Le jugement de la justice de paix de Diekirch du 16 octobre 2024 (n° 1192/24) rappelle qu'en matière de bail commercial, le bailleur n'a pas besoin d'être propriétaire pour agir en réparation de dégâts locatifs, et que l'absence de déclaration de créance dans la faillite du preneur ne fait pas obstacle à la compétence du juge de paix pour connaître d'une telle demande. Sur le fond, le tribunal applique le régime légal du bail, notamment les articles 1731 et 1732 du Code civil, qui font peser sur le preneur une présomption de responsabilité pour les dégradations survenues pendant sa jouissance et une obligation de restitution en bon état. Toutefois, le juge relève que le bail subordonnait l'état des lieux de sortie à un état des lieux d'entrée établi après l'achèvement de travaux de début de bail, lequel n'a jamais été dressé. En projetant l'exécution de travaux avant tout état des lieux d'entrée, le bailleur a implicitement reconnu que les lieux n'étaient pas en bon état à l'entrée. Faute pour lui de prouver l'exécution de ces travaux, la présomption légale ne peut jouer et la demande en réparation est rejetée. La décision illustre ainsi l'importance probatoire de l'état des lieux d'entrée et la portée de la présomption de l'article 1731 du Code civil. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.) SA, bailleuse, avait donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, puis à PERSONNE1.), un immeuble mixte de commerce et d'habitation abritant un débit de boissons, le bail ayant fait l'objet d'une cession le 7 janvier 2010. La société preneuse fut déclarée en faillite par jugement du tribunal d'arrondissement de Diekirch du 12 octobre 2022. À l'issue du bail, un état des lieux de sortie, dressé par le bureau d'expertises WIES le 6 décembre 2022, fit état de nombreux dégâts locatifs évalués à 57.382,38 euros. Par requête déposée le 21 décembre 2023, la bailleuse saisit la justice de paix à l'encontre du curateur de la faillite et de la locataire personnelle, aux fins de fixation et de condamnation au paiement de cette somme, outre indemnité de procédure et exécution provisoire. Subsidiairement, elle sollicitait une mesure d'expertise. Les défenderesses opposèrent un défaut de qualité à agir du bailleur non propriétaire, l'incompétence du juge de paix faute de déclaration de créance, l'absence d'état des lieux d'entrée, le caractère imprécis et partiellement irrégulier des factures, ainsi que l'absence de dégradations excédant l'usure normale. PERSONNE1.) forma en outre une demande reconventionnelle en restitution de sa garantie locative de 7.200 euros, majorée d'intérêts conventionnels. En cours de délibéré, la bailleuse indiqua détenir une garantie de 5.265,50 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la qualité à agir et la compétence.** Le tribunal écarte le moyen tiré du défaut de qualité, en rappelant, sur la base de la doctrine, que le bailleur n'est pas nécessairement propriétaire du bien loué. Il rejette également l'exception d'incompétence, au motif que le dépôt d'une déclaration de créance dans la faillite n'est pas un préalable nécessaire à la connaissance par le juge de paix d'une créance locative née de dégâts imputés au preneur failli. **Seconde question : la charge de la preuve des dégradations.** Le juge rappelle le mécanisme légal. Faute d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil) et répond des dégradations survenues pendant sa jouissance (article 1732 du Code civil). Cette présomption de responsabilité est simple : elle tombe si le preneur établit un usage normal de la chose, l'existence antérieure des dégâts ou leur absence de faute. L'obligation de restitution en bon état est qualifiée d'obligation de résultat, le bailleur n'ayant à prouver que le fait matériel de la dégradation. **Troisième question : l'effet de l'absence d'état des lieux d'entrée.** Le contrat stipulait qu'un état des lieux d'entrée serait dressé après finition de travaux de début de bail. Ce document n'ayant jamais été établi, et l'avenant relatif aux travaux n'ayant pas été produit, le tribunal déduit de la seule programmation de travaux avant tout état des lieux d'entrée un aveu implicite mais certain de la bailleuse : les lieux ne se trouvaient pas en bon état à l'entrée. Dès lors, « il ne saurait être retenu que les lieux ont été loués dans un bon état », et la bailleuse ne peut invoquer des dégâts locatifs