Le jugement n° 1066/24 du 23 septembre 2024 de la Justice de paix de Diekirch illustre l'articulation, en droit luxembourgeois du bail à loyer, entre la créance d'arriérés, la garantie locative et l'indemnité d'indisponibilité due au bailleur lorsque le locataire restitue les lieux dans un état inhabitable. Le tribunal retient que la reprise des lieux par le bailleur n'exclut pas l'indisponibilité lorsque des travaux de remise en état sont nécessaires, et qu'une indemnité égale à deux mois de loyer est justifiée au regard des dégâts causés par le gel consécutif à l'absence de mazout dans la cuve. Il admet également, à partir d'un faisceau d'éléments (états des lieux, rapports d'expertise, attestations testimoniales, facture du chauffagiste), que le locataire a laissé le réservoir vide, en dépit de l'état des lieux de sortie. La décision opère enfin la compensation judiciaire entre la créance des bailleurs et la restitution de la garantie locative, la condamnation portant finalement sur 10.769,20 euros. Le jugement se caractérise par une motivation probatoire attentive, qui fonde l'indemnisation sur des pièces concordantes plutôt que sur de simples allégations, et par une application classique mais utile de l'indemnité d'indisponibilité, dont le fondement doctrinal est rappelé par référence à la littérature de jurisprudence. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 4 novembre 2020, prenant effet au 1er janvier 2021, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont loué à PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) une maison située à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros payable d'avance, les taxes communales et les frais de chauffage étant à la charge des locataires. Une garantie locative conventionnelle de 4.000 euros a été versée le 30 novembre 2020, ce point n'étant pas contesté. Par courrier du 30 octobre 2022, les locataires ont résilié le bail avec effet au 30 janvier 2023. Les bailleurs soutiennent que les loyers d'octobre à décembre 2022 demeurent impayés, que les locataires ont quitté les lieux en janvier 2023 dans un état inhabitable, un défaut de remplissage de la cuve à mazout ayant entraîné d'importants dégâts des eaux, et que la relocation n'a pu intervenir pendant février et mars 2023 en raison de l'ampleur des travaux. Saisi par requête du 26 octobre 2023, le tribunal de paix, après audience du 16 septembre 2024, condamne les défendeurs au paiement de 14.769,20 euros au titre de la demande principale, détaillée comme suit : arriérés de loyer (6.000 euros), arriérés de charges locatives (2.535,73 euros), frais de mazout (1.751,52 euros), indemnité d'indisponibilité (4.000 euros), travaux d'électricité (107,78 euros) et révision de la chaudière (374,17 euros). Il fait droit à la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative (4.000 euros) et prononce la compensation judiciaire, aboutissant à une condamnation nette de 10.769,20 euros avec intérêts légaux à compter du 26 octobre 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale est de savoir si la restitution des lieux par le locataire, à une date donnée, fait obstacle à l'octroi d'une indemnité d'indisponibilité lorsque le bien ne peut être reloué, en raison de dégâts imputables au locataire, pendant le temps nécessaire à leur réparation. Une question accessoire porte sur la preuve de l'état de la cuve à mazout au moment de la restitution. Sur le premier point, le tribunal rappelle que « la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n'est pas nécessairement exclusive de la notion d'indisponibilité des lieux », notamment lorsque les lieux ne sont pas restitués dans leur état initial et que des travaux de réparation sont requis. Il définit l'indemnité comme réparant le préjudice résultant de la perte de jouissance du bien, due pendant le temps nécessaire à la constatation des dégâts et à l'exécution des travaux de remise en état. La solution est soutenue par référence à la doctrine de M. HARLES. Le tribunal relève que les éléments versés (état des lieux d'entrée et de sortie, rapports SOCIETE2.) du 1er mars 2023 et SOCIETE3.) du 7 mars 2023, attestations testimoniales) établissent que l'arrêt du chauffage, sous l'effet du gel, a endommagé radiateurs, mitigeur, conduites d'eau et pompe du circuit, provoquant des écoulements dans le salon et la cage d'escalier. Il retient qu'une durée de deux mois de travaux justifie l'indemnité équivalente à deux mois de loyer, s