Synthèse doctrinale Par un jugement du 25 octobre 2024, la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg précise les contours de la refacturation, par le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, de frais courants (abonnements et consommations) à l'acquéreur, à partir de la clause contractuelle qui organise leur répartition. Le juge distingue soigneusement deux stipulations de l'acte notarié du 9 novembre 2018 : la clause relative aux contrats d'abonnement, dont l'énumération introduite par « tels que » présente un caractère indicatif, et la clause relative aux frais de chauffage, d'eau, d'électricité et d'installation des compteurs, dont l'énumération est limitative. Il en déduit que les frais de POST, qui ne relèvent d'aucune de ces stipulations, demeurent à la charge du constructeur, tandis que la taxe de scellement des sols, imposée au propriétaire au 1er janvier de l'exercice, incombe à l'acquéreur. La décision écarte également les moyens tirés de l'absence de preuve du paiement, de l'absence de relevé des compteurs et de la prétendue exhaustivité de la liste contractuelle, en rappelant la logique économique de la répartition des charges. Elle constitue ainsi une illustration utile de l'interprétation des clauses contractuelles dans les ventes immobilières. ## I. Faits et procédure Le 9 novembre 2018, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. vend à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un immeuble résidentiel à basse consommation d'énergie, en cours de construction, par acte reçu par Maître Paul BETTINGEN, notaire à Niederanven. Le cahier des charges, signé ne varietur le 26 octobre 2018, est annexé à l'acte. Deux clauses de l'acte intéressent le litige. La première, relative aux « Conditions d'abonnement », stipule que les contrats d'abonnement « tels que ceux relatifs à l'eau, au gaz et à l'électricité » souscrits par le vendeur seront continués par l'acquéreur, les sommes payées en exécution de ces contrats figurant parmi les charges de la copropriété ou des propriétaires individuels. La seconde, intitulée « Frais de chauffage », prévoit qu'à partir du jour de la vente, les frais de chauffage, d'eau, d'électricité et d'installation de tous compteurs pendant la période de construction et de parachèvement sont à charge de l'acquéreur, un relevé des compteurs, avec photo à l'appui, devant être établi préalablement à la signature de l'acte. Le vendeur a refacturé, par facture du 31 janvier 2023, des frais de POST, d'eau, d'électricité, de gaz et une taxe de scellement des sols, pour un total de 16.445,19 euros, puis a émis une note de crédit de 1.601,48 euros au titre des frais d'eau. Il a assigné les acquéreurs devant le tribunal de paix de Luxembourg, qui, par jugement du 4 octobre 2023, a fait droit à la demande à hauteur de 14.843,71 euros avec intérêts, s'est déclaré incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle excédant 15.000 euros, et a alloué 1.500 euros au titre de l'indemnité de procédure. Les acquéreurs ont interjeté appel le 30 novembre 2023. En cours d'instance, ils ont renoncé à leur demande reconventionnelle relative à une moins-value sur le parquet ainsi qu'à leur demande de consignation. Le débat s'est dès lors concentré sur l'interprétation des articles 2 et 3 de l'acte notarié, sur la refacturation des frais de POST et de la taxe de scellement, sur la preuve du paiement des factures et sur le relevé des compteurs. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait la question de savoir si le vendeur pouvait refacturer à l'acquéreur, sur le fondement des clauses de l'acte notarié, les frais de POST et la taxe de scellement des sols, et si l'absence de preuve du paiement des factures ou de relevé contradictoire des compteurs faisait obstacle à cette refacturation. **Sur la nature de l'énumération de l'article 2.** Le tribunal approuve le premier juge d'avoir retenu que la mention « tels que » impliquait que l'énumération des contrats d'abonnement (eau, gaz, électricité) n'était pas limitative. Le contrat de ligne téléphonique de l'ascenseur, souscrit par le vendeur, relève donc de cette clause et doit être repris par l'acquéreur. Le tribunal précise toutefois que la stipulation selon laquelle les sommes payées « figureront parmi les charges » n'emporte pas faculté pour le constructeur de refacturer à l'acquéreur les frais qu'il a lui-même acquittés. **Sur le caractère limitatif de l'article 3.** En revanche, l'article 3 ne comporte pas la formule « tels