Le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer en instance d'appel, confirme le jugement du tribunal de paix du 13 mai 2024 et rejette la demande des locataires tendant à une réduction de loyer d'un tiers, voire à une indemnisation pour trouble de jouissance de deux tiers des loyers. La décision rappelle que la garantie des vices de la chose louée, fondée sur les articles 1719 à 1721 du Code civil, suppose que le trouble résulte du fait même de la chose, que le bailleur ait été dûment informé du vice et qu'il soit resté inerte. Elle précise surtout la charge de la preuve : il appartient au preneur d'établir le bien-fondé de ses doléances. En l'espèce, le juge s'appuie sur le rapport d'expertise contradictoire versé au dossier pour écarter les désordres allégués, à l'exception de faits sans incidence substantielle sur la jouissance. Le moyen tiré de l'expertise de complaisance est rejeté, faute de tout élément démontrant un défaut de neutralité de l'expert, les locataires n'ayant pas davantage fait réaliser de contre-expertise. La décision illustre ainsi l'articulation entre la garantie légale du bailleur et l'exigence probatoire pesant sur le locataire, ainsi que l'importance de l'obligation d'aération et de chauffage du preneur dans la survenance des moisissures. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail a été conclu le 10 septembre 2020 entre la bailleresse, PERSONNE3.), et les locataires, PERSONNE2.) et PERSONNE1.), portant sur un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble, moyennant un loyer mensuel de 2.400 euros et une avance sur charges de 200 euros. Les locataires se sont plaints, entre mi-2020 et début 2023, de désordres affectant le logement : volets, douche, moisissures dans la salle de bains et la chambre, absence d'eau chaude et de chauffage, porte de garage automatique défectueuse et tableau électrique non sécurisé. La bailleresse a introduit deux requêtes devant le tribunal de paix de Luxembourg en paiement d'arriérés de loyers et avances sur charges, puis a augmenté sa demande et formé une demande nouvelle en indemnisation de dégâts locatifs. Les locataires ont opposé un libellé obscur, sollicité une réduction des loyers et formé une demande reconventionnelle en restitution des avances sur charges. Par jugement du 13 mai 2024, le tribunal de paix a condamné les locataires conjointement à payer 46.400 euros avec intérêts au taux légal, prononcé la résiliation du bail à leurs torts exclusifs, constaté sans objet la demande en déguerpissement suite à la libération des lieux le 8 avril 2024, et rejeté la demande reconventionnelle en indemnisation pour troubles de jouissance. Les locataires ont interjeté appel par exploit du 7 juin 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Le problème de droit** est double. Il s'agit, d'une part, de déterminer si les désordres allégués par les locataires ouvrent droit à réduction de loyer ou à indemnisation pour trouble de jouissance au titre de la garantie des vices et de l'obligation d'entretien du bailleur ; d'autre part, de savoir quelle force probante accorder au rapport d'expertise produit au dossier, dont la neutralité était contestée. **Sur la qualification et les principes applicables.** Le tribunal rappelle d'abord, à titre liminaire, qu'il n'est pas lié par la qualification « en dernier ressort » donnée par le premier juge, la recevabilité de l'appel relevant de l'ordre public et devant être examinée d'office au regard de la valeur du litige, celle-ci excédant en l'espèce le seuil de 2.000 euros de la compétence en dernier ressort du juge de paix (articles 2, 12 et 581 du nouveau Code de procédure civile). Il requalifie la demande en réduction de loyers en demande reconventionnelle en indemnisation pour trouble de jouissance, en se fondant sur les articles 1719 et 1721 du Code civil. Le raisonnement repose sur deux fondements distincts mais complémentaires. La garantie des vices suppose que le trouble « résulte du fait même de la chose », par opposition à celui provoqué par le fait de l'homme. Surtout, la garantie du bailleur ne joue pas si le locataire a négligé de signaler le vice et si le dommage aurait pu être évité par une information préalable ; la responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si, informé de la survenance du vice, il n'a pris aucune disposition pour y remédier. Le tribunal rappelle par ailleurs que le bailleur doit faire les réparations nécessaires autres que locatives (article 1720) et entretenir la chose en état de servir à l'usage convenu. **Sur la dénonciation des désordres.** Le tribunal écarte la valeur de dén