Ce commentaire d'arrêt analyse la décision rendue par la 11e chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 25 octobre 2024 (n° TAL-2021-03737), portant sur la responsabilité du bailleur en matière de bail à usage d’habitation. Par un jugement rigoureux, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg précise le régime probatoire et l’étendue de l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006. En l’espèce, un bailleur avait résilié un contrat de vingt-deux ans au motif d’une rénovation intégrale (*Grundsanierung*) nécessaire à la vente, pour finalement céder l’immeuble libre d’occupation sans réaliser les travaux annoncés. Le Tribunal confirme d’abord sa compétence matérielle, l’action en dommages et intérêts post-résiliation relevant du droit commun et non de la compétence spéciale du juge de paix. Sur le fond, la décision opère un renversement de la charge de la preuve fondé sur l’impossibilité pour le preneur évincé de prouver un fait négatif — l’absence de travaux — dès lors qu’il n’a plus accès aux lieux. En constatant que le motif de rénovation n’était qu’un artifice destiné à faciliter la vente du bien vide, le Tribunal retient la qualification de manœuvre dolosive. Cette décision renforce la protection du locataire contre les congés prétextes en fixant l’indemnisation au seuil légal minimal d’une année de loyer, sanctionnant ainsi la mauvaise foi du bailleur dès la genèse du congé. ## I. Faits et procédure Le litige oppose un locataire (PERSONNE1), occupant un appartement depuis le 30 janvier 1996, à sa bailleresse (PERSONNE2). Après plus de vingt-deux ans d'occupation régulière, la bailleresse informe le locataire en janvier 2018 de son intention de vendre, puis lui demande de libérer les lieux sous cinq semaines. Par courrier du 24 avril 2018, elle résilie formellement le bail pour le 31 juillet 2018, invoquant la nécessité d'une « rénovation de fond en comble » (*Grundsanierung*) préalable à toute remise en vente. Le locataire libère les lieux dans le délai imparti. Cependant, il apparaît que la bailleresse a conclu un compromis de vente dès le 14 septembre 2018, déclarant l'appartement « libre de tout locataire », sans avoir réalisé les travaux de rénovation invoqués dans le congé. Le locataire, estimant avoir été victime d'une résiliation abusive et dolosive, assigne la bailleresse devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 7 avril 2021 en vue d'obtenir 18 800 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 14 de la loi du 21 septembre 2006, subsidiairement sur la responsabilité civile délictuelle (art. 1382 et 1383 du Code civil). ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal devait répondre à trois questions juridiques majeures : 1. **La compétence matérielle :** Le juge de paix est-il seul compétent pour les suites d'une résiliation de bail ? 2. **L'application de l'article 14 de la loi de 2006 :** Cette disposition, prévoyant une indemnité minimale d'un an de loyer