## Synthèse doctrinale Par ce jugement du 16 octobre 2024, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, neuvième… (chambre 8), tranche un litige né d'un « contrat préliminaire à un contrat de construction » portant sur la rénovation et l'agrandissement d'une maison unifamiliale jumelée. Le tribunal procède à une requalification juridique : bien que les parties aient qualifié la convention de contrat d'entreprise ou de contrat préliminaire, il la rattache au régime de la vente d'immeuble à construire (articles 1601-1 à 1601-14 du Code civil luxembourgeois). Il écarte la qualification de contrat de réservation au sens de l'article 1601-13, faute de dépôt de garantie sur compte spécial et d'engagement de réservation, et constate que la convention est une vente ferme. Faute de la forme authentique exigée par l'article 1601-5 et d'obtention préalable des autorisations administratives, il prononce la nullité de l'acte. Cette nullité prive la demanderesse de ses prétentions fondées sur la clause pénale, la rupture des négociations et les frais d'architecte, tandis que la rupture des pourparlers est écartée au motif que la signature d'une convention, ultérieurement annulée, ne constitue pas une rupture. La décision présente un intérêt certain pour la protection de l'acquéreur de logement à construire et pour la distinction entre le contrat d'entreprise et la vente d'immeuble à construire. ## I. Faits et procédure Par exploit d'huissier du 19 avril 2022, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. a assigné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (les consorts PERSONNE3.)) devant le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg. Le contrat litigieux, daté du 13 novembre 2020 et intitulé « convention préliminaire à un contrat de construction », visait la rénovation et l'agrandissement d'une maison, pour un prix total de 601.050 euros TTC. Une clause pénale, figurant sous le point 3 « rémunération et résiliation », prévoyait en cas de résiliation par le maître d'ouvrage ou de refus de signer un contrat de construction une indemnité forfaitaire de 10 % du prix de construction. La société demanderesse soutenait que le projet avait évolué à la demande des maîtres d'ouvrage, qu'elle avait mandaté un architecte pour l'élaboration des plans, et que les consorts PERSONNE3.) avaient mis fin oralement au contrat le 31 mai 2021, puis par courriers des 16 juin et 21 juillet 2021. Elle réclamait notamment 60.105 euros au titre de la clause pénale, subsidiairement au titre de la rupture de négociations ou de pourparlers, ainsi que 23.400 euros de frais d'architecte et 5.606,32 euros d'honoraires d'avocat. Les défendeurs contestaient l'intégralité des demandes, sollicitaient la requalification du contrat en contrat de réservation, sa nullité sur le fondement de l'article 1601-13, subsidiairement son annulation ou sa résiliation pour motif grave, et la réputation de non-écrite de la clause pénale au regard de l'article 1601-14. Ils formaient une demande reconventionnelle de 20.000 euros au titre de leur préjudice matériel et moral. Par jugement avant dire droit du 13 décembre 2023, le tribunal avait transmis le dossier au Procureur d'État, en application de l'article 1601-9 du Code civil, et sursis à statuer. Le parquet a classé l'affaire sans suites pénales le 22 février 2024. Après une seconde clôture de l'instruction, l'affaire a été prise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la qualification du contrat.** Le tribunal rappelle qu'en vertu de l'article 61 du Nouveau Code de procédure civile, il appartient au juge de restituer aux faits et actes leur exacte qualification, sans s'arrêter à la dénomination retenue par les parties. Il constate que les parties n'ont conclu aucune vente, mais qu'elles avaient l'intention de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, laquelle relève des articles 1601-1 à 1601-14 du Code civil. Il écarte la qualification de contrat de réservation au sens de l'article 1601-13, car la convention ne prévoit ni dépôt de garantie, ni compte spécial, ni engagement de réservation, mais une « vente ferme », les maîtres d'ouvrage s'étant engagés fermement à faire construire sous la condition suspensive d'obtenir un prêt, et la clause pénale attestant d'un engagement définitif. **Deuxième question : la validité du contrat.** Le tribunal relève que la convention, s'analysant en une vente d'immeuble à construire, aurait dû revêtir la forme authentique (article 1601-5) et ne pouvait être conclue qu'après obtention des autorisations administratives requises. Or, la convention