Synthèse doctrinale. Par un jugement du 13 novembre 2024, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, précise le régime de la responsabilité du promoteur-vendeur d'un immeuble à construire pour les vices et malfaçons. Le juge requalifie d'office le contrat en vente en l'état futur d'achèvement, conformément à l'article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile, et applique le régime dérogatoire des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil, qui assimile le vendeur à un locateur d'ouvrage au regard de la garantie décennale. Surtout, la décision réaffirme avec netteté la primauté de la réparation en nature sur la réparation par équivalent : le vendeur, qui n'offre pas de contester sa responsabilité et qui ne refuse pas la réparation, doit d'abord exécuter les travaux préconisés par l'expert, sous astreinte plafonnée. La réparation pécuniaire n'intervient qu'en cas de refus, de retard excessif ou d'impossibilité. Le tribunal rejette en revanche les demandes indemnitaires accessoires, faute de preuve du préjudice moral et faute de faute distincte justifiant le remboursement des honoraires d'avocat. ## I. Faits et procédure Par acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement du 25 octobre 2017, PERSONNE1.) a acquis auprès de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., promoteur, un appartement au sein d'une résidence sise à Luxembourg. Un procès-verbal de réception a été dressé le 15 octobre 2020, assorti de nombreuses réserves devant être levées au plus tard le 16 janvier 2021, ce qui n'a pas été fait. D'autres désordres ont été dénoncés par courriels des 28 octobre 2020, 11 novembre 2020 et 13 janvier 2021, sans que les entreprises ne reviennent sur les lieux. Par ordonnance du 26 mars 2021, le juge des référés a désigné l'expert Danielle GHERARDI, dont le rapport a été établi le 14 avril 2021 (la date du 21 avril 2022 mentionnée dans les conclusions de la défenderesse apparaît incohérente avec celle du rapport et ne peut être retenue sans vérification). Par exploit du 24 février 2023, PERSONNE1.) a assigné la société SOCIETE1.) au fond. Il sollicitait la condamnation de celle-ci au paiement de 63.731,42 euros au titre des vices et malfaçons, outre des frais d'expertise, des honoraires d'avocat, un préjudice moral et une indemnité de procédure. La défenderesse ne contestait pas sa responsabilité, mais sollicitait une réparation en nature, subsidiairement une contre-expertise portant sur le chiffrage des travaux. L'instruction a été clôturée le 17 mai 2024, l'affaire plaidée le 16 octobre 2024 et mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était appelé à résoudre trois questions : quel est le régime applicable à la responsabilité du promoteur-vendeur pour les malfaçons affectant un immeuble à construire réceptionné ; le vendeur peut-il être contraint à une réparation en nature alors que l'acquéreur sollicite une indemnité ; enfin, les honoraires d'avocat, le préjudice moral et l'indemnité de procédure sont-ils dus ? Sur le premier point, le juge rappelle que, en application de l'article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile, il doit restituer aux faits et actes leur exacte qualification. En l'absence de conclusions contraires et au vu de l'acte notarié versé aux débats, le contrat est qualifié de vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal relève que les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil dérogent au droit commun de la garantie des vices et que, s'agissant des vices cachés, le vendeur d'immeubles à construire est traité comme un locateur d'ouvrage soumis aux articles 1792 et 2270 du Code civil. La réception expresse du 15 octobre 2020 étant établie et la responsabilité n'étant pas contestée, la demande est déclarée fondée en son principe. Sur le mode de réparation, le tribunal adopte une lecture rigoureuse de la jurisprudence. Il rappelle que la sanction ordinaire des vices de construction est l'obligation pour le vendeur de réparer la malfaçon ; la réparation par équivalent, la résolution ou la diminution du prix ne sont admises que si le vendeur refuse la réparation, tarde trop à l'exécuter ou si la réparation est impossible. Il cite à cet effet un arrêt de la Cour d'appel du 1er avril 1992 et, plus largement, la jurisprudence de la Cour de cassation française relative à l'appréciation souveraine des modalités de la réparation en vertu des articles 1142 et 1144