Voici un commentaire académique et praticien du jugement rendu le 15 juillet 2024 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, rédigé pour la revue *Korpus*. *** Par cette décision du 15 juillet 2024, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg apporte une illustration topique du régime de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) appliqué aux transactions immobilières entre particuliers. Le litige, né de la découverte de désordres multiples (humidité ascensionnelle, infiltrations en toiture, défaut de chape) postérieurement à la vente d’une maison d’habitation, permet au juge de réaffirmer les conditions cumulatives de l’action estimatoire : l’antériorité du vice, son caractère occulte pour un acheteur de diligence moyenne, et surtout, l’exigence de gravité. Le Tribunal opère une distinction rigoureuse entre les désordres affectant l’habitabilité et la structure du bien — tels que les infiltrations en cave documentées par une expertise technique — et les simples défauts d’agrément ou de conformité technique non étayés. En prononçant une condamnation partielle assortie d’une mesure d’instruction interlocutoire pour les chefs de demande insuffisamment documentés, la juridiction souligne l’impératif probatoire pesant sur l’acquéreur, lequel doit non seulement établir l’existence du vice, mais également sa quantification financière par des pièces objectives (devis), sous peine de voir ses prétentions écartées ou suspendues. *** ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 8 février 2023, les consorts PERSONNE5.) ont acquis des époux PERSONNE6.) une maison d’habitation sise à Luxembourg. Lors de l’état des lieux de sortie, réalisé le jour de la remise des clés par l’entremise d’une agence immobilière, plusieurs désordres ont été identifiés, notamment des traces d’humidité en cuisine, chambre et cave, prétendument dissimulées par le mobilier des vendeurs. Ultérieurement, en mars 2023, les acquéreurs ont dénoncé des infiltrations en toiture et au niveau des fenêtres de toit (Velux), ainsi qu’un défaut de structure sous le carrelage du rez-de-chaussée (absence de chape). Après des pourparlers infructueux, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en justice les 6 février et 10 avril 2024, sollicitant la condamnation solidaire de ces derniers au paiement de 42 776,16 euros au titre du préjudice financier (action estimatoire) et de 10 000 euros au titre du préjudice moral, sur le fondement principal de la garantie des vices cachés. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi de la question de savoir si les désordres dénoncés présentaient les caractères de vices rédhibitoires au sens de l’article 1641 du Code civil, ouvrant droit à une diminution du prix de vente. **1. Sur la définition et le caractère occulte du vice :** Le Tribunal rappelle qu’un vice est occulte s’il n’est pas « visible à l’œil nu par tout profane » et ne peut être décelé par un « homme de diligence moyenne » procédant à des vérifications élémentaires. En l’espèce, le juge retient que l’humidité en cuisine, chambre et cave était masquée par les meubles des vendeurs, rendant le vice indécelable lors des visites préalables. De même, les infiltrations en toiture, ne se manifestant qu’en cas de fortes pluies, sont qualifiées de vices cachés. **2. Sur le délai d’action (Art. 1648 CC) :** La juridiction confirme que l’acquéreur doit dénoncer le vice dans un « bref délai » (généralement admis jusqu’à 4 ou 5 mois par la jurisprudence) et agir en justice dans l’année de la dénonciation. Les conditions de délai sont ici jugées respectées. **3. Sur l’exigence de gravité et la charge de la preuve :** Le cœur du raisonnement repose sur l’appréciation *in abstracto* de la gravité. Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur n’en aurait donné qu’un moindre prix. * **Pour l’humidité en cave :** Le Tribunal retient la gravité du vice sur base d’un rapport technique (SOCIETE2) faisant état de champignons noirs, de sels hygroscop