Le présent arrêt de la Cour d'appel luxembourgeoise du 9 octobre 2024 rappelle que la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire, stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, ne saurait être invoquée par le vendeur pour faire jouer une clause pénale lorsque ce dernier a, par son silence et son absence de demande de renseignements complémentaires, laissé croire à l'acquéreur que la condition était accomplie. La Cour réforme ainsi le jugement de première instance : elle juge que les sociétés acquéreuses n'ont pas volontairement empêché la réalisation de la condition, que la résolution est imputable au vendeur qui a lui-même résolu le compromis hors des cas contractuellement prévus, et que la clause pénale joue en faveur des acquéreurs. Elle rappelle, en outre, que la demande en remboursement de frais d'avocat formée pour la première fois en appel est irrecevable au regard de l'article 592 du Nouveau Code de procédure civile. La portée de l'arrêt tient à l'application combinée des règles de bonne foi contractuelle et de la théorie de la condition réputée défaillie par le fait de la partie qui y avait intérêt, dont la Cour écarte ici le jeu faute de démonstration d'une obstruction volontaire. ## I. Faits et procédure Le 10 août 2021, une société immobilière, agissant pour le compte de la propriétaire d'un immeuble en copropriété sis à Luxembourg, a reçu mandat de vente sous la forme d'un « droit d'option de vente » valable six mois, assorti d'une commission de 2 % plus TVA sur le prix de vente obtenu. Le 17 septembre 2021, un compromis de vente a été conclu entre cette même société intermédiaire, agissant pour compte de la venderesse, et deux sociétés acquéreuses, une société à responsabilité limitée et une société anonyme, portant sur les lots 001 à 008 d'un immeuble, pour un prix de 1.010.000 euros, commission incluse, les acquéreurs déclarant acheter en vue de la revente. Le compromis était subordonné à une condition suspensive d'obtention d'un prêt, l'acquéreur devant présenter la lettre d'acceptation ou de refus du prêt au plus tard le 18 octobre 2021, sous peine de résolution de plein droit et du paiement de la clause pénale. Une seconde condition suspensive, relative à la validation du cadastre vertical au plus tard le 31 décembre 2021, et une obligation de remise des clés étaient également stipulées. La clause pénale fixait à 10 % du prix de vente l'indemnité due par la partie qui résilierait en dehors des cas prévus, sans que le créancier ait à justifier d'un préjudice. Le 7 octobre 2021, une banque a adressé à la venderesse un courrier confirmant son accord de principe pour un crédit à l'une des sociétés acquéreuses en vue de l'acquisition de l'immeuble, tandis que la seconde société a informé l'agent immobilier de l'absence de besoin de financement bancaire, en précisant un paiement sur fonds propres. Le 18 novembre 2021, le mandataire de la venderesse a notifié la résolution de plein droit du compromis faute de garantie de financement, puis refusé de passer acte. Une sommation de passer acte a été signifiée le 1er décembre 2021, et la venderesse ne s'est pas présentée devant le notaire le 8 décembre 2021. Saisi par exploit du 31 janvier 2022, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg a rejeté les demandes des acquéreurs, constaté la résolution aux torts exclusifs de ceux-ci et les a condamnés solidairement à payer la clause pénale de 99.227,45 euros, ainsi qu'une indemnité de procédure. Les sociétés acquéreuses ont interjeté appel par exploit du 6 mars 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour était saisie de plusieurs questions : l'autorité de la chose jugée s'attachait-elle à la résolution prononcée en première instance ; la condition suspensive de financement avait-elle défailli par la faute des acquéreurs ; la clause pénale était-elle due et son montant proportionné ; les acquéreurs pouvaient-ils prétendre à une indemnisation complémentaire et au remboursement de leurs frais d'avocat ? **Sur l'autorité de chose jugée.** La Cour écarte le moyen de la venderesse tiré de l'absence d'appel contre la résolution. Elle relève que l'acte d'appel tendait à la réformation intégrale du jugement, de sorte que la question de la résolution restait en débat. **Sur la condition suspensive.** La Cour rappelle que la condition suspensive relative au prêt est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, tandis que le terme l'est dans celui du vendeur. Elle admet que l'acquéreur puisse substituer un autre mode de financement, à condition d'offrir une garantie de paiement équivalente au cr