Voici le commentaire académique et praticien du jugement rendu le 12 juillet 2024 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, rédigé pour la revue *Korpus*. *** La décision rendue par la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 12 juillet 2024 s’inscrit dans le contentieux classique mais complexe de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), en articulant avec précision le régime de la preuve des obligations et celui des garanties dues par le promoteur-vendeur. Le litige, cristallisé autour du paiement de travaux supplémentaires et de la non-conformité de certains ouvrages extérieurs (mur de soutènement et bardage), permet au Tribunal de rappeler la force probante de l’aveu extrajudiciaire au sens de l’article 1354 du Code civil. En l’espèce, la remise d’un document intitulé « Payment request » par les acquéreurs lors de la remise des clés est analysée comme une reconnaissance non équivoque de la dette, faisant obstacle à une contestation ultérieure du principe même de la créance. Toutefois, cette force probante ne saurait occulter la responsabilité du constructeur quant au respect rigoureux des plans contractuels. Le Tribunal, s'appuyant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, opère une compensation judiciaire entre le solde du prix dû et les moins-values résultant des manquements du promoteur, illustrant ainsi une application pragmatique de l’exception d’inexécution et de la réfection par équivalent financier. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 25 septembre 2018, la SOCIETE1 (le promoteur) a conclu avec Monsieur PERSONNE1 et Madame PERSONNE2 (les consorts PERSONNE3) un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur une maison unifamiliale à Luxembourg, pour un prix initial de 848.358 euros. En sus du contrat principal, les acquéreurs ont commandé divers travaux supplémentaires, notamment la construction d’un mur de soutènement et l’aménagement d’un local à poubelles. Lors de la remise des clés le 29 mai 2020, un solde de 31.364,88 euros restait dû au titre de ces suppléments. Les acquéreurs ont alors remis au promoteur un document intitulé « Payment request » pour un montant de 31.234,19 euros, valant preuve d'ordre de virement. Cependant, les fonds n'ont jamais été crédités sur le compte de la société venderesse. Parallèlement, les acquéreurs ont invoqué diverses non-conformités, notamment le non-respect de l'implantation du mur de soutènement par rapport aux limites parcellaires et l'absence d'un bardage en bois prévu au pignon. Saisi en référé, le Tribunal a ordonné une expertise judiciaire (Rapport Erpelding du 4 février 2021) qui a chiffré deux moins-values : 4.652,62 euros pour le mur de soutènement et 3.598 euros pour le bardage. La SOCIETE1 a assigné les acquéreurs en paiement du solde, déduction faite de ces moins-values. Les consorts PERSONNE3 ont répliqué par voie reconventionnelle, sollicitant la réparation en nature sous astreinte, une expertise complémentaire et des indemnités de retard. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était confronté à une double problématique : d'une part, la détermination de la valeur juridique d'un document de paiement remis lors de la réception des travaux et, d'autre part, l'arbitrage entre l'obligation de paiement de l'acquéreur et l'obligation de délivrance conforme du vendeur-promoteur. **Sur l'aveu extrajudiciaire :** Le Tribunal fonde son analyse sur les articles 1315 et 1354 du Code civil. Il retient que le « Payment request » remis par les acquéreurs constitue un aveu extrajudiciaire. En reconnaissant par cet écrit la réalité de la dette au moment de la remise des clés, les acquéreurs ont formulé une déclaration de volonté claire et non équivoque. Cet aveu fait