Voici le commentaire du jugement rendu le 15 juillet 2024 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, rédigé pour la revue *Korpus*. *** **Synthèse doctrinale** Par ce jugement du 15 juillet 2024, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle avec une rigueur exégétique la portée de l’article 1176 du Code civil en matière de compromis de vente immobilière. Le litige portait sur la caducité d’une promesse synallagmatique de vente dont la réalisation était subordonnée à une condition suspensive d’obtention de financement assortie d’un délai de rigueur. La décision souligne que la défaillance de la condition suspensive dans le délai convenu entraîne la caducité de plein droit du contrat, sans qu’il soit nécessaire de mettre en demeure la partie défaillante. Le Tribunal rejette fermement la thèse de l’interdépendance implicite des conditions suspensives : à défaut de stipulation contractuelle expresse hiérarchisant les obligations, l’inexécution par le vendeur de ses propres engagements (en l’espèce, des démarches administratives et l’obtention d’une servitude) ne saurait justifier le défaut de justification de l’obtention du prêt par l’acquéreur. Enfin, le jugement précise que la poursuite de pourparlers informels postérieurement à la date d’échéance ne vaut pas renonciation tacite à la caducité, faute de manifestation de volonté univoque de proroger les effets du contrat initial. ## I. Faits et procédure En date du 24 novembre 2020, les consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (les acquéreurs) ont conclu avec la SOCIETE1.) (le vendeur) un compromis de vente portant sur un immeuble de commerce à Luxembourg pour un montant de 1.170.000 euros. Ce contrat faisait suite à un premier compromis avorté. Le compromis était assorti de trois conditions essentielles : 1. L’obtention d’un prêt bancaire par les acquéreurs au plus tard le 31 janvier 2021 (délai prorogé par avenant au 28 février 2021) ; 2. L’obligation pour le vendeur d’effectuer la séparation cadastrale des parcelles ; 3. L’obtention par le vendeur d’une servitude de passage auprès d’un tiers pour l’accès des secours (CGDIS). Le financement n’ayant pas été justifié au 28 février 2021, le vendeur a ultérieurement invoqué la caducité du compromis. Les acquéreurs, soutenant que le défaut de financement était imputable à l’inertie du vendeur concernant la séparation cadastrale et la servitude, ont assigné la SOCIETE1.) en résolution du contrat à ses torts exclusifs, sollicitant le paiement de la clause pénale (117.000 euros) et, subsidiairement, des dommages-intérêts sur le fondement délictuel. La SOCIETE1.) a conclu à la caducité du contrat et a formé une demande reconventionnelle pour frais de défense. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal devait répondre à deux questions principales : 1. La défaillance de la condition suspensive de financement entraîne-t-elle la caducité automatique du contrat malgré l'inexécution concomitante des obligations du vendeur ? 2. Des négociations postérieures à l'échéance du délai de rigueur peuvent-elles emporter prorogation tacite du compromis ? **Sur la caducité du compromis :** Le Tribunal se fonde sur l'article 1176 du Code civil. Il constate que l'avenant du 20 janvier 2021 fixait une date précise (28 février 2021) pour l'obtention du prêt. Or, à cette date, les acquéreurs n'ont produit ni accord de principe, ni refus motivé, ni certificat de traitement de dossier. Le Tribunal rejette l'argument de l'exception d'inexécution soulevé par les acquéreurs. Il retient que les conditions étaient indépendantes : le compromis ne stipulait nullement que l'obtention du prêt était juridiquement subordonnée à la réalisation préalable de la séparation cadastrale ou de la servitude. En l'absence de preuve que le vendeur a activement empêché l'obtention du prêt (au sens de l'article 1178 du Code civil), la défaillance de la condition est imputable aux seuls acquéreurs. **Sur la prorogation tacite :** Les demandeurs invoquaient des réunions et des échanges avec un architecte en mars et juillet 2021 pour démontrer que le contrat était toujours en vigueur. Le Tribunal écarte ce moyen, rappelant que la renonciation à un droit (ici, le droit de se prévaloir de la caducité) ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Les discussions relatives à un "nouveau projet" ou à des "scénarios alternatifs" de prix démontrent au contraire que les parties tentaient de nég