## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-11-04, n° 3325 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3325/24 du 04.11.2024 Dossier n° L-BAIL-213/24 Audience publique du quatre novembre deux mille vingt-quatre ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Mathilde BONINSEGNA, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Thibault CHEVRIER, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, comparant par Maître Vãnia FERNANDES, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 22 mars 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 6 mai 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 30 septembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15. La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), comparut par Maître Mathilde BONINSEGNA, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Thibault CHEVRIER, avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE2.), comparut par Maître Vãnia FERNANDES, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Faits Par contrat de bail professionnel du 10 novembre 2016 avec effet au 15 décembre 2016, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) l’appartement n° A.02 de la Résidence ALIAS1.), sise à L-ADRESSE3.), pour une durée ferme de 7 ans aux fins de l’exploitation d’un cabinet dentaire. Par lettre recommandée avec accusé de réception de son mandataire, PERSONNE1.) a mis fin au contrat de bail pour le 14 décembre 2023 avec une sortie du locataire avant le 31 novembre 2023. Un état contradictoire de sortie des lieux fut établi le 29 novembre 2023. Procédure, prétentions et moyens Par requête déposée le 22 mars 2024 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir : - le voir condamner à lui payer le montant de 7.457,49 euros au titre du remboursement des frais engagés pour les travaux de réparation, de remise à neuf et de nettoyage de l’appartement - ce montant tenant compte de la garantie locative de 3.750.- euros -, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 21 février 2024, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - le voir condamner à lui payer le montant de 1.000.- euros au titre d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; 2 - le voir condamner à lui payer le montant de 1.000.- euros au titre des frais d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil ; et - le voir condamner au frais et dépens de l’instance. A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) explique que l’état des lieux de sortie du 29 novembre 2023 aurait mis en lumière de nombreux dégâts affectant l’appartement donné en location. Il demande l’indemnisation des frais de remise en état de l’appartement et de nettoyage pour un montant total de 11.207,49 euros, se composant comme suit : - facture de la société SOCIETE1.) d’un montant de 82,50.- euros, facture de la société SOCIETE2.) d’un montant de 9.924,99 euros, et facture de la société SOCIETE3.) d’un montant de 1.200.- euros. Compte tenu de la libération de la garantie locative émise par la société SOCIETE4.) le 8 mars 2024 pour le montant de 3.750.- euros, PERSONNE1.) sollicite la condamnation d’PERSONNE2.) au paiement de la somme de 7.457,49 euros (11.207,49 - 3.750). A l’audience des plaidoiries du 30 septembre 2024, PERSONNE2.) conteste l’ensemble des demandes adverses tant en leur principe qu’en leur quantum. Il sollicite reconventionnellement la restitution de la garantie locative d’un montant de 3.750.- euros. Il convient de lui donner acte de sa demande reconventionnelle. PERSONNE1.) conclut au rejet de la demande en restitution de la garantie locative. Appréciation Les demandes principales et reconventionnelle, introduites dans les formes et délais de la loi, sont à déclarer recevables. 1. Demandes principales 1.1. Indemnisation des frais de remise en état PERSONNE1.) réclame indemnisation du montant total de 7.457,49 euros à titre d’indemnisation des frais de remise en état et de nettoyage de l’appartement correspondant au total des trois factures ci-après reprises (9.924,99 + 82,50 + 1.200), dont à déduire la garantie locative de 3.750.- euros.  selon facture de la société SOCIETE2.) du 5 février 2024 d’un montant total de 9.924,99 euros TTC  les postes divers suivants : 3 - - pos. 020 : le montant de 95.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour l’enlèvement de l’étagère dans le living et sa mise au rebut, pos. 030 : le montant de 199.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le remplacement de la courroie du volet roulant dans la cuisine, pos. 040 : le montant de 198.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le remplacement de la lampe à poser en acier inoxydable de la terrasse, pos. 060 : le montant de 75.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la fixation de l’ouverture arrachée de la boîte à fusibles, pos. 070 : le montant de 19.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le remplacement de l’ampoule de la lampe murale extérieure, pos. 090 : le montant de 325.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour l’enlèvement et le renouvellement des joints de silicone dans la douche et le sol de la salle de bains, pos. 100 : le montant de 125.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour l’enlèvement et la mise au rebut du châssis de la porte à deux battants du living, pos. 110 : le montant de 1.695.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la livraison et la pose d’un nouveau châssis de porte à deux battants, pos. 120 : le montant de 145.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour l’enlèvement et la mise au rebut de tous les plafonniers, pos. 130 : le montant de 90.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la fourniture et la fixation de six douilles aux plafonds y compris les ampoules,  les postes relatifs aux travaux de peinture de l’appartement suivants : - - - pos. 010 : le montant de 125.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour les travaux de protection de collage avant mise en peinture, pos 050 : le montant de 145.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour l’enlèvement des interrupteurs et leur refixation après peinture, pos. 080 : le montant de 295.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour l’enlèvement de toutes les agrafes aux emplacements de stationnement n° 11 et 12 et de la cave, le rebouchage des trous et mise en peinture, pos. 140 : le montant de 1.672.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour l’enlèvement du Scandatex déchiré et endommagé, le masticage, le ponçage, la fourniture et collage de nouveau Scandatex en raison de gros trous de chevilles (40 m2 à 41,80 euros unitaire), pos. 150 : le montant de 1.124,80 euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la mise en peinture des plafonds en double couche (76 m2 à 14,80 euros unitaire), pos. 160 : le montant de 2.073,50 euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la mise en peinture des murs en double couche Latex (145 m2 à 14,30 euros unitaire), pos. 170 : le montant de 81,60 euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le supplément couleur pour la cuisine (6,80 m2 à 6,80 euros unitaire) ;  selon facture de la société SOCIETE1.) du 9 février 2024 d’un montant de 82,50 euros TTC pour le réglage de la face du meuble carrousel de la cuisine ;  selon facture de la société SOCIETE3.) du 31 janvier 2024 pour le montant de 1.200.- euros TTC pour le nettoyage à fond de l’appartement. 4 Afin d’étayer ses prétentions, PERSONNE1.) se base sur les trois prédites factures, sur les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que sur le contrat de bail. PERSONNE2.) conteste les revendications adverses au motif que tout aurait été en bon état et que les quelques traces et griffes n’auraient pas dépassé une usure normale après une occupation de 7 ans. Il se prévaut des clauses particulières du contrat de bail figurant à la page 9 du contrat de bail selon lesquelles le bailleur se serait contractuellement engagé à supporter les frais de repeinture. Pour le surplus, l’enlèvement du papier peint, la repose de nouveau papier peint ainsi que les travaux de peinture proprement dits ne seraient que le résultat d’une usure normale à l’issue d’un bail de 7 ans. Il argue encore que les stipulations contractuelles à la page 7 lui auraient permis de percer des trous. Il fait valoir que l’éclairage de la terrasse était renseigné dans l’état des lieux d’entrée comme ne fonctionnant pas. PERSONNE2.) conteste la facture de la société SOCIETE3.) laquelle ne serait pas en relation causale, d’un point de vue du temps écoulé, avec l’occupation des lieux par le locataire mais ferait suite aux travaux notamment de repeinture lesquels seraient à charge du bailleur en vertu de l’engagement contractuel de ce dernier renfermé à la page 9 du contrat de bail. Il conteste encore l’état de saleté de la salle de bains, explique ne jamais s’être servi du four de la cuisine et ne pas être responsable du prétendu caoutchouc du four endommagé. Il donne à considérer que l’état de la cuisine n’était d’ailleurs pas englobé dans le constat d’état des lieux d’entrée. Il réfute la facture de SOCIETE1.) au motif que le meuble carrousel n’était pas cassé. Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille. Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, rôle n° 35.323). Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve 5 de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. Marianne Harles, op. cit., p. 344). L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure n