## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-15, n° 2565 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 2565/24 Dossier no. L-BAIL-785/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 JUILLET 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de logements meublés ou nonmeublés mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par un promoteur public, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Patrice MBONYUMUTWA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET ADMINISTRATION COMMUNALE ADRESSE2.), établie à LADRESSE3.), représentée par son collège des bourgmestre et échevins actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Steve HELMINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 14 novembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 4 janvier 2024. Après plusieurs remises, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 6 juin 2024 lors de laquelle elle fut retenue. A cette audience, Maître Elias JEDIDI, en remplacement de Maître Patrice MBONYUMUTWA, qui se présenta pour PERSONNE2.) et Maître Maxime FLORIMOND, en remplacement de Maître Steve HELMINGER, qui se présenta pour l’Administration communale ADRESSE2.), furent entendus en leur moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants : Suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement conclu en date du 18 juin 2019, ayant pris effet le 1er juillet 2019 jusqu’au 30 avril 2024, l’Administration communale ADRESSE2.) a mis à disposition de PERSONNE2.) un appartement avec garage extérieur sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque d’une indemnité d’occupation fixée à 216,29 euros et contre paiement d’une avance pour frais locatifs de 200 euros. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 14 novembre 2023, PERSONNE2.) a sollicité la convocation de l’Administration communale ADRESSE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 4.614,43 euros à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 4 octobre 2023, sinon à partir de la requête, jusqu’à solde ; voir encore principalement condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 3.614,43 euros à titre d’indemnisation de la perte résultant de vices ou défauts de la chose louée, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 4 octobre 2023, sinon à partir de la requête, jusqu’à solde ; voir subsidiairement condamner la partie défenderesse à diminuer rétroactivement le prix du bail à 3.472,77 euros ; voir condamner en outre la partie défenderesse à diminuer les avances mensuelles sur charges relatives aux frais de chauffage de l’appartement de la requérante à hauteur de 800 euros ; 2 - voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 785/23. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir qu’il ressort des décomptes individuels de chauffage que les frais de chauffage de l’appartement pris en location sont démesurés représentant près d’un 1/5 de ceux de l’immeuble entier de 16 logements. Elle aurait donc recouru aux services de l’expert PERSONNE3.) pour établir un rapport complet de la consommation énergétique de son appartement. Le susdit expert aurait conclu dans son rapport daté du 5 octobre 2023 que l’immeuble dans lequel est situé l’appartement occupé par la partie requérante peut quant à son ratio énergétique être assimilé à la classe C et que l’appartement peut être assimilé à la classe F. L’expert expliquerait ce mauvais ratio par la localisation de l’appartement au rez-de-chaussée sur une dalle de garages et de caves non isolée. Nonobstant réclamations de la part de la partie requérante, la partie défenderesse n’aurait jamais procédé à la réparation ou au remplacement du chauffage vétuste de l’appartement. La partie requérante réclame dès lors la condamnation de la partie défenderesse à lui payer des dommages et intérêts de l’ordre de 3.614,43 euros correspondant au différentiel entre sa part raisonnable des frais de chauffage de l’immeuble entier, soit le seizième, [(9.826,02 + 5.037,83 + 12.679,83) % 16 = 1.721,47] et dont elle a dû effectivement s’acquitter pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022 (1.865,95 + 1,178,59 + 2.291,36 = 5.335,90) pour inexécution de ses obligations découlant des articles 1719 et 1720 du Code civil. Compte tenu du stress et des angoisses lui causés, elle sollicite encore indemnisation de son préjudice moral à concurrence de la somme de 1.000 euros. Elle réclame en outre indemnisation de la perte de jouissance de la chose louée sur base de l’article 1721 du Code civil. Elle explique à cet effet que dans la mesure où le preneur peut raisonnablement s’attendre d’un logement qu’il le protège du froid et que cette protection est consubstantielle au logement même, le fait d’en être privé constitue une atteinte à la jouissance normale de la chose. Au surplus, l’inconfort particulier dans lequel la partie requérante se trouverait lorsqu’on le considère dans son ensemble serait d’une importance telle qu’on ne saurait contester l’existence d’un important trouble à la jouissance normale et complète de la chose. Tant l’absence d’isolation de la dalle sur laquelle se trouve l’appartement que le mauvais fonctionnement du chauffage seraient constitutifs de vices ou défauts au sens de l’article 1721 du Code civil, qui se répercutent sur la facture de la requérante ainsi que sur son bien-être. Partant, il y aurait lieu de considérer le fort désagrément dont la partie requérante fait état et le surplus de charges relatives aux frais de chauffage dont elle doit s’acquitter comme des pertes que la commune doit indemniser sur base du prédit article. Aussi, compte tenu tant de la perte considérable de jouissance et des montants démesurés qu’on lui réclame au titre de frais de chauffage, la requérante estime qu’elle est en droit de réclamer la somme correspondant aux différentiels entre sa part 3 raisonnable des frais de chauffage de l’immeuble, soit le seizième, et celle dont elle a dû effectivement s’acquitter pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022, soit un montant total de 3.614,43 euros. Subsidiairement, en application de l’article 1722 du Code civil, elle réclame une diminution rétroactive du prix du bail de 90 % pour les trois mois les plus froids de chaque année, à savoir ceux de décembre, janvier et février, depuis la prise d’effet du contrat de bail jusqu’à la requête en raison de la privation de jouissance qui résulte des dysfonctionnements répétitifs du système de chauffage, ce qui équivaut à un total de 3.472,77 euros, se décomposant comme suit : - pour la période du 1er mai 2022 au 30 avril 2023 : (3 x 404,87 euros) x 0,90, soit 1.093,14 euros, pour la période du 1er mai 2021 au 30 avril 2022 : (3 x 368,39 euros) x 0,90, soit 994,65 euros, pour la période du 1er mai 2020 au 30 avril 2021 : (3 x 296,67 euros) x 0,90, soit 801 euros, pour la période du 1er juillet 2019 au 30 avril 2020 : (3 x 216,29 euros) x 0,90, soit 583,98 euros. Finalement en application de l’article 1134 du Code civil, la partie requérante fait valoir que le bailleur doit faire preuve de modération lorsqu’il réclame à son preneur le paiement de lourds frais de chauffage, alors que ces derniers se trouveraient être disproportionnés au regard de sa consommation réelle, sinon du fait d’une mauvaise isolation spécifique à l’appartement occupé et inéquitables par rapport au montant de ceux dont doivent s’acquitter les locataires du même immeuble. A cela s’ajoute un contexte particulièrement défavorable pour la partie requérante, à savoir la flambée des prix de l’énergie dont elle supporte seule les conséquences dommageables. En vertu du principe d’exécution de bonne foi, la requérante sollicite dès lors qu’il soit procédé à la diminution de la moitié des avances mensuelles sur charges relatives aux frais de chauffage devant être versées du jour de la présente à l’expiration du contrat de bail, le 30 juin 2024. Pour la période du mois de novembre 2023 au mois de juin 2024 inclus, elle sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer le montant de 800 euros [(8 x 200 euros) x 0,50]. L’Administration communale ADRESSE2.) soulève in limine litis l’incompétence du tribunal de céans ainsi que l’irrecevabilité de la demande en contestant l’existence d’un contrat de bail entre parties. Il s’agirait d’un prêt à usage dès lors que le loyer serait symbolique. Il n’y aurait pas de contrepartie réelle. Le tribunal de céans ne serait dès lors pas compétent pour toiser la demande qui aurait en plus dû être introduite par voie de citation. Quant au fond, elle estime que les articles 1719 à 1722 du Code civil ne sont pas applicables au présent litige. Elle reproche ensuite à la partie requérante d’user des lieux occupés d’une manière à engendrer d’importants frais de chauffage. Elle conteste la valeur probante du rapport d’expertise sur lequel s’appuie la partie requérante. L’expert se baserait sur la consommation réelle de PERSONNE2.) pour fixer la classe énergétique. L’analyse faite par 4 l’expert serait très potestative. Chaque lot dans l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement occupé par PERSONNE2.) aurait un compteur individuel. L’expert n’aurait pas mesuré la température à l’intérieur de l’appartement. Pour l’établissement du décompte, la consommation réelle de PERSONNE2.) serait prise en considération. Les calculs adverses pour réclamer des dommages et intérêts ne seraient pas compréhensibles et seraient dénués de sens. Ils ne seraient aucunement justifiés. Les demandes adverses seraient donc à dire non fondées sur toutes les bases invoquées en l’absence d’éléments probants. La partie requérante fait répliquer que le contrat conclu par les parties est soumis aux dispositions de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. La partie défenderesse reconnaîtrait dans son courrier du 18 juin 2021 qu’il y a un problème au niveau du chauffage. D. L’appréciation du Tribunal : Suivant l’article 1875 du Code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Le prêt à usage ou commodat suppose la gratuité de la mise à disposition. En l'espèce, il résulte des pièces versées que suivant contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement conclu en date du 18 juin 2019, ayant pris effet le 1er juillet 2019 jusqu’au 30 avril 2024, l’Administration communale ADRESSE2.) a mis à disposition de PERSONNE2.) un appartement avec garage extérieur sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque d’une indemnité d’occupation fixée à 216,29 euros qui est calculée suivant la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement et qui sera adaptée chaque année et contre paiement d’une avance pour frais locatifs de 200 euros. Il est donc incontestable que PERSONNE2.) occupe les lieux contre le paiement régulier d’une somme d’argent qui sera adaptée chaque année. Le montant payé ne correspond pas