Il ressort de l'arrêt rendu par la Cour d'appel du Luxembourg, quatrième chambre commerciale, le 12 novembre 2024, que la clause pénale insérée dans un compromis de vente immobilière n'est exigible qu'à la condition que le créancier établisse un manquement imputable au débiteur, et que la seule constatation de la non-passation de l'acte notarié dans le délai conventionnel ne suffit pas à cette fin lorsque les causes de cette défaillance demeurent indéterminées. La Cour confirme également que la condition suspensive de financement, réputée accomplie en application de l'article 1178 du Code civil faute de diligences établies du débiteur, ne saurait fonder à elle seule l'exigibilité de l'indemnité forfaitaire, celle-ci étant strictement attachée au défaut de signature de l'acte authentique. La décision rappelle ainsi la double fonction, comminatoire et évaluative, de la clause pénale, ainsi que la charge de la preuve qui pèse sur le créancier, et illustre la distinction entre la défaillance d'une condition et l'inexécution d'une obligation contractuelle. ## I. Faits et procédure Le 14 juillet 2017, la société anonyme SOCIETE1.) SA, en qualité de vendeur, et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, en qualité d'acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur un terrain agricole sis à ADRESSE4.), pour un prix de 800.000 euros. Le compromis comportait une clause manuscrite stipulant qu'il n'était valable que si un prêt était octroyé par une banque de la place, ainsi qu'une stipulation selon laquelle, faute de passation de l'acte notarié dans un délai de trois mois à compter de la signature, l'acquéreur devrait verser une indemnité forfaitaire de 10 % du prix de vente. Il est constant qu'aucun acte notarié n'a été dressé dans le délai convenu. Le 6 février 2018, la commune a notifié au notaire instrumentaire sa volonté d'exercer son droit de préemption sur le terrain. Le 3 mars 2020, le vendeur a mis en demeure l'acquéreur de régler l'indemnité forfaitaire ; ce dernier a répondu qu'il avait entendu passer l'acte dans le délai, mais que l'exercice du droit de préemption l'en avait empêché, et a offert d'acquérir le bien au prix de 1.000.000 euros. Le terrain a été vendu à un tiers le 28 janvier 2021. Par exploit du 24 janvier 2023, le liquidateur de la société venderesse, radiée, a assigné l'acquéreur en paiement de la clause pénale de 80.000 euros. Par jugement du 10 janvier 2024, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg a rejeté l'ensemble des demandes et condamné le demandeur au paiement d'une indemnité de procédure de 1.500 euros. Le liquidateur a interjeté appel par exploit du 16 février 2024, sollicitant la condamnation de l'intimée au paiement de la clause pénale et d'une indemnité de procédure, ainsi que sa décharge de la condamnation prononcée en première instance. L'intimée, bien que représentée à l'origine, n'a pas conclu, de sorte que la Cour a statué par jugement contradictoire sur la base des seuls éléments du dossier, conformément à l'article 76 du Nouveau Code de procédure civile. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour était saisie de deux questions principales. La première consistait à déterminer si la défaillance de la condition suspensive de financement, résultant d'un prétendu défaut d'information du vendeur, rendait exigible la clause pénale. La seconde portait sur le point de savoir si la non-passation de l'acte authentique dans le délai conventionnel, sans établissement de la cause de cette carence, suffisait à faire jouer l'indemnité forfaitaire. **Sur la condition suspensive.** La Cour rappelle le principe selon lequel le débiteur d'une obligation sous condition suspensive doit accomplir toutes les diligences nécessaires à la réalisation de celle-ci. Se fondant sur l'article 1178 du Code civil, elle relève que la condition réputée accomplie lorsque le débiteur en empêche l'accomplissement, et que la jurisprudence récente met à sa charge l'obligation d'établir qu'il a accompli les diligences normales ou qu'il a été empêché d'y parvenir. En l'espèce, l'accord bancaire produit par l'acquéreur se rapportait à un autre objet que celui du compromis ; il n'était donc pas établi qu'une demande de financement ait été formée dans le délai imparti ni que des diligences aient été accomplies. La condition est en conséquence réputée accomplie, mais la Cour confirme le jugement pour un autre motif que celui retenu par le premier juge, qui avait considéré que l'accord bancaire avait été obtenu sans notification nécessaire. **Sur la clause pénale.** La C