ses comptes l'avait placée dans l'impossibilité de payer. Elle invoquait aussi un accord oral fixant le loyer à 3.800 euros tant que six sous-locataires ne seraient pas trouvés. Les bailleurs, de leur côté, reconnaissaient cet accord, mais soutenaient qu'un sixième sous-locataire était déclaré depuis le 27 novembre 2023, de sorte que le loyer devait être porté à 4.400 euros à partir de décembre 2023, et ils élevaient leur demande à 53.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème de droit principal consistait à déterminer le montant du loyer effectivement dû à partir de décembre 2023, alors que le contrat écrit stipulait 4.400 euros mais que les parties avaient convenu oralement d'un loyer réduit à 3.800 euros tant que l'immeuble n'était pas entièrement loué à six sous-locataires. Se posait corrélativement la question de la charge de la preuve des paiements, ainsi que celle de l'appréciation de l'indemnité d'occupation. Le tribunal rappelle d'abord, sur le fondement de l'article 1728 du Code civil, que le preneur est tenu de payer le prix aux termes convenus, et met à la charge de la locataire, en application de l'article 1315 du même code, la preuve des paiements qu'elle allègue. Constatant qu'aucune preuve en ce sens n'était rapportée, il retient que la locataire demeure débitrice des loyers. S'agissant du montant, le tribunal relève que les parties avaient convenu d'un loyer de 3.800 euros tant que les six chambres ne seraient pas toutes louées. Il ne se contente pas de la déclaration de domicile du 27 novembre 2023, qui faisait état d'une sixième personne, mais examine les annotations man