## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-10-09, n° 3005 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3005/24 L-OPA1-3026/24 Audience publique du 9 octobre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile et de contredit à ordonnance conditionnelle de paiement, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOCIETE1.), sise à LADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse originaire partie défenderesse sur contredit comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.) partie défenderesse originaire partie demanderesse par contredit comparant en personne ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits 2 Suite au contredit formé le 27 février 2024 par PERSONNE1.) contre l’ordonnance conditionnelle de paiement délivrée le 21 février 2024 et notifiée à la partie défenderesse originaire en date du 26 février 2024, les parties furent convoquées à l’audience publique du 17 avril 2024. À l’appel de la cause à la prédite audience publique, Maître Jerry MOSAR se présenta pour le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOCIETE1.), représenté par son syndic, la société SOCIETE2.) SARL, tandis qu’PERSONNE1.) comparut en personne. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 18 septembre 2024. Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Jerry MOSAR et PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: 1. Indications de procédure Par ordonnance conditionnelle de paiement n° L-OPA1-3026/24 du 21 février 2024, PERSONNE1.) a été sommé de payer la somme de 14.149,45.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du jour de la notification, au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SOCIETE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société SOCIETE2.) SARL, redue au titre du solde des décomptes charges pour les années 2021 et 2022 et de plusieurs avances sur charges non réglées. L’ordonnance de paiement a été notifiée le 26 février 2024. Par courrier entré au greffe de la Justice de paix le 27 février 2024, PERSONNE1.) a formé contredit contre cette ordonnance de paiement. Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai de la loi. À l’audience des plaidoiries, la partie demanderesse a augmenté sa demande à 17.080,88.-EUR à titre d’arriérés de charges de copropriété entretemps échus jusqu’au 1er août 2024. Cette demande dépasse quant à son quantum le taux de compétence du juge de paix, tel que fixé par l’article 2 du Nouveau Code de procédure civile. PERSONNE1.) a cependant conclu au fond par rapport à cette demande sans décliner la compétence ratione valoris du juge de paix, voire s’est expressément déclaré d’accord à ce que le juge de paix reste compétent, de sorte qu’il y a lieu de constater que la juridiction de céans est compétente pour connaître de la demande. 3 2. Prétentions et moyens des parties À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence SOCIETE1.) explique que PERSONNE1.) est propriétaire d’un appartement dans ladite résidence sise à L-ADRESSE1.) et que celui-ci resterait redevable envers la copropriété, sur la base d’un décompte établi le 28 août 2024, d’un solde de 17.080,88.-EUR à titre de charges de copropriété et d’avances sur charges impayées. Selon le mandataire de la partie demanderesse, PERSONNE1.) refuserait le paiement de ce solde sous de vains prétextes. Surtout, force serait de constater que tous les décomptes charges auraient été approuvés lors des assemblées des copropriétaires de la Résidence SOCIETE1.), certes avec un certain retard en ce qui concerne le décompte de charges 2020 (qui n’a été approuvé que lors de l’assemblée du 5 septembre 2024), mais tout de même approuvé. Les procès-verbaux desdites assemblées ayant été notifiés à PERSONNE1.), ce dernier aurait omis de les contester endéans le délai légal, de sorte qu’il serait actuellement forclos pour contester les montants réclamés. Enfin, la requérante demande l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000.-EUR. À l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) a tout d’abord soulevé l’irrecevabilité de la demande pour défaut de mandat valable d’agir en justice dans le chef du syndicat. Sur le fond, il a contesté le bien-fondé de la demande à son égard, en faisant notamment valoir : - - - - - qu’étant donné le grand nombre de syndics successifs (6 syndics, 7 gestionnaires) ayant géré la copropriété (dont notamment le syndic SOCIETE3.), puis le syndic SOCIETE4.), puis le syndic SOCIETE2.)), il en aurait résulté un grand désordre - il n’y aurait d’ailleurs eu aucune raison de révoquer le syndic SOCIETE4.), le seul qui ait été vraiment compétent ; qu’il a alerté les différents syndics sur ses inquiétudes concernant la sécurité du bâtiment (risque d’incendie, présence d’infiltrations, vandalisme (câbles arrachés) dont il a été victime). Or, ses craintes n’auraient pas été prises au sérieux et rien n’aurait été fait pour remédier aux dangers qui subsistent toujours; qu’il ne serait pas un mauvais payeur, mais qu’il refuserait simplement de payer pour le mauvais travail effectué par les syndics, ainsi que pour les nombreux frais exagérés et résultant de dépenses inutiles encourues à la suite d’erreurs commises par ces derniers; que, contrairement aux affirmations de la partie demanderesse, il aurait bien contesté ces dépenses excessives, mais ses nombreux courriers seraient restés lettre morte, le syndic ayant même refusé d’inscrire ses griefs à l’ordre du jour des assemblées générales, voire lui aurait interdit d’y prendre la parole ; que, notamment, le décompte charges pour l’année 2020 aurait été rejeté lors de l’assemblée générale du 30 mars 2022, alors qu’il s’agissait d’un faux, puis approuvé dans des conditions suspectes lors de l’assemblée des 4 copropriétaires (composée majoritairement de résidents âgés) du 5 septembre 2024, soit plus de quatre ans plus tard, ce qui constitue un retard inacceptable. En réplique à l’argumentation de la partie défenderesse, le mandataire de la demanderesse a fait valoir que le syndicat avait bien été habilité à agir en justice conformément à la décision de l’assemblée générale du 20 juin 2024, et qu’en tout état de cause, l’autorisation de l’assemblée générale n’est nullement requise dès lors que le syndicat agit en recouvrement d’une créance. Sur le fond, il fait valoir qu’PERSONNE1.) montre une attitude hostile depuis plusieurs années, que ses arguments seraient purement dilatoires, infondés, voire diffamatoires, et ne tendraient qu’à échapper au paiement de ses dettes. 3. Appréciation 3.1. Quant aux courriers et pièces versées en cours de délibéré Les débats sont clos avec la prise en délibéré de l’affaire. Le juge est tenu de respecter le principe du contradictoire. Il ne peut s’appuyer pour fonder sa décision sur des moyens, explications et documents produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement (article 65 du Nouveau code de procédure civile). Par conséquent, il n’y a pas lieu de tenir compte des arguments des parties contenus dans leurs lettres respectives déposées en cours de délibéré, ni de leurs demandes éventuelles qui y sont formulées, ni des pièces qui y sont jointes, à l’exception, bien entendu, des arguments qui ont déjà été présentés oralement lors de l’audience et des pièces qui y ont été produites. 3.2. Quant au moyen tiré du défaut d’autorisation d’agir en justice du syndicat L’article 14, paragraphe 5 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis (ci-après « la Loi du 16 mai 1975 ») prescrit que « le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu´il s´agit d’une action en recouvrement de créance même par voie d’exécution forcée ou lorsqu’il y a urgence ne permettant pas la convocation d’une assemblée générale dans les délais ou lorsqu’il s’agit d´assurer l’observation et l’exécution du règlement de copropriété ». Point n’est donc besoin d’autorisation de l’assemblée si le syndicat assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété ou agit en recouvrement de créance respectivement d’une action à caractère urgent. Le plus souvent, l’action en recouvrement de créance s’effectue contre les copropriétaires. Par recouvrement de créance s’entend en particulier celui des charges de la copropriété (Henri CALFAN et Roger DOUBLIER, Le copropriétaire – Le syndic de copropriété, p. 86). Il s’ensuit que le syndicat n’a pas besoin d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en recouvrement judiciaire d’une créance. Le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut d’autorisation est partant à rejeter. 5 3.3. Quant au fond Il est constant en cause que le contredisant PERSONNE1.) est copropriétaire d’un lot dans la résidence SOCIETE1.). Le litige porte actuellement sur un montant de 17.080,88.-EUR réclamé par le syndicat des copropriétaires de ladite résidence à titre d’arriérés de charges et d’avances sur charges de copropriété relatifs à ce lot. Aux termes de l’article 7 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l´entretien et à l´administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l´article précédent. Des critères différents peuvent être retenus pour la répartition des charges entraînées par les éléments d´équipement commun. A défaut de convention y relative, les copropriétaires sont tenus d´y participer en fonction de l´utilité que ces éléments présentent à l´égard de chaque lot. L´assemblée des copropriétaires peut, à tout moment, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, modifier les règles de répartition des différentes catégories de charges pour les adapter aux critères prévus par les dispositions qui précèdent. » En application de l’article 34, alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 précitée, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification faite par le syndic; une fois l’action prescrite, la nullité ne peut être invoquée par voie d’exception (cf. M. ELTER et F. SCHOCKWEILER, Copropriété des immeubles bâtis, éd. 1978, Luxembourg, n° 544). Au vu des considérations précédentes, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale des copropriétaires portant approbation des comptes de la copropriété dans le délai de deux mois suivant la notification de ladite décision, n’est pas fondé à refuser le paiement de sa quote-part et que, dès l’expiration de ce délai, la décision est à considérer comme définitive et ne peut plus être remise en cause, ni par voie d’action, ni par voie d’exception (cf. TAL 29 janvier 2013, n° 146.685, TAL 21 novembre 2006, n° 98.591 ; CSJ 27 février 1989, LJUS 98913615). Une prescription abrégée pour les actions personnelles nées de l’application de la loi portant statut de la copropriété des immeubles se justifie afin de consolider rapidement les situations acquises (cf. travaux parlementaires n° 1570 sous l’analyse de l’article 34). À