Le jugement n° 1144/24 du 9 octobre 2024 du Tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, illustre la mise en œuvre classique des conditions de la résiliation judiciaire d'un bail à raison d'un défaut de paiement des loyers, tout en précisant les limites de la responsabilité personnelle des tiers liés à une situation locative antérieure. Le bailleur, qui réclamait des arriérés et la résiliation du bail, obtient gain de cause à l'encontre de la société locataire actuellement en place : le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation et le déguerpissement, et la condamnation pécuniaire est prononcée avec intérêts légaux. En revanche, le juge écarte toute condamnation du curateur de la société précédente en faillite et de son ancien gérant, au motif qu'ils n'avaient pas la qualité de locataires au moment de l'instance. La décision rappelle ainsi que l'action en paiement et en résiliation doit être dirigée contre le preneur actuel, et que la qualité de cocontractant s'apprécie à la date de la demande. Elle offre, à ce titre, une illustration utile de la distinction entre le droit du bail, fondé sur le lien contractuel, et les mécanismes de la procédure collective, dont le curateur ne saurait être tenu comme s'il était lui-même preneur. ## I. Faits et procédure Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 9 avril 2024, le bailleur, PERSONNE1.), a fait convoquer trois parties défenderesses : la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), Maître Denis WEINQUIN en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), et PERSONNE2.). Il sollicitait la condamnation au paiement de 4.600 € d'arriérés de loyer jusqu'au mois d'avril 2024 inclus, la déclaration de résiliation du bail et l'ordre de déguerpissement du locataire. Après renvoi du 31 mai 2024, l'affaire fut utilement retenue à l'audience du 20 septembre 2024. À cette occasion, le demandeur précisa que son cocontractant actuel était la société SOCIETE1.), représentée par son gérant PERSONNE2.), et augmenta sa demande à 6.600 € au titre des loyers impayés jusqu'au mois de septembre 2024 inclus. Le tribunal lui en donna acte. Seul le demandeur comparut ; les défenderesses ne furent ni présentes ni représentées, la société et son gérant ayant toutefois comparu lors de l'audience du 31 mai 2024, ce qui permit de statuer contradictoirement à leur égard, tandis que le curateur, ayant reconnu par courrier du 22 avril 2024 avoir connaissance de la date d'audience, fut jugé par un jugement réputé contradictoire. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si le non-paiement persistant des loyers justifiait la résiliation judiciaire du bail et le déguerpissement du preneur ; d'autre part, de savoir si la demande en paiement et en résiliation pouvait être dirigée utilement contre le curateur de la faillite d'une ancienne société locataire ainsi que contre son ancien gérant. Sur le premier point, le tribunal retient que la demande est fondée à l'encontre de la société SOCIETE1.), locataire en place, pour le montant réclamé de 6.600 € correspondant à sept mois de loyer à 900 € et à un arriéré de 300 €. Il considère que « le non-paiement des loyers aux époques convenues constitue une cause justificative de la résiliation du bail », ce qui fonde la résiliation et l'ordre de déguerpissement, assorti d'un délai de quarante jours à compter de la notification, ainsi que d'une autorisation d'expulsion aux frais du preneur. Sur le second point, le juge rejette les demandes dirigées contre le curateur et contre PERSONNE2.) en retenant qu'ils « n'étaient pas à considérer comme locataires de l'immeuble du requérant ». La qualité de partie au contrat de bail, seule susceptible de fonder une condamnation au paiement des loyers et à la résiliation, n'était pas établie à leur égard au moment de l'instance. Le dispositif tranche en conséquence : condamnation de la seule société SOCIETE1.) au paiement de 6.600 €, avec intérêts légaux à compter du 9 avril 2024 sur 4.600 € et du 20 septembre 2024 sur 2.000 €, résiliation du bail, déguerpissement, autorisation d'expulsion et mise à charge des dépens. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision présente un intérêt pratique réel en ce qu'elle réaffirme deux principes. Le premier est que la résiliation pour défaut de paiement suppose un manquement