## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-11-13, n° 3507 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire n° 3507/24 Rôle n° L-CIV-100/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 NOVEMBRE 2024 Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et GrandDuché de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse principale, partie défenderesse sur reconvention, comparaissant par Maître Laura GUILARTE LOPEZ, avocat, respectivement Maître Fiona SPEICHER, avocat, en remplacement de Maître Alain RUKAVINA, avocat à la Cour, les trois demeurant à Luxembourg, et : 1) PERSONNE1.) et son époux, 2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.), parties défenderesses principales, parties demanderesses sur reconvention, comparaissant par PERSONNE2.), représentant également son épouse présente lors des débats. ------------------------------------------------------------------------------------------------------ Faits : Par exploit de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg du 12 janvier 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL fit donner citation à PERSONNE1.) et à son époux, PERSONNE2.), à comparaître le 29 février 2024 à 15.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en audience publique à la Justice de Paix de Luxembourg, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement. À l’audience publique du 29 février 2024, les débats furent fixés à celle du 15 mai 2024 (15H/JP.1.19). À l’audience publique du 15 mai 2024, ils furent refixés au 26 juin 2024 (15H/JP.1.19). À l’appel des causes à l’audience publique du 26 juin 2024, Maître Laura GUILARTE LOPEZ, se présentant en remplacement de Maître Alain RUKAVINA pour la société demanderesse, et PERSONNE2.), représentant son épouse, firent retenir l’affaire pour plaidoiries et furent ensuite entendus en leurs explications et moyens respectifs. Aux fins de permettre aux parties de rédiger des notes de plaidoirie, le Tribunal remit l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du 23 octobre 2025 (15H/JP.1.19). À l’appel des causes à cette audience, Maître Fiona SPEICHER, agissant en remplacement de Maître Alain RUKAVINA pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, et PERSONNE2.), représentant son épouse présente dans la salle, se présentèrent à la barre et firent retenir l’affaire pour débats. Après avoir entendu le mandataire de la demanderesse et PERSONNE2.) en leurs plaidoiries respectives, notes écrites à l’appui, le Tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du 13 novembre 2024, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par exploit d’huissier du 12 janvier 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait donner citation à PERSONNE1.), épouse PERSONNE3.), et à PERSONNE2.) à comparaître par devant le Tribunal de Paix de ce siège pour voir statuer sur les mérites de sa demande à voir condamner les parties citées, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, au paiement du montant 2.692,68 euros en vertu d’une facture n° NUMERO2.), avec les intérêts légaux à partir du 17 juillet 2023, date d’échéance de la facture, sinon du 26 juillet 2023, date de la mise en demeure, sinon de la demande en justice et jusqu’à solde, ainsi que de celui de 768,72 euros en vertu des factures nos NUMERO3.) et NUMERO4.), à majorer des intérêts légaux à partir du 18 juillet 2023, jour de l’échéance des factures, sinon du 26 juillet 2023, jour de la mise en demeure, sinon de la demande en justice et jusqu’à solde. 2 La société demanderesse conclut également à l’allocation d’une indemnité de procédure de 750 euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’à la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon de chacune des parties défenderesses pour le tout aux frais et dépens de l’instance. 1) Les moyens des parties : À l’appui de l’acte introductif d’instance, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL exposa avoir été le promoteur de la construction des résidences dénommées ALIAS1.), ALIAS2.) et ALIAS3.) sises à ADRESSE3.) aux nos NUMERO5.) et NUMERO6.) de la ADRESSE4.) et avoir, suivant acte notarié du 2 juillet 2020, signé par devant Maître Carlo WERSANDT, notaire, la vente d’un appartement n° N-NUMERO7.) se trouvant dans la résidence ALIAS1.) aux consorts GROUPE1.). L’acte et le descriptif général auraient été signés le même jour, ce dernier document ayant été annexé au premier. Il résulterait de chacun des documents visés que les frais de combustible, de chauffage, d’électricité et d’eau seraient, durant la phase de construction, à charge des acquéreurs et que les prix seraient révisables en fonction de l’échelle mobile des salaires, voire des variations du coût de la vie, en l’occurrence qu’ils seraient soumis à indexation. L’index de base retenu aurait été de 834,76 points, mais aurait fait l’objet d’augmentations en cours de construction. À ce titre, une première facture n° NUMERO2.) par rapport à la mise à l’indice des tranches de paiement suivant acte notarié d’un montant de 2.692,68 euros TTC aurait été adressée aux parties défenderesses le 30 juin 2023. La facture n° NUMERO3.) pour 756,41 euros TTC relative à la refacturation des frais d’électricité et celle n° NUMERO4.) pour 12,31 euros TTC relative à la refacturation de la consommation d’eau leur auraient été adressées chaque fois le 3 juillet 2023. Par courrier du 17 juillet 2023, les trois factures auraient été contestées par les acquéreurs et tous les efforts entrepris, notamment par lettre recommandée du 26 juillet 2023 répondant aux contestations avec mise en demeure de payer, seraient restés infructueux. En droit, la société demanderesse se rapporterait aux principes de l’article 1134 du Code civil, obligeant les parties au respect des conventions légalement faites qui doivent être exécutées de bonne foi, sauf à voir révoquer le consentement pour les causes que la loi autorise. En l’espèce, toutes les obligations de paiement actuellement mises en cause seraient détaillées dans le cadre de l’acte notarié de vente ainsi que du descriptif général y annexé, tous deux signés par les intéressés. 3 En conséquence, la demanderesse conclurait à la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon de chacune pour le tout des parties défenderesses au paiement du montant de 3.461,40 euros sur base dudit article et de ceux subséquents, sinon sur base des principes de la responsabilité délictuelle. Lors des débats à l’audience du 23 octobre 2024, le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL rappela les différentes clauses souscrites suivant lesquelles les frais d’électricité, de combustible, d’eau et de gaz seraient à charge des acquéreurs durant la phase de construction. Sur question du Tribunal, il confirma que cette phase se serait terminée avec la remise des clés en date du 5 juillet 2022. Après cette date, la société demanderesse n’aurait plus émis de factures. L’avocat donna à considérer que la principale cause de discorde serait l’erreur de compréhension des acquéreurs de croire que les frais à prendre en charge durant la phase de construction se limiteraient à la seule résidence ALIAS1.). Or, il se serait agi d’une construction unique consistant en trois entités qui certes auraient chacune son entrée distincte et partant son numéro de rue, mais qui seraient unies à la base par un garage et un sous-sol uniques, communs aux trois entités. Il n’y aurait aucune indication dans l’un des actes signés par les parties que les frais à assumer se limiteraient à la seule unité dans laquelle l’appartement a été acquis. Cette interprétation serait contestée par le texte qui ne distinguerait pas entre les trois et partant mettrait à faux les contestations émises. Les parties défenderesses seraient également parties de l’idée fausse que les suppléments demandés par elles ne seraient pas assujettis à l’indexation au motif qu’ils ne feraient pas partie du prix de vente. L’ensemble des contestations émises serait à rejeter et la demande originaire à déclarer fondée et justifiée tant quant au principal qu’en ce qui concerne les accessoires. PERSONNE2.), représentant son épouse, PERSONNE1.), présente à l’audience, confirma avoir conclu un acte de vente pour l’appartement NNUMERO7.) sis dans la résidence ALIAS1.) à ADRESSE3.). Les parties défenderesses contesteraient la facture n° NUMERO4.) alors qu’elle se rapporterait à la consommation d’eau et à l’évacuation des eaux usées non seulement de la résidence ALIAS1.), mais également des résidences ALIAS2.) et ALIAS3.), considérées par les concernés comme des entités séparées. Cette circonstance serait corroborée par l’émission par la commune de trois factures afférentes, une pour chacune des résidences, chacune étant dotée d’un compteur à part. En tout état de cause, il n’y aurait ni dans le contrat de vente en état futur d’achèvement, ni dans le descriptif général une clause avertissant les acquéreurs de ce qu’ils devraient faire face à des frais portant sur les trois résidences. 4 Les mêmes contestations vaudraient par rapport à la facture n° NUMERO3.) dans le cadre de laquelle il serait impossible de déterminer quelle part serait pour eux et laquelle pour d’autres acquéreurs. Ils se seraient ainsi vu facturer les frais revenant à un couple GROUPE2.), également acquéreurs, mais qui ne les concerneraient pas. Les parties défenderesses entendraient encore mettre en cause le gaspillage d’énergie imputable au promoteur alors qu’il résulterait des pièces versées que les fenêtres seraient restées ouvertes malgré des températures basses et que les lumières auraient été allumées de jour comme de nuit, tant durant les jours ouvrables que les week-ends. Elles estimeraient par conséquent que ces frais devraient en tout état de cause être pris en charge par la société de construction, non par les futures copropriétaires. L’ascenseur n’aurait pas non plus été conforme à ce qui figurerait dans le descriptif général, à l’instar de la buanderie. À ce sujet, le syndicat des copropriétaires aurait engagé une action en justice, notamment en expertise, contre le promoteur pour des vices de construction et des malfaçons. Sur question du Tribunal, PERSONNE2.) précisa que la copropriété ne se limiterait pas à la seule résidence ALIAS1.), mais serait commune également aux résidences ALIAS2.) et ALIAS3.), qu’il y aurait partant un seul syndicat des copropriétaires pour les trois unités. À titre reconventionnel, PERSONNE2.) demanda le remboursement de 97,45 euros qu’il estima avoir payés en trop, contesta la demande adverse en indemnité de procédure et conclut à en voir allouer une de 1.000 euros aux parties citées au vœu du prédit article 240 du nouveau code de procédure civile. Il estima avoir subi des frais d’avocats par faute de la société adverse qui n’aurait pas tenté de trouver un arrangement à l’amiable. Au vu de l’ensemble de ces faits, il estima que les frais et dépens de l’instance devraient rester à charge de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL. Sur question du Tribunal, PERSONNE2.) reconnut que les contestations relatives à l’ascenseur et à la buanderie seraient inclues dans la demande pendante par devant le Tribunal d’Arrondissement. Il estima que si le Tribunal devait trancher l’un de ces points, il conviendrait de les laisser en suspens jusqu’à ce que l’instance par devant cette autre juridiction soit vidée. La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL fit contester d’emblée tous les moyens invoqués par ses adversaires. Elle entendit rappeler qu’aucune distinction n’aurait été faite entre les différentes résidences et qu’en con