Par un jugement rendu le 8 novembre 2024, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg réaffirme avec une rigueur classique les principes cardinaux du droit de la copropriété, tant sur le plan processuel que substantiel. La décision apporte une précision utile sur l’autonomie du syndic dans l’exercice des actions en recouvrement, dispensées de l’autorisation préalable de l’assemblée générale en vertu de l’article 14 (5) de la loi modifiée du 16 mai 1975. Sur le fond, le tribunal consacre l’étanchéité du délai de déchéance de deux mois prévu à l’article 34, alinéa 2, pour la contestation des résolutions sociales. En déclarant irrecevable une demande reconventionnelle en annulation tardive, le juge luxembourgeois rappelle que l’approbation des comptes, une fois devenue définitive, purge les éventuels vices de répartition des charges, fussent-ils argués d’illégalité ou d’erreur manifeste. Cette décision souligne l’impératif de sécurité juridique inhérent à la vie collective immobilière : le copropriétaire négligent, n’ayant pas agi dans les délais préfix, se voit interdire toute exception de fond tirée de l’irrégularité de la créance pour faire échec à son obligation de paiement. ## I. Faits et procédure Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires d’une résidence sise à Luxembourg (ci-après « le Syndicat ») a assigné, par exploit du 2 avril 2021, une société propriétaire d’un bureau et d’un dépôt (ci-après « la Société ») en paiement d’arriérés de charges s’élevant à 18.525,50 euros. Cette somme incluait non seulement des avances sur charges communes, mais également des frais spécifiques de remise en conformité électrique et de réparation de gaines coupe-feu, imputés à la seule charge de la défenderesse par des résolutions d’assemblées générales successives (2017, 2018 et 2019). La Société contestait la recevabilité de l’action, faute d’autorisation expresse du syndic par l’assemblée générale, et sollicitait reconventionnellement l’annulation des résolutions ayant mis à sa charge exclusive les travaux litigieux, invoquant un abus de majorité et un défaut de base légale. Elle arguait par ailleurs que le délai de contestation n’avait jamais couru, le cachet de la poste sur la notification du procès-verbal étant, selon elle, illisible. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi de trois questions principales : 1. **La capacité processuelle du syndic :** L’action en recouvrement de charges nécessite-t-elle une autorisation préalable de l’assemblée générale ? 2. **La computation du délai de déchéance :** Une illisibilité partielle du cachet postal sur le récépissé de notification fait-elle obstacle au déclenchement du délai de deux mois pour contester une résolution ? 3. **L’opposabilité des charges approuvées :** Un copropriétaire peut-il refuser de payer sa quote-part en invoquant une répartition erronée ou injustifiée une fois les comptes définitivement approuvés ? **Sur le premier point**, le Tribunal rejette le moyen d’irrecevabilité en se fondant sur l’article 14 (5) de la loi du 16 mai 1975. Il rappelle que si le syndic doit en principe être autorisé pour ester en justice, il bénéficie d’une dispense légale de plein droit pour les actions en recouvrement de créances. **Sur le deuxième point**, concernant la recevabilité de la demande en annulation, le Tribunal constate que le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2019 a été notifié par recommandé le 26 août 2019. Malgré l’argument de la Société sur l’illisibilité de l’année sur le tampon, le juge retient que la date de dépôt (26 août) et la réception effective non contestée suffisent à faire courir le délai. La demande reconventionnelle, introduite seulement en octobre