Le jugement n° 988/24 rendu le 7 août 2024 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, illustre de manière classique le régime de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer. Statuant par défaut, le juge de paix retient que le non-paiement répétitif des loyers et des provisions pour consommation d'eau constitue un manquement à l'obligation légale principale du preneur, de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire et son déguerpissement. La décision, rendue en premier ressort, se caractérise par sa concision : elle s'appuie sur la seule production du contrat de bail et sur les éléments d'appréciation soumis par la bailleresse, sans développer de motivation approfondie sur les conditions de la résiliation. Sa portée est essentiellement pratique, en ce qu'elle rappelle que la répétition des impayés suffit à caractériser un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire, et que la procédure par défaut ne dispense pas le juge d'examiner le bien-fondé des prétentions. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail signé le 1er juin 2022, la demanderesse, PERSONNE1.), a donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 650 € et une provision mensuelle de 20 € pour la consommation d'eau, les avances sur charges étant exclues de ce montant. Par avenant du 1er juin 2023, les parties ont convenu que PERSONNE3.) cesserait de faire partie du contrat, PERSONNE2.) demeurant seul locataire. Faute de paiement, la bailleresse a saisi le tribunal par requête déposée le 4 juillet 2024, sollicitant la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 4.020 € au titre des arriérés de loyer et de provision pour l'eau, la résiliation du bail pour non-paiement, ainsi que son déguerpissement. Régulièrement convoqué, mais non remis à personne, le défendeur n'a ni comparu ni été représenté à l'audience publique du 29 juillet 2024, de sorte que le tribunal a statué par défaut. Le montant réclamé correspond à six mensualités impayées, de février à juillet 2024, soit 6 × 670 € = 4.020 €. La demanderesse soutient que plusieurs rappels et courriels sont restés sans effet. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question soumise au tribunal était double : le défendeur est-il redevable des loyers et provisions réclamés, et ce manquement justifie-t-il la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du locataire ? Sur la première question, le tribunal retient que la demande est fondée et justifiée au regard du contrat de bail produit et des éléments d'appréciation dont il dispose. La condamnation au paiement de 4.020 € en découle directement. Sur la seconde, le juge rappelle que « le paiement du loyer conventionnellement convenu constitue une obligation légale incombant au preneur », de sorte que le non-paiement aux échéances convenues est de nature à justifier la résiliation judiciaire, « surtout si, comme en l'espèce, le non-paiement du loyer est répétitif ». Le caractère réitéré des impayés constitue ainsi le critère décisif retenu pour prononcer la résiliation aux torts exclusifs du preneur, avec condamnation au déguerpissement dans un délai de 55 jours à compter de la notification, autorisation d'expulsion à défaut, aux frais du locataire, et condamnation aux dépens. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision mérite d'être lue au regard de trois enseignements. Le premier concerne la qualification du manquement. Le juge fait de l'obligation de payer le loyer une obligation légale principale du preneur, dont la violation réitérée caractérise un manquement suffisamment grave pour fonder une résiliation judiciaire. La formule retenue, qui subordonne implicitement la résiliation à la répétition des impayés, invite à distinguer le retard isolé, insuffisant en principe, de la défaillance récurrente, seule susceptible de justifier la rupture du lien locatif. Le deuxième tient à l'articulation entre défaut et charge de la preuve. Le juge statue par défaut et ne peut donc tenir pour avérés les faits allégués que dans la mesure où ils sont établis par les pièces versées. L'accueil de la demande repose ici sur la production du contrat et sur les éléments d'appréciation communiqués, la motivation demeurant toutefois sommaire sur le détail des paiements et des relances. La prudence commande, pour le praticien, de documenter précisément les impayés, les mises en demeure et les échanges écrits avec le locataire. Le troisième porte sur les modalités d'exécution. Le délai de 55 jours accordé pour le déguerpissement, l'autorisation d'expulsion « dans les formes prévues par la loi » et la mise des frais à la