Le jugement n° 1350/24 du tribunal de paix de Diekirch, rendu le 13 novembre 2024 en matière de bail à ferme, illustre la rigueur avec laquelle le juge luxembourgeois encadre la résiliation judiciaire du bail rural pour défaut de paiement du fermage. Le juge rappelle que l'article 20 de la loi du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme énumère limitativement les cas de résiliation aux torts du preneur, et que la mise en demeure restée sans effet pendant six mois ne suffit pas à elle seule : la gravité de la faute doit être appréciée in concreto, par le juge, qui dispose d'un pouvoir souverain en la matière. Le tribunal écarte ainsi la résiliation en raison du comportement contradictoire des bailleurs, qui avaient d'abord résilié pour besoin personnel avant de renoncer à cette voie, ainsi que de l'attitude de l'État, créancier initial, qui n'avait pas réclamé les fermages. En revanche, il admet la cession de créance de l'État aux bailleurs, opposable au preneur sur le fondement de l'article 1690 du Code civil, la notification pouvant résulter de la mention de l'acte de cession dans la requête introductive. Le paiement du fermage de 2019 entre les mains des héritiers du bailleur initial est jugé libératoire, les autres arriérés étant mis à la charge du preneur. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail à ferme conclu le 9 février 2012 avec feu PERSONNE4.), PERSONNE3.) exploite une parcelle agricole sise à ADRESSE3.), section BA de ADRESSE4.), cadastrée sous le numéro NUMERO1.), lieu-dit « ADRESSE5.) », d'une contenance de 5 hectares, 58 ares et 39 centiares. Au décès du bailleur, ses héritiers ont cédé le bien à l'État du Grand-Duché de Luxembourg le 24 janvier 2019, lequel l'a rétrocédé à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par acte du 2 octobre 2023. Les nouveaux propriétaires ont, par lettre du 2 janvier 2024, résilié le bail pour cause de besoin personnel, résiliation qu'ils ont ensuite abandonnée. Constatant le non-paiement des fermages depuis 2019, ils ont mis en demeure le preneur le 20 février 2024, puis ont saisi la justice de paix par requête du 22 août 2024. Ils demandaient la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement, le déguerpissement du preneur, la condamnation de celui-ci au paiement de 11.167,80 euros de fermages arriérés, ainsi qu'une indemnité de procédure de 1.250 euros. Le preneur s'est opposé à la résiliation, arguant de l'inapplicabilité de la résiliation pour besoin personnel, faute de clause contractuelle la prévoyant, conformément à l'article 7 de la loi de 1982, et contestant la qualité des demandeurs à agir pour des fermages antérieurs à leur acquisition. Il soutenait en outre avoir acquitté le fermage de 2019 entre les mains des héritiers. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la résiliation judiciaire pour non-paiement des fermages est-elle fondée ?** Le tribunal rappelle que l'article 20 de la loi de 1982 énumère de façon limitative les hypothèses de résiliation aux torts du preneur, et que le juge ne dispose que d'un pouvoir d'appréciation circonscrit, ainsi que l'exposé des motifs du projet de loi (doc. parl. n° 2279, p. 21) le précise. Pour le non-paiement, la résiliation suppose une mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse pendant six mois. Cette condition est nécessaire mais non suffisante : le juge doit encore apprécier la gravité de la faute du preneur. En l'espèce, le tribunal relève plusieurs éléments qui affaiblissent la gravité du manquement : l'État n'avait jamais réclamé les fermages de 2019 à 2023, les demandeurs avaient d'abord résilié le bail pour besoin personnel avant de renoncer à cette voie, et la majeure partie des arriérés concernait une période antérieure à leur qualité de propriétaires. Ces circonstances étaient de nature à faire naître un doute légitime chez le preneur quant au bien-fondé de la réclamation. La demande en résiliation est donc rejetée. La question de la régularité de la résiliation pour besoin personnel devient superflue, dès lors que les demandeurs ont implicitement tenu cette résiliation pour non avenue. **Second problème : les demandeurs ont-ils qualité pour agir en recouvrement des fermages antérieurs à leur acquisition ?** Le tribunal fait application de l'article 1690 du Code civil, selon lequel le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la not