Le jugement n° 1264/2024 rendu le 31 octobre 2024 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail d'habitation, offre une illustration détaillée du régime probatoire applicable aux dégradations locatives en droit luxembourgeois, au moment de la restitution des lieux. Le tribunal rappelle, à partir des articles 1731 et 1732 du Code civil, que l'absence d'état des lieux d'entrée fait peser sur le preneur une présomption de réception en bon état de réparations locatives, et que l'obligation de restitution est une obligation de résultat, à laquelle le bailleur n'oppose que la matérialité de la dégradation. Toutefois, la juridiction refuse de tenir pour établie la matérialité des dégâts sur la seule base d'un état des lieux de sortie unilatéral, daté de manière inexacte et contredit par l'attestation testimoniale de l'agent immobilier lui-même. Elle admet donc, avant tout autre progrès en cause, une enquête testimoniale. La décision est également instructive sur le terrain de l'indemnité de préavis conventionnel, dont elle limite l'assiette au seul loyer hors charges et à la durée du délai de préavis, tout en exigeant la preuve de la résiliation unilatérale par le locataire. Enfin, elle réserve la demande relative à l'arriéré de loyer faute d'éléments fournis par le mandataire des demandeurs. ## I. Faits et procédure Par un contrat de bail signé le 26 avril 2008, les époux PERSONNE3.) et PERSONNE6.) (cette dernière étant décédée en cours d'instance et représentée par ses héritiers, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)) ont donné à bail à PERSONNE4.) un appartement situé au premier étage d'un immeuble sis à L-ADRESSE5.), à usage d'habitation, moyennant un loyer mensuel de 880 euros et une avance mensuelle sur charges de 145 euros. Le contrat mentionne que les lieux ont été pris par le locataire dans un état « impeccable ». Par un courrier du 28 avril 2022, le locataire a manifesté son intention de quitter les lieux. Un état des lieux de sortie a été dressé par l'agent immobilier PERSONNE5.), à la date mentionnée du 30 mai 2022, hors la présence du locataire. Le bailleur a ensuite fait établir, le 3 janvier 2024, une attestation testimoniale du même agent, décrivant un logement dans un état « désastreux ». Saisie par requête déposée le 28 février 2024, la juridiction de paix a été appelée à statuer sur une demande principale tendant au paiement de 18.970,67 euros, réduite en cours de débats à 18.172,43 euros, au titre d'arriérés de loyers et de charges, d'indemnité de préavis conventionnel et de réparation de dégâts locatifs, avec demande subsidiaire ex aequo et bono et demande en indemnité de procédure sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Le défendeur a contesté la résiliation d'un commun accord, soutenant que le loyer de mai 2022 avait été acquitté en juin et que la garantie locative devait s'imputer. Il a critiqué la régularité de l'état des lieux et produit des photographies des lieux qu'il qualifie de datées de mai 2022. Le juge de paix directeur a ordonné la rupture du délibéré le 29 juillet 2024 afin de permettre aux demandeurs de prendre position sur la demande de 13.622,38 euros au titre de frais de peinture et de réparations, au regard de l'état des lieux de sortie. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulevait plusieurs questions : le preneur qui n'a pas reçu l'état des lieux de sortie unilatéral peut-il être tenu pour responsable de dégradations dont la matérialité est contestée ? Le bailleur peut-il prétendre à une indemnité de relocation alors que la résiliation anticipée n'est pas établie ? Enfin, l'arriéré de loyer est-il établi lorsque le demandeur ne peut en apporter la preuve ? **Sur l'arriéré de loyer.** Le tribunal rappelle que le preneur est tenu, aux termes de l'article 1728 du Code civil, de payer le prix du bail aux termes convenus. Il constate cependant que le mandataire des demandeurs ne savait pas si le loyer de mai 2022 avait été réglé et qu'il n'a pas produit, en cours de délibéré, les informations annoncées. La demande est en conséquence réservée. **Sur l'indemnité de préavis conventionnel.** Le juge rappelle que, conformément à l'article 1760 du Code civil, le locataire qui ne respecte pas le préavis doit le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation. Cette indemnité correspond au seul loyer, à l'exclusion des avances sur charges, et la jurisprudence en limite la durée au délai de préavis. En l'espèce, la formul