Synthèse doctrinale. Par un jugement du 16 octobre 2024, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (8e chambre) consacre, sur le fondement des articles 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil, une obligation de collaboration des vendeurs envers l'acquéreur, en vue de permettre l'achèvement de l'opération immobilière convenue. Le juge relève que le but commun des parties, résultant des documents contractuels successifs (compromis, acte notarié et plans annexés), était la réalisation d'un lotissement comportant des maisons jumelées et donc accolées. De cette finalité partagée découle, selon lui, une obligation implicite de laisser l'acquéreur pénétrer temporairement sur le fonds conservé afin de poser une isolation provisoire, faute de quoi l'immeuble voisin serait exposé à des dégradations. Le tribunal écarte le grief tiré de l'abus de droit de propriété (article 6-1 du Code civil) et l'objection tenant à l'impossibilité pour le juge d'ordonner un « consentement ». Il qualifie l'empiétement de temporaire et non expropriatoire au regard de l'article 545 du Code civil, et assortit la condamnation d'une astreinte plafonnée. La décision illustre la vitalité du principe d'exécution de bonne foi comme source d'obligations accessoires de coopération, au-delà des stipulations expresses. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 17 octobre 2018, précédé d'un compromis du 18 juillet 2018, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a acquis des époux GROUPE1.) une partie non encore mesurée d'une parcelle d'environ 28 ares, destinée à la réalisation d'un projet résidentiel. Les vendeurs conservaient un lot n° 5, d'une contenance approximative de 5 ares, devant être morcelé dans le cadre d'un plan d'aménagement particulier (PAP). L'acte comportait une clause d'urgence, les parties ne pouvant produire un plan cadastral définitif avant la pose des bordures d'infrastructure. Les vendeurs ont ensuite donné mandat à l'architecte de l'acquéreur pour le dépôt de demandes d'autorisation dans le cadre du PAP, puis ont révoqué, le 17 juin 2021, le mandat relatif au dépôt du plan. Un litige est né, les vendeurs contestant notamment la consistance du lot conservé, réduite de 84 m², et la réalité de leur consentement au projet définitif. Saisi par exploit du 13 avril 2023, le tribunal a instruit l'affaire sous le numéro TAL-2023-03416, clôturé l'instruction le 18 avril 2024, puis pris l'affaire en délibéré à l'audience du 2 octobre 2024. L'acquéreur sollicitait, à titre principal, une autorisation d'accès et d'installation d'un échafaudage et d'une isolation provisoire sur le fonds des vendeurs, sous astreinte, et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 6-1 du Code civil. Les défendeurs concluaient au rejet et, reconventionnellement, à l'interdiction d'accès sous astreinte. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Un vendeur ayant conservé un lot dans une opération de lotissement est-il tenu, en vertu du principe d'exécution de bonne foi des conventions, de tolérer l'accès temporaire de l'acquéreur à son fonds pour la réalisation d'une isolation provisoire sur l'immeuble voisin, alors même que ce fonds n'est pas encore bâti et que la consistance du lot a été modifiée ? **Recevabilité.** Le tribunal déclare la demande recevable, aucun moyen d'irrecevabilité n'ayant été soulevé. **Sur le pouvoir du juge d'ordonner un « consentement ».** Le tribunal écarte le moyen tiré de l'impossibilité pour le juge d'ordonner un consentement. Se fondant sur l'article 61 du Nouveau Code de procédure civile, il requalifie la demande : il ne s'agit pas de substituer le jugement au consentement des vendeurs, mais de les condamner à laisser accéder l'acquéreur à leur terrain sous astreinte. **Sur le fondement contractuel.** Le tribunal rappelle que l'appréciation de la faute contractuelle ne saurait se limiter aux termes exprès du contrat (G. RAVARANI). Il énonce que le principe de bonne foi, « véritable principe d'exécution de tout contrat », se concrétise par un devoir de loyauté et un devoir de coopération et de collaboration, et que le contrat doit demeurer équilibré entre les parties. En l'espèce, le but commun résultait du plan annexé au compromis et de celui annexé à l'acte notarié, qui prévoyaient la construction de maisons jumelées sur les lots 4 et 5. Cette finalité, connue des vendeurs, emporte une obligation de