## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-07-16, n° 2589 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 2589/24 Dossier no. L-OPA2-7211/23 et L-CIV-260/24 AUDIENCE PUBLIQUE EXTRAORDINAIRE DU 18 JUILLET 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière commerciale et en instance de contredit, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE -ISOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Nathalie FRISCH, avocate à la Cour, demeurant à Hesperange, ET PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse contredisante, comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, -II(requête en intervention volontaire) SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, anciennement dénommée SOCIETE3.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse sur intervention, comparant par Maître Nathalie FRISCH, avocate à la Cour, demeurant à Hesperange. ________________________________________________________ FAITS Suite au contredit formé par courrier déposé en date du 9 août 2024 par la partie défenderesse contredisante contre l’ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA2-7211/23 délivrée le 10 juillet 2023, notifiée à la partie défenderesse contredisante, les parties furent convoquées à l’audience publique du 31 janvier 2024 à 9h00, salle JP 1.19. Par requête de mise en intervention volontaire déposée en date du 8 mai 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, anciennement dénommée SOCIETE3.) SARL, est volontairement intervenue dans l’affaire. Après deux remises, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 mai 2024. Lors de la prédite audience, Maître Léa PERIN, en remplacement de Maître Nathalie FRISCH, qui se présenta pour la société SOCIETE1.) SARL et Maître Sébastien KIEFFER, en remplacement de Maître Arsène KRONSHAGEN, qui se présenta pour la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.), furent entendus en leur moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. La procédure : Par ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA2-7211/23 rendue en date du 10 juillet 2023, le juge de paix de et à Luxembourg a ordonné à PERSONNE1.) de payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)), connue sous l’enseigne commerciale ENSEIGNE1.), la somme de 6.350 euros, avec les 2 intérêts légaux à partir du jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde ainsi qu’une indemnité de procédure de 25 euros. Au titre de sa requête, la société SOCIETE1.) poursuit le paiement de la somme de 6.350 euros au titre d’une reconnaissance de dette du 14 mars 2022, montant se décomposant comme suit : - principal (reconnaissance de dette) : 14.100 euros paiement (garantie bancaire) : - 4.100 euros pénalités de 100 euros /mois : 1.100 euros paiements : - 4.750 euros. Par déclaration écrite entrée au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg en date du 9 août 2023, PERSONNE1.) a formé contredit contre l’ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA2-7211/23 rendue en date du 10 juillet 2023, notifiée en date du 15 juillet 2023. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-OPA2-7211/23. Par requête de mise en intervention volontaire déposée en date du 8 mai 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE2.)), anciennement dénommée SOCIETE3.) SARL, demande au tribunal - - - - - de bien vouloir la recevoir comme partie intervenante volontaire dans l’instance d’ordonnance de paiement enrôlée sous le numéro L-OPA2-7211/23 entre PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) ; d’enjoindre à la société SOCIETE1.) à restituer à la société SOCIETE2.) les meubles qui ont été laissés à L-ADRESSE3.), sinon tout autre lieu, suite à la convention de résiliation anticipée du 14 mars 2022 ; subsidiairement de voir condamner la société SOCIETE1.) à payer une juste indemnité à la société SOCIETE2.) pour lesdits meubles, de voir encore condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité de 10.000 euros pour l’usure des meubles qui ont été donnés en location par la société SOCIETE1.) à la société SOCIETE4.), sinon à tout autre locataire ; de voir condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité pour l’utilisation privative des meubles de cette dernière, indemnité évaluée provisoirement à 400 euros par mois depuis le 14 mars 2022, soit 10.400 euros ; de voir condamner la société SOCIETE1.) à restituer à la société SOCIETE2.) l’ensemble des fruits qu’elle a perçus pour la mise en location des meubles de cette dernière et notamment une partie des loyers perçus de ses locataires pour la location des meubles, somme évaluée provisoirement à 10.000 euros ; 3 - - - - de voir enjoindre avant tout autre progrès en cause à la société SOCIETE1.) à verser le contrat de bail conclu avec la société SOCIETE4.), sinon tout autre locataire mis en place dans les lieux depuis la résiliation anticipée du bail du 14 mars 2022, le tout sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir; de voir nommer un expert avec la mission de 1) déterminer la valeur des biens meubles de la société SOCIETE2.) à la date du 14 mars 2022, 2) déterminer la perte de valeur du mobilier liée à l’usure de ceux-ci depuis le 14 mars 2022 en raison de l’utilisation faite par la société SOCIETE1.) ou ses locataires 3) déterminer la juste indemnité pour l’utilisation privative des biens meubles de la société SOCIETE2.) par la société SOCIETE1.) depuis le 14 mars 2022 ; de voir condamner la société SOCIETE1.) aux frais d’expertise ; de voir démettre la société SOCIETE1.) de sa demande afférente aux arriérés de loyers, arriérés contestés dans leur principe et leur quantum ; de voir ordonner la compensation le cas échéant entre les sommes auxquelles serait condamnée la société SOCIETE1.) avec d’éventuels arriérés de loyers redus au titre de la convention de résiliation anticipée du 14 mars 2022 ; de voir déclarer commun à la société SOCIETE2.) le jugement à intervenir. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-CIV-260/24. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux affaires pour statuer par un seul et même jugement. B. L’argumentaire et les prétentions des parties : La société SOCIETE1.) sollicite le rejet du contredit et de l’ensemble des demandes adverses et poursuit le paiement de la somme actualisée de 7.550 euros, augmentation s’expliquant du fait de l’ajout des pénalités contractuelles mensuelles de 100 euros échues depuis l’introduction de sa requête en obtention d’une ordonnance conditionnelle de paiement, avec les intérêts légaux. Elle fait exposer ensuite que la résiliation anticipée d’un commun accord du bail commercial signée par la société SOCIETE1.), en sa qualité de bailleresse, la société SOCIETE3.) SARL, en sa qualité de locataire, et par PERSONNE1.), en sa qualité de gérante de la société SOCIETE3.) SARL et en sa qualité de caution, constitue une faveur envers PERSONNE1.). La résiliation anticipée inclurait la cession de la grotte de sel et de ses accessoires en faveur de la société SOCIETE1.). La société SOCIETE1.) aurait également accepté de renoncer en contrepartie aux arriérés de loyers à échoir par la suite. En date du même jour, PERSONNE1.) aurait signé une reconnaissance de dette en faveur de la société SOCIETE1.). La pénalité de retard de 100 euros par mois qui résulte de cette reconnaissance de dette aurait été fixée pour chaque défaut de paiement. PERSONNE1.) demande à voir dire fondé son contredit. Elle fait exposer qu’elle est la gérante et l’administratrice de la société SOCIETE2.), anciennement dénommée la société 4 SOCIETE3.) SARL, qui avait reçu en location une surface commerciale de la part de la société SOCIETE1.) entre 2019 et 2022. Elle conteste le montant réclamé tant en son principe qu’en son quantum. Elle sollicite l’annulation de l’ordonnance conditionnelle de paiement pour violation de l’obligation de loyauté renforcée. La société SOCIETE1.) n’aurait pas communiqué la convention de résiliation anticipée d’un commun accord du bail commercial datée du 14 mars 2022. La reconnaissance de dette évoquée dans la requête en obtention d’une ordonnance de paiement ne serait que l’accessoire de la prédite convention. Subsidiairement, elle fait valoir que la cause de la créance mentionnée dans la requête du 29 juin 2023 est fausse. En effet, il serait indiqué dans la requête en obtention d’une ordonnance conditionnelle de paiement que la cause de la créance consiste dans un « service presté documenté par reconnaissance de dette du 14 mars 2022 ». La cause de la créance ne consisterait cependant pas dans un service presté mais relèverait de la convention de résiliation anticipée d’un commun accord du bail commercial du 14 mars 2022 et dont la reconnaissance de dette constituerait l’accessoire. A défaut de mentionner une juste cause, la requête en ordonnance de paiement, respectivement l’ordonnance conditionnelle de paiement rendue suite à cette requête serait à déclarer nulle. Elle ajoute que comme la créance de la société SOCIETE1.) n’est pas facilement vérifiable, il y aurait également lieu d’annuler l’ordonnance conditionnelle de paiement. Elle donne ensuite à considérer que le montant de 14.100 euros repris sur la reconnaissance dette du 14 mars 2022 est contesté, alors qu’il ressortirait de la convention de résiliation anticipée d’un commun accord du bail commercial du 14 mars 2022 qu’une garantie locative de 4.100 euros aurait dû être retranchée de la dette, de sorte que la dette initiale de la société SOCIETE3.) SARL, débitrice principale, serait de 10.000 euros au lieu de 14.100 euros, sans préjudice des montants payés entretemps par PERSONNE1.) et des autres contestions développés ci-après quant aux principe et quantum de la créance réclamée. Elle aurait effectué plusieurs paiements d’un montant total de 4.750 euros. Elle ajoute que la société SOCIETE1.) se fonde sur des arriérés de loyers et charges, alors qu’aucun décompte réel des charges n’aurait été réalisé par la société SOCIETE1.) malgré le paiement d’avances sur charges de 150 euros par mois. La société SOCIETE1.) ne saurait par conséquent fonder sa créance sur des charges qui n’auraient pas été décomptées et qui resteraient incertaines. Elle fait encore exposer qu’aux termes de la convention de résiliation anticipée d’un commun accord du bail commercial, il aurait été prévu qu’une grotte de sel et ses accessoires qui se trouvaient dans les lieux loués seraient acquis par la société SOCIETE1.) contre une réduction des arriérés et qu’un inventaire serait établi pour déterminer la part de mobilier qualifié « accessoire à la grotte de sel » et la part de mobilier non accessoire. Seul le mobilier dit accessoire à la grotte de sel aurait été cédé à la société SOCIETE1.) aux termes de ladite convention. A ce jour aucun inventaire n’aurait jamais été dressé et la société SOCIETE1.) aurait conservé la grotte de sel, les accessoires à la grotte de sel ainsi que l’ensemble du mobilier de la société SOCIETE3.) SARL, qui ne serait pas à considérer comme un accessoire de la grotte de sel. L’ensemble du mobilier resté sur place, la société SOCIETE3.) SARL n’ayant disposé que de 24 heures pour libérer les lieux loués, en plus de la grotte de sel