Le jugement n° 1049/2024 rendu le 3 septembre 2024 par la Justice de paix de Diekirch illustre les difficultés pratiques du contentieux locatif né d'un bail conclu dans le cadre du logement social luxembourgeois, où le loyer n'est pas librement fixé mais déterminé selon un mécanisme réglementaire fondé sur le revenu du ménage et la surface pondérée du logement. Saisi d'une demande en paiement d'arriérés de loyer d'un montant de 15.878,29 €, le juge de paix ne tranche pas le fond : face à des contestations précises et répétées des locataires portant sur la méthode de calcul et les régularisations opérées par le bailleur public, il ordonne une mesure d'instruction et désigne un expert chargé de recalculer le loyer conformément aux principes de l'article 18 du règlement grand-ducal du 16 novembre 1998, puis de dresser le décompte entre parties. La décision rappelle ainsi que, lorsque le créancier d'un loyer réglementé n'est pas en mesure de justifier de manière intelligible le mode de calcul qu'il invoque, le juge ne saurait faire droit à la prétention pécuniaire sur la seule foi d'un décompte unilatéral. Elle met en lumière la fonction probatoire et contradictoire de l'expertise dans le contentieux du bail à loyer et l'exigence de transparence qui pèse sur les organismes du logement social. ## I. Faits et procédure Par contrat du 18 juillet 1997, l'établissement public ORGANISATION1.) a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un logement situé à ADRESSE3.). La clause de fixation du loyer stipulait que « le loyer mensuel correspond à un pourcentage du revenu imposable du ménage-locataire sans qu'il puisse dépasser les taux établis au tableau ci-joint ». Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 28 novembre 2023, le bailleur a sollicité la condamnation solidaire des locataires au paiement de 15.878,29 € à titre d'arriérés, avec exécution provisoire. Il fondait sa prétention sur le règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 fixant les mesures d'exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu'aux immeubles cédés sur la base d'un droit d'emphytéose et d'un droit de superficie, pris en exécution de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement. Selon lui, le loyer se déterminait en fonction du revenu net du ménage et de la surface pondérée du logement ; il indiquait avoir fixé le loyer mensuel à 1.823,03 € entre mai 2019 et juillet 2020, puis à 751,38 € entre août 2020 et mai 2021, la réduction étant imputée à la modification de la composition du ménage, et avoir procédé à des « régularisations de loyer » entre juillet 2019 et juillet 2020. Les défendeurs contestaient l'arriéré en soutenant que le bailleur ne fournissait pas d'explications suffisantes sur la méthode de calcul, eu égard aux nombreuses variations intervenues dans la fixation du loyer. Le bailleur répliquait que les locataires ne l'avaient jamais sollicité pour obtenir des précisions. Le tribunal relève toutefois que le mandataire des défendeurs avait formulé des réclamations écrites les 27 mai 2021 et 15 juin 2022 contre la méthode appliquée. Après plusieurs remises, l'affaire fut retenue à l'audience du 27 juin 2024 et prise en délibéré pour prononcé le 3 septembre 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question soumise au tribunal pouvait se formuler ainsi : le juge de paix, saisi d'une action en paiement d'arriérés de loyer fondée sur un mode de calcul réglementaire contesté par le locataire, peut-il statuer sur le montant réclamé au vu du seul décompte produit par le bailleur, ou doit-il ordonner une mesure d'instruction de nature à éclairer le calcul et les régularisations invoqués ? Le tribunal retient la seconde branche de l'alternative. Il constate que les contestations des anciens locataires sont sérieuses et matériellement étayées par la correspondance de leur mandataire, et que le dossier ne permet pas de vérifier, en l'absence de « plus amples précisions concernant notamment le calcul des régularisations du loyer (cf. décompte "régul. loyer") », la conformité du montant réclamé aux critères de l'article 18 du règlement de 1998. Dans ces conditions, une condamnation immédiate eût reposé sur une pièce dont la fiabilité était précisément mise en cause. Le dispositif s'articule autour de plusieurs mesures. Avant tout autre progrès en cause, le tribunal nomme un expert, Maître Michael WOLFSSTELLER, avocat, avec une mission double : tenter une conciliation, et à