La décision commentée, rendue par la Justice de paix de Diekirch le 23 octobre 2024 (n° 1220/24), illustre de manière remarquable la mise en œuvre de l'obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible qui pèse sur le bailleur commercial. Le tribunal retient qu'un bailleur manque à son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux dès lors que des infiltrations d'eau, survenues à la suite de travaux ordonnés par lui, ont endommagé les marchandises stockées et que les réparations n'ont été achevées qu'environ deux ans et trois mois plus tard, auxquelles s'ajoute une défaillance persistante du chauffage. Le juge en déduit un droit à des dommages et intérêts forfaitaires mensuels, qu'il compense avec les loyers impayés, tout en refusant la résiliation du bail. L'intérêt doctrinal réside dans la combinaison de trois éléments : l'indifférence de la cause du trouble (travaux d'un tiers, absence d'assurance, carence du syndic) dès lors que le bailleur répond vis-à-vis du locataire, la fixation ex aequo et bono du préjudice de jouissance, et la modulation de la sanction de l'inexécution, le juge refusant la résiliation en considération de la créance importante du preneur. La décision mérite d'être lue comme une application équilibrée de la théorie de l'exception d'inexécution au bail commercial. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.), bailleur, a fait citer par requête déposée le 5 janvier 2023 la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), preneur, en paiement d'arriérés de loyers pour la période d'avril à décembre 2022, d'intérêts de retard et d'une indemnité forfaitaire, et sollicitait en outre la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire. La cause, après plusieurs refixations, fut plaidée le 25 septembre 2024. À cette audience, le bailleur réclamait désormais des arriérés arrêtés à octobre 2024 inclus, pour un montant de 22.397,33 €, outre des intérêts, l'indemnité forfaitaire, des frais d'avocat et une indemnité de procédure. Le preneur formait une demande reconventionnelle en remboursement de loyers versés de septembre 2020 à mars 2022 (28.630,57 €), en indemnisation de la perte de marchandises (29.627,23 €), en remboursement des frais d'expertise (643,92 €) et en indemnité de procédure. Il était constant que le locataire avait pris à bail un local de bureau et de stockage, réparti en trois parties, et que la société bailleresse était devenue sa bailleresse à la suite de la vente de l'immeuble, ce qui avait été consigné dans un avenant du 7 février 2017. Des infiltrations d'eau, consécutives à des travaux commandés par le bailleur, s'étaient produites en août ou septembre 2020 dans une partie « stockage » ; elles furent dénoncées pour la première fois en septembre 2020. Les réparations ne furent, selon le preneur, achevées qu'en décembre 2022, la pose d'une bâche de protection ne pouvant être regardée comme une réparation suffisante. Par ailleurs, le chauffage de l'immeuble était défaillant, faute de syndic veillant au remplissage de la cuve de mazout, ce que le bailleur ne contestait pas. Le preneur avait cessé de payer ses loyers à compter d'avril 2023, après avoir régularisé les arriérés antérieurs en mars 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait une question centrale : le preneur qui se prévaut d'un défaut de jouissance paisible imputable au bailleur peut-il suspendre le paiement de ses loyers, et, dans l'affirmative, quelles sont les conséquences de ce manquement sur la créance de loyers et sur la demande de résiliation ? Le tribunal répond en substance par une analyse en plusieurs temps. Il constate d'abord que le bailleur « ne respecte pas son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués » à partir de septembre 2020 et jusqu'à l'audience. Il écarte expressément toute exonération tirée de l'origine tierce des travaux, de l'absence de prise en charge par une assurance ou de l'inexistence du syndic, au motif que « c'est le bailleur qui répond à l'encontre du locataire des désordres affectant les lieux loués ». Cette formulation consacre une responsabilité contractuelle du bailleur à l'égard du preneur, indépendante de la distribution des causes entre les intervenants de l'immeuble. Quant au quantum, le juge fixe un préjudice de jouissance mensuel forfaitaire de 350 € « ex aequo et bono », soit 10.850 € pour septembre 2020 à mars 2023 (31 mois) et 6.300 € pour avril 2023 à septembre 2024 (18 mois). Il retient également que le locataire n'était « pas forcément en droit