Le jugement rendu par la Justice de paix de Diekirch le 19 août 2024 (n° 1007/24) illustre l'articulation, en droit luxembourgeois du bail d'habitation, entre le régime protecteur de la prorogation légale et la faculté pour le bailleur de mettre fin au contrat pour motif grave et légitime. Le juge de paix retient que la démolition d'un immeuble, fût-elle envisagée dans un intérêt purement privé, constitue un tel motif au sens de l'article 12(2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, et valide en conséquence la résiliation notifiée par le bailleur, avec effet au 30 novembre 2023, ordonnant le déguerpissement du locataire assorti d'un délai de deux mois. Le tribunal rejette en revanche la demande en paiement des charges, faute de décompte produit et au motif que les charges communes à un immeuble pluri-locatif doivent être réparties au prorata entre les occupants. La décision, rendue en premier ressort et sans exécution provisoire, présente ainsi une portée pratique réelle pour les bailleurs envisageant une opération de démolition-reconstruction, tout en rappelant les exigences probatoires attachées à toute réclamation de charges. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.) S.A., bailleresse, a fait citer par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 11 juillet 2024 la locataire, PERSONNE1.), pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 853,23 € au titre des charges, la constatation de la résiliation du bail, et son déguerpissement, outre une indemnité de procédure de 1.500 €. À l'audience publique du 9 août 2024, la demanderesse a porté sa demande au titre des charges à 5.491,24 € pour la période de janvier à août 2024. Le tribunal lui en a donné acte. La bailleresse exposait avoir, par courrier du 25 août 2023, résilié le contrat de bail avec effet au 30 novembre 2023, pour motif grave et légitime, dans la perspective de la démolition de l'immeuble. La locataire, comparante en personne, a présenté ses moyens de défense. La cause a été prise en délibéré et le jugement prononcé à l'audience du 19 août 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la résiliation du bail pour démolition de l'immeuble constitue-t-elle un motif grave et légitime au sens de l'article 12(2) c) de la loi du 21 septembre 2006 ?** Le tribunal rappelle le mécanisme de la prorogation légale : tout contrat de bail visé par la loi, qui vient à cesser pour quelque cause que ce soit, est prorogé, sauf dans les hypothèses limitativement énumérées par le texte, au nombre desquelles figure l'existence « d'autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur » (article 12(2) c)). La prorogation constitue donc la règle, et la résiliation par le bailleur l'exception, subordonnée à la démonstration d'un motif qualifié. Le juge s'appuie sur la doctrine (M. Harles, Pas. 31, nos 163 et 164 ; L. Thielen, *Le contrat de bail en droit luxembourgeois*, n° 402) pour affirmer que la démolition d'un immeuble, « même dans un intérêt purement privé », constitue un motif grave et légitime. L'absence de qualification d'intérêt public est ainsi délibérément écartée : le critère retenu est l'effectivité et la légitimité du projet du bailleur, non sa nature publique ou privée. Le tribunal considère que « les pièces versées et les renseignements fournis en cause justifient l'existence d'un motif grave et légitime », sans autre précision sur la teneur de ces pièces, et en déduit que la résiliation est intervenue valablement. **Second problème : le délai de déguerpissement.** Le juge accorde à la locataire un délai de deux mois à compter de la notification du jugement, faisant usage de son pouvoir d'appréciation en la matière, et autorise, au besoin, l'expulsion forcée aux frais de la bailleresse, récupérables sur présentation des quittances des ouvriers. **Troisième problème : la demande en paiement des charges.** Le tribunal la rejette pour deux motifs cumulés. D'une part, aucun décompte n'a été produit, de sorte que la créance n'est pas établie. D'autre part, la bailleresse réclamait l'intégralité des charges de l'immeuble, lequel comprend plusieurs logements, alors que les frais afférents aux parties communes doivent être répartis au prorata. La prétention, formulée pour le tout à l'encontre d'un seul occupant, est donc non fondée. **Quatrième problème : l'indemnité de procédure et l'exécution provisoire.** L'indemnité de procédure est refusée au motif que la condition d'iniquité de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile n'est pas remplie. L'