Le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et statuant en appel, a réformé le jugement du tribunal de paix du 26 avril 2024 en refusant de prononcer la résiliation d'un bail d'habitation pour retards répétés dans le paiement du loyer. La décision rappelle que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue en principe une cause de résiliation, mais que le juge doit apprécier si le manquement présente une gravité suffisante. Elle retient en l'espèce que les retards, imputables à des difficultés financières liées à la défaillance de l'employeur du locataire, ne revêtent pas une gravité justifiant la résiliation, dès lors que le locataire a apuré l'intégralité de ses arriérés et fait preuve de bonne volonté. La solution opère une conciliation entre l'intérêt du bailleur à une rentrée régulière des loyers et le principe de proportionnalité dans la sanction de l'inexécution contractuelle. Elle confirme que la résiliation judiciaire du bail est un remède subsidiaire, dont la mise en œuvre suppose une appréciation concrète des circonstances, de la bonne foi du débiteur et de la réparation effective du préjudice subi. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail portant sur un studio meublé situé à Luxembourg a été conclu entre PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros payable le premier de chaque mois. Par requête déposée le 29 décembre 2023 devant la Justice de paix de Luxembourg, la bailleresse a sollicité la condamnation du locataire au paiement d'arriérés de loyers, la résiliation du bail et le déguerpissement. Le montant des arriérés, initialement fixé à 7.200 euros, a été réduit à 4.000 euros à l'audience de plaidoiries du 19 mars 2024. Le locataire ne contestait pas devoir cette somme, mais s'opposait à la résiliation. Par jugement du 26 avril 2024, le tribunal de paix a condamné le locataire au paiement de 4.000 euros avec intérêts légaux, a prononcé une majoration du taux d'intérêt de trois points à l'expiration d'un délai de trois mois, a prononcé la résiliation du bail et ordonné le déguerpissement dans un délai de quarante jours, et a alloué une indemnité de procédure de 200 euros. Le locataire a interjeté appel par exploit du 7 juin 2024. Il demandait le maintien du bail et l'autorisation de se maintenir dans les lieux, ainsi que le rejet de l'indemnité de procédure et la condamnation de l'intimée aux dépens des deux instances. La bailleresse sollicitait la confirmation pure et simple du jugement entrepris et la condamnation du locataire au paiement du loyer d'octobre 2024. Le locataire a produit la preuve du virement de ce loyer, effectué le jour de l'audience, sans opposition de la partie adverse. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était de savoir si des retards répétés et irréguliers dans le paiement des loyers, pendant une période prolongée, justifient la résiliation judiciaire du bail, alors même que le locataire a désormais apuré l'arriéré et a informé le bailleur de ses difficultés financières. Le tribunal rappelle d'abord le fondement légal de l'obligation : aux termes de l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation constitue l'obligation principale du preneur, le loyer étant la contrepartie de la jouissance locative. Il en déduit le principe selon lequel le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue, en principe, une cause de résiliation, le bailleur étant en droit de compter sur une rentrée régulière de fonds et ne pouvant être contraint d'attendre des mois avant de faire valoir ses droits. Le tribunal précise toutefois que l'appréciation de la gravité du manquement relève du pouvoir du juge, qui doit tenir compte des éléments de l'espèce. Il procède ensuite à cette appréciation concrète. Il relève que les difficultés financières du locataire résultaient de la défaillance de son employeur, qui ne lui versait plus ses salaires de manière régulière, et que, malgré cette situation, le locataire a fourni des efforts substantiels en apurant l'intégralité de ses dettes locatives. Il retient que le manquement, dans ces conditions, « n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail », d'autant que la bonne volonté manifestée par le débiteur est établie. En conséquence, le tribunal réforme le jugement entrepris, rejette la demande de résiliation et de déguerpissement, et autorise le locataire à se maintenir dans les lieux. Sur les arriérés, il retient que la créance a été intégralement acquittée jusqu'au mois de septembre 2024 inclus, et