## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-10-23, n° 3204 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3204/24 L-BAIL-373/23 Audience publique du 23 octobre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Anouk STREICHER, avocate, en remplacement de Maître Marc LENTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Mélanie SCHMITT, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2 Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 5 juin 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 31 juillet 2023. A la prédite audience publique, Maître Cédric HIRTZBERGER se présenta pour PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2023. Par la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises. A l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Anouk STREICHER, en remplacement de Maître Marc LENTZ, et Maître Mélanie SCHMITT, en remplacement de Maître Cédric HIRTZBERGER, furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 5 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 13.383,08.-EUR à titre de remboursement des frais engagés pour la remise en état des lieux donnés en location, avec les intérêts de retard au taux légal à compter des décaissements respectifs, sinon à compter de la mise en demeure du 23 février 2020, sinon à compter de la présente demande en justice, de s’entendre condamner au paiement d'un montant de 3.390.-EUR à titre d'indemnité d'indisponibilité de trois mois, ce montant augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter des mois échus respectifs, sinon à compter de la présente demande en justice. PERSONNE1.) sollicite encore une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 3 Prétentions et moyens des parties La requérante expose que suivant contrat de bail conclu en date du 9 octobre 2006, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE2.), avec effet au 1er décembre 2006, une maison d'habitation sise à L-ADRESSE3.), pour un loyer mensuel de 1.000.-EUR, payable d'avance le premier jour de chaque mois. Elle précise qu’une caution locative de 3.000.-EUR a été versée par la partie défenderesse. À la suite du décès de PERSONNE3.) en date du 13 décembre 2013, tous les biens dépendant de la communauté universelle ayant existé entre ce dernier et son épouse PERSONNE1.) appartiennent désormais à cette dernière, dont l’immeuble précité. Par jugement n°676/19 rendu en date du 26 février 2019 par le Juge de paix de et à Luxembourg, la résiliation du contrat de bail existant entre les parties a été prononcée et la partie défenderesse a été condamnée à déguerpir des lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement. La requérante fait valoir qu’après avoir obtenu deux sursis au déguerpissement de la part du juge de paix, la partie défenderesse et sa famille ont finalement quitté les lieux loués en date du 19 octobre 2019. PERSONNE1.) fait plaider factuellement que la partie défenderesse lui a remis la maison en question dans un état déplorable et insalubre. A ce titre, elle fait valoir qu’un état des lieux de sortie a été dressé entre parties en date du 19 octobre 2019, et qu’il ressort de celui-ci que la partie défenderesse a causé les dégâts suivants :  Installations électriques défectueuses/abîmées ;  Cadres de portes abîmés ;  État désastreux des revêtements des murs et sol dans l’ensemble de la maison ;  Plaque de travail gonflée dans la cuisine,  Boîte de rangement cassée dans le frigo  Cordons des volets abîmés ;  Absence de clés sur les portes à l'intérieur ;  Absence de révision de la chaudière ;  Absence de nettoyage de la cheminée ;  Dysfonctionnement de la porte du garage ; 4  État désastreux des installations sanitaires, lave-vaisselle et plaque de cuisson. La requérante expose avoir été contrainte de débourser le montant total de 16.383,08.- EUR, afin de remettre les lieux en leur pristin état et verse à ce titre les factures suivantes : 1. Facture de la société SOCIETE1.) du 31 décembre 2019 (révision chaudière) d’un montant de 486,72.-EUR 2. Facture de la société SOCIETE2.) du 10 novembre 2019 (nettoyage de la cheminée) d’un montant de 89,00.-EUR 3. Facture de la société SOCIETE3.) du 16 décembre 2019 (Recouvrement murs et sols, réparation des volets) d’un montant de 11.987,64.-EUR (UR 4. Facture de la société SOCIETE4.) du 27 novembre 2019 Remplacement et réparations des installations électriques) d’un montant de 1.180,34.-EUR ; 5. Facture de la société SOCIETE5.) du 23 décembre 2019 (Remplacement et réparation de la plaque de travail et des installations électriques) d’un montant de 1.591 ,24.-EUR 6. Facture de la société SOCIETE6.) du 27 novembre 2019 (Révision de la porte du garage) d’un montant de 51,48.-EUR 7. Facture de la société SOCIETE7.) du 30 janvier 2021(nettoyage de la maison) d’un montant de 988,43.- EUR 8. Factures SOCIETE8.) du 30 janvier 2020 (recyclage) d’un montant de 8,23.- EUR ; En droit, elle base sa demande en remboursement des frais engagés sur les articles 1728 et 1732 du Code civil. La partie requérante fait en outre valoir qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée, il est de jurisprudence que les lieux ont été donné dans un bon état et qu’ils doivent être restitués de la sorte, ce qui constituerait une obligation de résultat dans le chef du locataire. En outre, il serait prévu au point 4 de l’ordre intérieur afférant au contrat de bail que le locataire doit entretenir les peintures et tapisseries. En second lieu, la partie requérante sollicite une indemnité d’indisponibilité pour la période allant du 1er novembre 2019 au 1er février 2020 en raison de la durée des travaux de réfection précités, étant donné qu’elle n’a pas eu la jouissance de son bien pendant cette période. Elle estime dès lors avoir droit en tout à une indemnité à hauteur de trois mois de loyer s’élevant à la somme de 3.900.-EUR. 5 PERSONNE1.) conclut au rejet des attestations testimoniales versées par la partie défenderesse pour ne pas comporter la mention de l’article 402 du Code civil. Concernant les photos et vidéos versées par la partie défenderesse, celles-ci ne seraient ni datées ni répertoriées et dès lors également à rejeter. En outre, la porte d’entrée aurait été remplacée en l’an 2018, contrairement aux affirmations de la partie défenderesse. PERSONNE2.) A l’audience du 25 septembre 2024, PERSONNE2.) conteste les demandes de la requérante tant dans leur principe que leur quantum, alors qu’il n’y aurait pas de dégâts locatifs lui imputables, étant donné que la maison donnée en location était particulièrement vétuste et qu’une rénovation de fond en comble s’imposait, ces frais n’étant dès lors pas à mettre à sa charge. Factuellement, il fait plaider qu’il n’aurait pas eu d’usage anormal du bien donné en location de sa part, mais que bien au contraire il aurait à plusieurs reprises informé le propriétaire de divers désordres affectant le bien en question en raison de sa vétusté. A ce titre, il a fait projeter plusieurs vidéos à l’audience, dont il ressort entre autres que l’air passait à travers la porte d’entrée à tel point que s’il allumait un briquet devant celle-ci la flamme s’éteignait à cause du vent. Il appert également du visionnage précité que les sangles des volets descendent d’elles-mêmes. Étant donné que sans les rénovations rendues nécessaires par la vétusté des lieux, l’habitation n’aurait en aucun cas pu être relouée, il ne serait également pas redevable d’une indemnité d’indisponibilité. La partie défenderesse met en outre en cause la valeur probante de l’état des lieux de sortie établi par PERSONNE4.), qui serait le fils de la requérante, et sur lequel celle-ci s’appuie pour faire valoir ses prétentions, pour avoir été dressé a posteriori. D’ailleurs, il n’aurait jamais signé le document en question qui ne lui aurait en outre jamais été soumis à cette fin. Plus particulièrement concernant les factures relatives à la révision de la chaudière et du nettoyage de la cheminée, il fait valoir qu’en l’espèce la preuve n’est pas rapportée que celle-ci ait été nécessaire, tout en ajoutant avoir procédé à la révision systématique de la première. Concernant la facture de la société SOCIETE4.), il fait valoir que les installations électriques de l’immeuble n’étaient plus aux normes, de sorte 6 qu’il ne lui appartiendrait également pas de supporter ces frais de mise en conformité. Il fait encore relever que le nettoyage effectué par la société SOCIETE7.) a eu lieu en date du 8 janvier 2020, donc bien après les travaux de rénovation entamés par la bailleresse, de sorte que ces frais ne pourraient pas être mis à sa charge. Selon PERSONNE2.), la bailleresse refuserait, de façon injustifiée, de lui restituer la garantie locative de 3.000.-EUR dont il sollicite à titre reconventionnel le remboursement avec les intérêts à partir du 19 octobre 2019. En outre, la partie défenderesse demande la condamnation de la requérante à lui payer une indemnité de procédure de 2.500.- EUR. Appréciation La requête introduite par PERSONNE1.), d’ailleurs non autrement querellée, est recevable pour avoir été déposée dans les forme et délai de la loi. Il en va de même de la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.). Il convient de se prononcer en premier lieu sur l’existence et l’importance des dégradations dont fait état PERSONNE1.) avant de pouvoir se prononcer sur la demande principale de PERSONNE2.) tendant à la restitution de la garantie locative et à la régularisation des charges.  quant aux dégradations et dégâts locatifs En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Selon l’article 1732 du même Code, (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Conformément à l’article 1732 précité du Code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d'une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d'inexécution fautive à charge du preneur. 7 Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la perte est imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la jouissance, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Le preneur n'est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure. Il n'est donc pas obligé de procéder à une remi