## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-11-07, n° 3414 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3414/24 L-BAIL-12/23 L-BAIL-27/24 Audience publique extraordinaire du 7 novembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre -Ila société à responsabilité limitée L E B R O C É L I A N D E SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son(ses) gérant(s) actuellement en fonctions, partie demanderesse comparant par Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.) parties défenderesses sub 1) comparant initialement par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, comparant en personne par la suite aux audiences du 19 septembre 2024 et du 18 octobre 2024 sub 2) comparant par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour et Maître Rosanna MONGELLI, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -II- 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention sub 1) comparant initialement par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, comparant en personne par la suite aux audiences du 19 septembre 2024 et du 18 octobre 2024 sub 2) comparant par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour et Maître Rosanna MONGELLI, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société à responsabilité limitée L E B R O C É L I A N D E SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son(ses) gérant(s) actuellement en fonctions, partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits Les faits et rétroactes de l’affaire L-BAIL-12/23 résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement du 1er juin 2023 (1565/23) rendu 2 par le tribunal de paix, et des ordonnances du 16 février 2023 (540/23) et du 8 juin 2023 (1675/23). Suite au dernier jugement, l’affaire fut refixée pour plaidoiries aux 19 octobre 2023, 18 janvier 2024 et puis au 21 mars 2024. L’affaire L-BAIL-27/24 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposé au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 19 janvier 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 9 février 2024. Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée au 21 mars 2024, ensemble avec le rôle L-BAIL-12/23. Lors de la prédite audience, les deux affaires furent refixées aux fins de plaidoiries à l’audience du 11 juillet 2024, puis refixées au 19 septembre 2024. L’affaire L-BAIL-27/24 a été refixée pour plaidoiries au 10 octobre 2024, puis au 18 octobre 2024. Lors des dernières audiences du 19 septembre 2024 et du 18 octobre 2024, Maître Alex PENNING et Maître Roland ASSA, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: L-BAIL-12/23 Par un jugement numéro 1565/23 rendu en date du 1er juin 2023 par le Tribunal de céans, de l’accord des parties, l’expert judiciaire Steve E. MOLITOR a été nommé avec la mission plus amplement détaillée dans ledit jugement. Suite à l’indisponibilité de Steve E. MOLITOR et par une ordonnance 1675/23 du 8 juin 2023, l’expert judiciaire Fernand ZEUTZIUS a été nommé en son remplacement. L’expertise judiciaire en question a été déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 19 octobre 2023. Pour mémoire, par une requête déposée le 9 janvier 2023 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) SARL a sollicité la convocation de 3 PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail commercial pour : - - - - - - - voir ordonner aux parties défenderesses de mettre un terme aux troubles de jouissance subis dans le local commercial pris en location à LADRESSE1.), au niveau de la climatisation, de l’extraction/hotte, de la porte d’entrée et de la fenêtre ainsi qu’au niveau de la partie du sol intérieur longeant l’entrée principale, voir dire que les travaux doivent être achevés dans le mois de la notification du jugement à intervenir et voir fixer une astreinte de 250 euros par jour de retard, voir dire que les parties défenderesses doivent prendre en charge les frais de réparation des dégâts locatifs subis par le preneur, voir autoriser, au jour du dépôt de la requête, le preneur à effectuer les travaux nécessaires concernant les dommages en cause, voir condamner les parties défenderesses à la somme de 10.000 euros à titre de provision relative aux charges diverses exposées par elle et ce jusqu’à l’établissement du décompte de charges, voir condamner les parties défenderesses à la somme de 100.000 euros à titre d’indemnité matérielle correspondant à la perte du chiffre d’affaires annuel due aux troubles de jouissance, ensemble les frais de réparation déjà avancés par le locataire, voir condamner les parties défenderesses à une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile, voir donner acte à la partie demanderesse de son moyen tiré de l’exception d’inexécution conformément à l’article 1184 du Code civil, voir suspendre l’obligation de payer les loyers et ceci avec effet rétroactif au 1er septembre 2022, sinon de voir réduire le loyer de 50 % en attendant les travaux de remise en état à charge des parties défenderesses, voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Par une note de plaidoiries déposée et lue à l’audience du Tribunal du 11 mai 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont formulé la demande reconventionnelle suivante : « donner acte aux parties défenderesses de leurs réserves et contestations, les dire fondées et justifiées, partant, sur demande reconventionnelle des bailleurs, l. A titre principal, condamner de la société SOCIETE1.) à : 1.1. à payer les loyers et adaptations indiciaires en souffrance à concurrence du montant total de 86.376,46 + 20.000,00 = 106.376,46 euros, 4 1.2. remettre en état les parties louées abîmées par ses corps de métier, endéans un délai non supérieur à un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 1.3. donner acte à la partie défenderesse qu'elle offre de prouver par toutes voies de droit et notamment par voie d'expertise comptable que le montant de 86.376,46 euros + 20.000,00 euros reste dû au titre des arriérés de loyers, de charges, et d'adaptations indiciaires, l .4. dire cette offre de preuve pertinente et concluante, partant l'admettre et nommer un expert avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit motivé et détaillé à réaliser notamment sur base de l'ensemble des pièces du dossier des constats de déterminer la créance en arriérés de loyers, frais et charges et adaptations indiciaires revenant aux bailleurs demandeurs sur reconvention, 2. En tout état de cause, écarter le rapport d'expertise unilatéral du preneur par le cabinet Expertises VDC Sàrl, 3. En tout état de cause encore, constater et dire que la présente procédure judiciaire introduite par SOCIETE1.) est infondée au regard de l'inexécution fautive par SOCIETE1.) de ses obligations contractuelles, partant, débouter SOCIETE1.) purement et simplement de l'ensemble de ses demandes, 4. Constater et dire que la poursuite de la relation locative est rendue impossible par le seul comportement fautif et de mauvaise foi de SOCIETE1.), partant prononcer la résiliation judiciaire avec effet immédiat du contrat de bail conclu en date du 19 mars 2020, aux torts exclusifs du preneur ; 5. Condamner SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués endéans les huit jours de la notification de la décision à intervenir avec tous qui occuperaient les lieux de son chef, 6. Autoriser d'ores et déjà les défendeurs à faire expulser la société SOCIETE1.) des lieux tous ceux qui y seraient trouvés de son chef à l'expiration du délai sub (5) ci-dessus, au besoin à l'aide de la force publique, tous frais en résultant récupérables sur simple présentation des quittances des huissier et corps de métier affectés à la tâche, 7. Condamner la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l'instance ; 8. Condamner la société SOCIETE1.) à une indemnité de procédure de deux mille cinq cent euros 2.500,00 € sinon à tout autre montant, même supérieur à arrêter par le Tribunal, au vœu de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile destiné à couvrir une partie des sommes exposées par les défendeurs au principal, demandeurs sur reconvention non compris dans les dépens qu'il serait injuste de laisser à leur unique charge ; 5 9. Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition, avant enregistrement et sans caution. » Il y a lieu de donner acte de cette demande reconventionnelle. Il est à noter que Maître Roland ASSA a déposé mandat pour le compte de PERSONNE1.) après la formulation de cette demande reconventionnelle laquelle n’a pas été rétractée, de sorte à ce qu’elle subsiste en l’état. Quant à la recevabilité de la requête du 9 janvier 2023 A l’audience du Tribunal, le mandataire de PERSONNE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la requête du 9 janvier 2023, de sorte à ce qu’il y a lieu d’analyser d’abord ce point pour aborder, le cas échéant le fond du litige dans une deuxième phase. Les prises de position quant au fond de l’affaire et la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont réputées avoir été faites en ordre subsidiaire. Le moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE2.) PERSONNE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la requête du 9 janvier 2023 alors que deux contrats de bail auraient été signés en l’espèce, à savoir en date 1er octobre 2015 et en date du 19 mars 2020. Plus particulièrement, le contrat de bail du 19 mars 2020 porterait la mention « Ce contrat annule et remplace le contrat signé en date du 1er octobre 2015 ». Le deuxième contrat ne serait ainsi pas à qualifier d’avenant au premier contrat. La demande de la société SOCIETE1.) SARL, laquelle se baserait exclusivement sur le contrat du 1er octobre 2015, annulé et remplacé et partant sans effets juridiques, serait ainsi à qualifier d’irrecevable par application de la théorie du contrat judiciaire. En effet un avenant devrait « se greffer » sur une situation préexistante. Or en l’espèce, il aurait été la volonté des parties de mettre en terme le premier contrat de 2015 en prévoyant expressis verbis qu’il soit « annulé et remplacé ». La prise de position de la société SOCIETE1.) SARL La société SOCIETE1.) SARL conclut à voir déclarer sa demande recevable alors que le contrat du 19 mars 2020 ne serait qu’un simple avenant au contrat du 1er octobre 2015. 6 En effet, il appartiendrait aux juges d’interpréter les contrats dans l’esprit et dans l’intention des parties. En l’espèce, les parties auraient été liées par une relation de bailleur-locataire par le contrat de bail de 2015 concernant un local commercial sis à ADRESSE1.) et la convention de 2020 n’aurait eu pour objet que de modifier certaines dispositions dans le cadre de l’exécution de cette relation. Le principe de l’existence d’un contrat de bail entre parties n’aurait jamais été mis en question, laquelle relation contractuelle existant encore aujourd’hui au sujet du même local commercial. L’intention des parties aurait partant été de faire perdurer la relation contractuelle en signant l’avenant du 19 mars 2020. Par conséquent, sa demande sera