Le texte fourni est tronqué au milieu de la discussion sur l'insanité d'esprit (attestation de PERSONNE8.) puis suite des motifs, et ne contient ni la partie consacrée à la clause pénale, ni le dispositif. Je ne peux donc pas rédiger le commentaire complet sans inventer des motifs ou un dispositif, ce que je ne ferai pas. Je livre ci-dessous un commentaire fondé strictement sur les éléments présents, en signalant explicitement les lacunes. **Synthèse doctrinale.** Par jugement du 2 octobre 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, chambre civile 8, se prononce sur la qualification et la validité d'un écrit signé le 27 mai 2022 entre une venderesse âgée de 95 ans puis 97 ans et des acquéreurs, intitulé « PREMIUM OFFRE D'ACHAT ». Le tribunal rappelle que le juge doit restituer à l'acte sa exacte qualification, indépendamment de la dénomination retenue par les parties (article 61 du NCPC). Il retient que, dès lors que l'écrit met à charge des deux parties des obligations réciproques et prévoit une indemnité forfaitaire en cas d'inexécution, il s'analyse en un compromis de vente, contrat synallagmatique, et non en une simple offre unilatérale. Sur les moyens de nullité, le tribunal écarte la critique tirée de l'article 1325 du Code civil, l'inobservation de la formalité du double ne privant l'acte que de sa force probante lorsque l'existence et le contenu de l'écrit ne sont pas contestés. Il écarte également l'exception d'insanité d'esprit (article 489 du Code civil), la preuve du trouble mental au moment de l'acte n'étant pas rapportée. La solution, fondée sur les éléments produits, est largement factuelle et sa portée tient à l'appréciation souveraine des preuves. ## I. Faits et procédure Les consorts GROUPE1.) ont assigné par exploit du 12 octobre 2022 la venderesse PERSONNE3.), afin d'obtenir la constatation de la résiliation de l'offre d'achat à ses torts exclusifs, subsidiairement sa résiliation, et la condamnation au paiement de la clause pénale de 98.000 euros, soit 10 % d'un prix de 980.000 euros, outre un préjudice moral de 5.000 euros et une indemnité de procédure. Ils exposent qu'un prêt avait été obtenu le 8 juin 2022, que l'offre avait été signée le 15 juin 2022 par les acquéreurs et que la venderesse, selon eux, avait refusé la vente par courriels des 5 et 7 juillet 2022, par l'intermédiaire de l'agent immobilier puis de l'étude notariale. Une clause prévoyait que la jouissance du bien prendrait effet à l'admission de la venderesse au SOCIETE1.). La défenderesse conclut principalement au rejet, et subsidiairement à la réduction de la clause pénale sur le fondement de l'article 1152 du Code civil. Elle soutient qu'il ne s'agirait pas d'une offre d'achat mais d'une promesse unilatérale non levée, qu'un usufruit viager illimité avait été convenu, que l'acte est nul pour inobservation de l'article 1325 du Code civil et pour erreur (article 1110), et qu'elle n'était pas saine d'esprit (article 489). Elle produit des attestations testimoniales et un certificat de son médecin généraliste. Le tribunal relève que l'instruction a été clôturée le 6 mars 2024, que l'affaire a été plaidée le 18 septembre 2024 et mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la qualification de l'écrit du 27 mai 2022.** Il s'agissait de savoir si l'acte constituait une offre unilatérale, révocable, ou un contrat synallagmatique de compromis de vente. Le tribunal retient la seconde qualification au motif que l'écrit, signé par les acquéreurs *et* par la venderesse, met à charge des deux parties des obligations réciproques (démarches de financement pour les acquéreurs, conservation du bien et paiement d'une commission pour la venderesse) et prévoit une clause pénale commune en cas d'inexécution. Il en déduit que « les deux parties contractantes (acheteurs et vendeur) et non pas les seuls acheteurs » s'engagent, de sorte que l'acte n'est pas une simple offre « ne comportant aucune obligation dans le chef de la venderesse ». Le fondement de l'obligation est l'article 1134 du Code civil. **Second problème : la validité de l'acte.** Le moyen tiré de l'article 1325 du Code civil est rejeté. Le tribunal rappelle que la formalité du double tend à la preuve et que son inobservation prive seulement l'acte de sa force probante ; il constate que l'existence du compromis et la signature de la venderesse ne sont pas contestées. La clause litigieuse relative à l