Le jugement n° 1071/24 du Tribunal de paix de Diekirch, rendu le 23 septembre 2024, rappelle la nature et la finalité de la garantie locative : une sûreté destinée à couvrir les créances nées du bail (loyers et charges impayés, dégradations locatives, indisponibilité des lieux), et dont la restitution peut être réclamée par le locataire ou ses ayants droit à la fin du contrat. La décision illustre la répartition de la charge de la preuve en matière de dégâts locatifs : le bailleur qui entend retenir tout ou partie de la garantie doit établir l'existence d'un préjudice excédant l'usure normale, faute de quoi la restitution est due. Le tribunal relève en particulier l'absence d'état des lieux contradictoire et de constat neutre, et refuse d'imposer une remise en peinture en l'absence de stipulation contractuelle. Il accueille partiellement la demande de l'héritier unique du locataire, après compensation avec le loyer restant dû pour le mois de la restitution effective des clés. La solution, classique dans son principe, présente un intérêt pratique tenant à la valeur probatoire de l'état des lieux de sortie et à la distinction entre usure normale et dégradation. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 27 juin 2014, prenant effet le 1er juillet 2014, les époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont loué à PERSONNE4.) un appartement moyennant un loyer mensuel de 750 euros et des avances sur charges de 80 euros. Une garantie locative de 1.700 euros avait été versée lors de la signature d'un premier contrat de bail le 30 mai 2011. Le locataire est décédé en juillet 2022. Sa succession est échue en totalité à son frère, PERSONNE1.), suivant acte de notoriété du 24 février 2023. Les clés n'ont été restituées aux bailleurs que le 31 octobre 2022. Le décompte final de charges présentait un solde créditeur de 167,68 euros en faveur de l'héritier. Par requête déposée le 12 juillet 2024, l'héritier a sollicité la condamnation des anciens bailleurs au paiement de 1.867,68 euros, correspondant à la garantie locative (1.700 euros) et au solde créditeur des charges (167,68 euros). Les défendeurs ont conclu au rejet, invoquant une remise en peinture évaluée à 4.270,50 euros et le loyer d'octobre 2022 (830 euros). Ils ont toutefois expressément limité leur demande reconventionnelle au montant réclamé, afin d'obtenir le rejet de la demande principale. Le demandeur contestait l'état de dégradation allégué, soutenant avoir fait procéder au nettoyage et à l'évacuation des déchets en août 2022 pour 891 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le bailleur peut-il retenir la garantie locative au titre de dégâts locatifs alléguant la nécessité d'une remise en peinture et de traitements spéciaux, en l'absence d'état des lieux contradictoire et de preuve d'une dégradation excédant l'usure normale après une occupation de onze ans ? Le loyer du mois au cours duquel le bailleur a recouvré la jouissance des lieux reste-t-il dû ? **Motifs.** Le tribunal rappelle d'abord la finalité de la garantie locative, sûreté destinée à garantir le recouvrement des créances nées du bail, et en déduit que sa restitution est la règle, la retenue constituant l'exception qui doit être justifiée. Il constate que les bailleurs ne produisent ni état des lieux contradictoire ni constat neutre et objectif établissant le préjudice allégué, notamment celui lié à la présence de vers dans l'immeuble. Il relève en outre l'absence de disposition contractuelle imposant une remise en peinture et l'absence de preuve d'un état de dégradation dépassant l'usure normale après onze années d'occupation. S'agissant du loyer, le tribunal retient que les bailleurs ont recouvré la jouissance du bien le 31 octobre 2022, de sorte que le loyer et les avances d'octobre 2022, soit 830 euros, demeurent dus. Ce montant est déduit de la créance de l'héritier : 1.867,68 - 830 = 1.037,68 euros. Les défendeurs sont condamnés au paiement de cette somme, la demande étant déclarée partiellement fondée. Les frais sont partagés par moitié. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision réaffirme une solution cohérente : la garantie locative ne peut être retenue que sur justification d'une créance certaine et établie. Sur le terrain probatoire, l'absence d'état des lieux contradictoire est déterminante. Le bailleur qui ne dispose pas d'un tel document, ni d'un constat objectif, supporte le risque de l'insuffisance de preuve. La jurisprudence attache ainsi une valeur centrale à l'état des lieux d'entrée et de sortie,