La justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rappelle dans ce jugement du 18 septembre 2024 deux principes cardinaux du droit du bail d'habitation : d'une part, la portée de la renonciation du bailleur à réclamer des loyers échus, qui ne peut être remise en cause en cours d'instance par une extension de la demande, et d'autre part le régime probatoire applicable aux dégradations locatives en l'absence d'état des lieux, qui fait peser sur le preneur une présomption de responsabilité. Le tribunal écarte par ailleurs l'exception d'inexécution invoquée par les locataires, en rappelant qu'elle suppose une impossibilité totale d'utiliser les lieux, laquelle n'était pas établie en l'espèce. La décision combine ainsi une application stricte des articles 1315, 1730 et 1732 du Code civil avec une appréciation rigoureuse de la preuve, et aboutit à une condamnation des locataires à hauteur de 9.805,04 €, sur un montant réclamé initialement inférieur à celui finalement retenu par le bailleur. Elle illustre la fonction du juge de paix dans le contentieux locatif de masse, où la solution repose largement sur la répartition de la charge de la preuve et sur la cohérence des comportements procéduraux des parties. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail signé le 16 janvier 2018, le demandeur a donné à bail à trois locataires une maison sise à Diekirch, moyennant un loyer mensuel de 2.215 € pour les deux premières années. Le bailleur, par requête déposée le 11 mars 2024, a sollicité la condamnation des locataires au paiement d'arriérés de loyer pour plusieurs mois de l'année 2023, ainsi qu'au titre de dégâts locatifs, et a conclu à la résiliation du bail et au déguerpissement des occupants. Au cours de l'instance, le bailleur a renoncé à sa demande en résiliation et en déguerpissement lors de l'audience du 17 mai 2024, puis a augmenté ses prétentions lors de l'audience du 5 juillet 2024, portant les arriérés de loyer à 17.717,50 € et les dégâts locatifs à 4.334,07 €. Les défendeurs ont reconnu ne pas avoir acquitté l'intégralité des loyers de 2023, mais ont contesté les demandes relatives aux années 2019 à 2022, alléguant un paiement en espèces, des inondations survenues en juillet 2021 ayant provoqué des moisissures, l'absence de réaction du bailleur, un dysfonctionnement de la hotte et l'inscription irrégulière d'un tiers à leur adresse. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était d'abord appelé à déterminer si le bailleur pouvait, en cours d'instance, étendre sa demande à des loyers qu'il avait antérieurement abandonnés. Il relève que, dans son courrier du 17 janvier 2024, le bailleur avait indiqué que les locataires avaient déjà bénéficié de leur dépôt de garantie au titre des mois impayés des années précédentes, ce qui révélait une compensation effective de la garantie de 4.250 € avec les loyers arriérés de 2019, 2020 et 2022. Le juge en déduit une renonciation « claire et non équivoque » aux loyers antérieurs à 2023, laquelle interdit au bailleur de revenir sur cette renonciation par une augmentation de sa demande. Les loyers de décembre 2019, de juin et décembre 2020 et de septembre 2022 sont ainsi exclus de la condamnation. Le tribunal rappelle ensuite, sur le fondement de l'article 1315, alinéa 2, du Code civil, qu'il appartient au débiteur qui allègue sa libération d'en rapporter la preuve. Faute de tout élément probant, les locataires ne démontrent pas avoir acquitté les loyers de 2023, de sorte que la demande est en principe fondée. S'agissant de l'exception d'inexécution, le juge rappelle qu'elle ne peut être accueillie que dans l'hypothèse d'une « impossibilité totale d'utiliser les lieux loués », en se référant à la jurisprudence locale. Or les locataires avaient continué à jouir des lieux, n'avaient pas mis le bailleur en demeure de remédier à la situation et n'avaient pas chiffré leur préjudice. La retenue du loyer n'était donc pas justifiée. La demande est accueillie à hauteur de 8.952,50 €. Concernant les dégâts locatifs, le tribunal relève l'absence d'état des lieux d'entrée et de sortie. En application de l'article 1730 du Code civil, les locataires sont présumés avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives et doivent le restituer en cet état. Sur le fondement de l'article 1732 du Code civil, ils répondent des dégradations survenues pendant leur jouissance, sauf à prouver qu'elles ont eu lieu sans leur faute. Le juge retient que l'orig