Le jugement du tribunal de paix de Diekirch du 16 juillet 2024 (n° 897/24) illustre, en matière de bail d'habitation, la combinaison délicate entre restitution de la garantie locative, charges et dégradations locatives lorsque les parties n'ont pas établi d'état des lieux contradictoire. Le juge retient que, faute d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état, et que l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire affaiblit la portée probatoire du constat d'huissier unilatéralement dressé par le bailleur. Il fixe alors les dommages locatifs ex aequo et bono, en tenant compte de l'usure normale, et refuse le remboursement des frais de constat, le bailleur n'ayant pas convoqué ses locataires à un état des lieux contradictoire. La décision met ainsi en lumière la charge de la preuve pesant sur le bailleur et l'importance, pour les deux parties, de la formalité de l'état des lieux contradictoire. Le juge opère par ailleurs une compensation entre la créance locative du bailleur et la restitution de la caution, ce qui conduit à une condamnation finale des locataires au paiement d'un solde. ## I. Faits et procédure Par requête déposée le 24 août 2023 au greffe de la Justice de paix de Diekirch, des locataires ont assigné leur ancien bailleur afin d'obtenir la condamnation de celui-ci à leur restituer la somme de 2.500 € versée au titre de la garantie locative. Le bail, conclu à compter du 1er juillet 2019, prévoyait un loyer mensuel de 1.250 € et des avances sur charges de 150 € par mois. Les locataires ont quitté les lieux en janvier 2023. Le bailleur ne contestait pas le principe de la restitution de la caution, mais a formé une demande reconventionnelle à hauteur de 8.818,51 €, se décomposant en un solde de décomptes de charges (3.469,95 €), en dégâts locatifs (5.000 €) et en frais d'huissier pour un constat (348,56 €). Ce constat avait été dressé le 25 janvier 2023, soit peu après le départ des locataires, sans que les parties aient signé d'état des lieux de sortie contradictoire. L'affaire, retenue à l'audience du 20 juin 2024, a été mise en délibéré et tranchée par jugement du 16 juillet 2024, rendu en premier ressort et contradictoirement. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale posée au tribunal était de déterminer, d'une part, si le bailleur pouvait valablement opposer aux locataires des créances de charges et de dégradations locatives, et, d'autre part, dans quelle mesure l'absence d'état des lieux contradictoire, tant à l'entrée qu'à la sortie, influe sur la charge de la preuve et sur la recevabilité ou le bien-fondé des demandes indemnitaires. Sur les décomptes de charges, le tribunal retient que les pièces versées et les explications fournies rendent la demande du bailleur fondée à hauteur de 3.469,95 €, les contestations des locataires n'étant pas suffisamment circonstanciées pour être accueillies. Sur les dégâts locatifs, le juge pose en premier lieu une présomption : à défaut d'état des lieux d'entrée, les locataires sont présumés avoir reçu les lieux loués en bon état. Il relève ensuite l'absence de tout état des lieux de sortie contradictoire. Dès lors, le constat d'huissier, dressé unilatéralement par le bailleur, ne saurait suffire à établir à lui seul l'étendue des dégradations, d'autant que le bailleur ne produit pas de factures pour les travaux effectués. Le tribunal fixe en conséquence le préjudice ex aequo et bono à 1.500 €, en tenant compte de l'usure normale résultant de l'occupation. Sur les frais de constat, le tribunal constate que le bailleur n'a pas établi avoir convoqué ses locataires à un état des lieux contradictoire, et qu'il a au contraire procédé directement par la voie d'un huissier. La demande de remboursement de ces frais est en conséquence rejetée. Enfin, le tribunal déclare fondée la demande de restitution de la garantie de 2.500 €, et procède à une compensation entre cette somme et les créances reconnues au bailleur. Le montant résiduel de 2.469,95 € est mis à la charge des locataires, assorti des intérêts légaux à compter du 20 juin 2024. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Le jugement présente un intérêt pratique certain en ce qu'il rappelle, sans l'énoncer comme une règle générale abstraite, l'importance de la formalité de l'état des lieux. Celui-ci, lorsqu'il est établi contradictoirement, constitue le principal moyen de preuve de l'état du logement à l'entrée comme à la sortie. Son absence fait peser sur le bailleur le risque probatoire quant aux dégradations alléguées