Le jugement commenté, rendu par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel le 12 juillet 2024, confirme la résiliation d'un bail commercial pour impayés et retards répétés de loyers. Il énonce que le retard de paiement constitue en soi une faute du preneur au sens de l'article 1728, 2°, du Code civil, et que le juge conserve un pouvoir d'appréciation sur sa gravité. Il retient ici que la répétition des retards, malgré une mise en demeure du 25 novembre 2023, et le non-paiement persistant des loyers depuis janvier 2024 revêtent un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation, à l'exclusion de toute acceptation tacite des paiements tardifs par le bailleur. Le tribunal rejette en outre l'argument selon lequel le locataire aurait été mis dans l'impossibilité de payer par une saisie-arrêt, celle-ci ayant été pratiquée au titre d'un autre bail entre les mêmes parties. Il confirme le montant de l'indemnité d’occupation fixé à 3.300 euros par mois, ainsi que la condamnation au paiement de 19.800 euros d'arriérés, et précise que le délai de déguerpissement court à compter de la signification du jugement. La décision illustre la sévérité du juge face aux retards réitérés et la portée limitée de l'argument de la « faute du bailleur » lorsque celui-ci invoque une voie d'exécution légitime. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial du 1er avril 2023, PERSONNE1.) a donné à bail à la société SOCIETE1.) S.à r.l.-S un immeuble sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 3.300 euros, payable d'avance au plus tard le 28 du mois précédent. Le bail, dont l'article 3.5 prévoit qu'un retard ou un défaut de paiement constitue une cause de résiliation après une mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse pendant quinze jours, a donné lieu à des retards de paiement pour chacune des neuf premières échéances, du mois d'avril au mois de décembre 2023. Une mise en demeure du 25 novembre 2023 a été adressée à la locataire, qui a néanmoins continué à payer tardivement. À partir de janvier 2024, aucun loyer n'a plus été réglé, la locataire imputant cette situation à une saisie-arrêt pratiquée par le bailleur sur ses comptes bancaires. Saisi le 13 décembre 2023 par requête, le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a, par jugement du 29 mars 2024, condamné la locataire au paiement de 6.600 euros d'arriérés, prononcé la résiliation du bail, ordonné le déguerpissement dans un délai de deux mois, fixé l'indemnité d'occupation à 3.300 euros par mois et alloué à la bailleresse une indemnité de procédure de 500 euros. La société SOCIETE1.) a interjeté appel par exploit du 13 mai 2024, sollicitant la réformation du jugement, l'autorisation de se maintenir dans les lieux et l'allocation d'indemnités de procédure. PERSONNE1.) a conclu à la confirmation, sauf à porter la condamnation à 19.800 euros, et sollicité une indemnité de procédure de 1.500 euros pour l'appel. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait la question de savoir si des retards répétés dans le paiement du loyer, persistant après une mise en demeure, et le non-paiement consécutif à une saisie-arrêt pratiquée par le bailleur, justifient la résiliation du bail aux torts du preneur, et si ce dernier peut opposer au bailleur sa propre prétendue faute. Sur la recevabilité, faute de moyen soulevé en ce sens, le tribunal confirme la recevabilité des demandes. Sur les arriérés, il constate que la locataire ne conteste pas le décompte et, faisant usage de la faculté d'augmentation de la demande prévue par l'article 592 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société à payer 19.800 euros pour les mois de février à juillet 2024 inclus. Sur la résiliation, le tribunal rappelle que le paiement tardif constitue une faute du locataire au regard de l'article 1728, 2°, du Code civil, le juge restant libre d'apprécier si ce manquement est assez grave pour justifier la résolution. Il relève d'abord que la locataire a payé tardivement l'ensemble des échéances depuis le début du bail, et écarte l'argument d'une acceptation tacite des retards par le bailleur en se fondant sur la mise en demeure du 25 novembre 2023, qui établit que ce dernier n'avait pas consenti à un paiement postérieur au terme contractuel. Il en déduit que la persistance des retards après cette mise en demeure caractérise une gravité suffisante. Quant