## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-10-14, n° 3043 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3043/24 du 14.10.2024 Dossier n° L-BAIL-722/23 Audience publique du quatorze octobre deux mille vingt-quatre ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Ana Isabel ALEXANDRE, avocat à la Cour, demeurant à Eschsur-Alzette, et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Olivier WIES, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 25 octobre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 20 novembre 2023 à 15 heures, salle JP 0.15. Après quatre remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 15 avril 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. La requérante, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la société SOCIETE1.)), comparut par Maître Ana Isabel ALEXANDRE, avocat à la Cour, tandis que la défenderesse, PERSONNE1.), comparut par Maître Olivier WIES, avocat à la Cour. Après avoir entendu les mandataires des parties en leurs explication et conclusions, le tribunal refixa l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 3 juin 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 30 septembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. La requérante, la société SOCIETE1.), recomparut par Maître Ana Isabel ALEXANDRE, avocat à la Cour, tandis que la défenderesse, PERSONNE1.), recomparut par Maître Olivier WIES, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par requête déposée le 25 octobre 2023 au greffe de la Justice de paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir : - la voir condamner à lui payer le montant de 6.362,47 euros à titre du loyer et avance sur charges impayé de novembre 2023, de décomptes de charges des exercices 2021 et 2022 et d’une facture ALIAS1.), avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - la voir condamner à lui payer le montant de 5.647,86 euros à titre d’indemnité de relocation ; - voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ; - voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de 15 jours à partir de la notification du jugement à intervenir ; - la voir condamner à lui payer le montant de 2.000.- euros à titre de frais d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil ; et 2 - la voir condamner à lui payer le montant de 1.500.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. A l’appui de sa requête, la requérante explique avoir, par contrat de bail signé le 16 juin 2021 avec effet au 1er juillet 2021, donné en location à PERSONNE1.) un appartement n° 3 sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 1.840.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150.- euros, soit au total 1.990.- euros par mois, payable d’avance le 1er de chaque mois. Après indexation, le loyer s’élèverait au montant de 1.882,62 euros, soit le montant total de 2.032,62 euros, avance sur charges comprise. La requérante sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute grave de la défenderesse en raison des retards de paiements récurrents des loyers et avances sur charges. La défenderesse resterait en outre en défaut de régler les décomptes annuels des charges des années 2021 (1.829,85 euros) et 2022 (2.385,92 euros) ainsi que la facture ALIAS1.) (114,08 euros) pour le montant total de 4.329,85 euros. A l’audience des plaidoiries du 15 avril 2024, la société SOCIETE1.) explique que la mensualité de novembre 2023 a entretemps été réglée et réduit sa demande en conséquence. La défenderesse lui redevrait dès lors la somme de 3.329,85 euros, se composant : - du montant de 114,08 euros au titre de la facture ALIAS1.), du montant de 1.829,85 euros au titre du décompte de charges 2021, du montant de 2.385,92 euros au titre du décompte de charges 2022, dont à déduire un paiement de 1.000.- euros en date du 1er août 2024. Sur question du tribunal quant à la recevabilité de sa demande en allocation d’une indemnité de relocation au regard du fait que la locataire occupe toujours les lieux, la requérante se rapporte à prudence de justice. PERSONNE1.) conteste la demande adverse au titre des décomptes de charges des exercices 2021 et 2022 et la facture ALIAS1.), à défaut de pièces y relatives. Elle s’oppose encore à la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement arguant qu’elle est mère célibataire avec un enfant à charge, qu’elle travaille dans le secteur immobilier et que les retards de paiement des loyers seraient la conséquence directe de la situation de crise du secteur immobilier. A la demande de Maître Ana ALEXANDRE - à laquelle Maître Olivier WIES ne s’est pas opposé - l’affaire fut refixée pour lui permettre de communiquer les pièces justificatives manquantes. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 30 septembre 2024. A cette audience, la société SOCIETE1.) augmente sa demande en condamnation des loyers et avances sur charges des mois de juillet 2024 et septembre 2024. 3 Suivant décompte actualisé au 30 septembre 2024, la requérante augmente sa demande pécuniaire des loyers et avances sur charges des mois de juillet 2024 et septembre 2024, du décompte de charges de 2023 et augmente sa demande au titre du décompte de charges de 2022 du montant de 151,80 euros. Elle sollicite actuellement : - le montant de 114,08 euros au titre de la facture ALIAS1.), le montant de 1.829,85 euros au titre du décompte de charges 2021, le montant de 2.537,72 euros au titre du décompte de charges 2022 et non celui initialement réclamé de 2.385,92 euros, le montant de 2.005,64 euros au titre du décompte de charges 2023, le montant de 2.032,62 euros au titre du loyer et avance sur charges de juillet 2024, le montant de 2.032,62 euros au titre du loyer et avance sur charges de septembre 2024, dont à déduire un paiement de 1.000.- euros en date du 1er août 2024, soit le montant total de 9.552,53 euros. La société SOCIETE1.) verse des pièces relatives aux décomptes de charges de 2021 et 2022 ainsi que la facture ALIAS1.) du 2 juin 2022 d’un montant de 114,08 euros relative à une intervention de déblocage d’une porte et explique ne pas disposer de pièces relatives au décompte de charges de 2023. Sur question du tribunal si la requérante souhaite maintenir sa demande en paiement du décompte annuel de charges de 2023 en l’absence de pièces, son mandataire y répond par l’affirmative. PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice concernant la facture ALIAS1.), les décomptes de charges de 2021 et 2022 ainsi que le loyer et l’avance sur charges de septembre 2024. Elle conteste la demande relative au décompte de charges 2023 en l’absence de la moindre pièce justificative ainsi que celle relative au loyer et avance sur charges du mois de juillet 2024, arguant que cette mensualité a été réglée. Elle s’oppose à la résiliation judiciaire du bail, au déguerpissement et à l’indemnité de procédure réclamée. A cette audience, le mandataire s’est PERSONNE1.) s’est réservé le droit de verser en cours de délibéré la preuve de paiement éventuelle de la mensualité de juillet 2024. En cours de délibéré, par courriel du 30 septembre 2024, Maître Olivier WIES a versé la preuve de paiement de la mensualité de juillet 2024 et Maître Ana ALEXANDRE a produit des pièces relatives au décompte de charges de 2023, tout en fournissant un nouveau décompte. Par courriel du 1er octobre 2024, le mandataire de PERSONNE1.) a conclu au rejet pur et simple des pièces relatives au décompte de charges 2023. 4 Appréciation La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi.  Rejet des pièces relatives au décompte de charges 2023 Suivant l’article 65 du Nouveau Code de procédure civile, « Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. […] ». Par respect du principe du contradictoire, les débats étant clos avec la prise en délibéré de l’affaire et Maître Olivier WIES ayant seul été autorisé à verser en cours de délibéré une éventuelle preuve de paiement de la mensualité de juillet 2024, le tribunal écarte les pièces produites par la partie de Maître Ana ALEXANDRE relatives au décompte de charges 2023, étant donné qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un débat contradictoire.  Demande pécuniaire au titre des loyers et avances sur charges de juillet 2024 et septembre 2024, des décomptes de charges des exercices 2021, 2022 et 2023 et de la facture ALIAS1.) A défaut de pièces justificatives et face aux contestations de la partie défenderesse, la demande relative au décompte de charges de 2023 encourt le rejet. En présence de la preuve de paiement du loyer et de l’avance sur charge de juillet 2024, la demande y relative est également à déclarer non fondée. Dans la mesure où PERSONNE1.) s’est rapportée à prudence de justice, la demande de la société SOCIETE1.) en paiement des décomptes de charges de 2021 et 2022, du loyer et de l’avance sur charges de septembre 2024 et de la facture ALIAS1.) n’a pas rencontré d’objections circonstanciées de la part de PERSONNE1.), de sorte qu’il y a lieu de déclarer la demande relative à ces postes fondée pour la somme de 5.514,27 euros (1.829,85 + 2.537,72 + 2.032,62 + 114,08 - 1.000), compte tenu d’un paiement de 1.000.- euros fait le 1er août 2024. Il y a lieu d’allouer les intérêts légaux sur le montant de 3.329,85 euros à partir du dépôt de la requête introductive d’instance, le 25 octobre 2023, et sur le montant de 2.184,42 euros à partir de l’augmentation de la demande, le 30 septembre 2024, le tout jusqu’à solde.  Indemnité de relocation En l’absence de stipulation contractuelle relative à une indemnité de relocation, il y a lieu de se référer à l’article 1760 du Code civil qui dispose que : « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. » 5 L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail. L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à la disposition du bailleur (cf. Les Novelles, Le louage de choses, tome VI, n° 408). En l’espèce, comme PERSONNE1.) occupe toujours les lie