Ce jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg (huitième chambre), rendu le 13 novembre 2024 sous le numéro TAL-2024-04316, illustre le régime de la saisie-arrêt de droit commun lorsque le créancier saisissant ne dispose d'aucun titre exécutoire et que le juge de la validation est simultanément saisi du fond. Le tribunal rappelle qu'en l'absence de comparution du défendeur, il ne fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée, conformément à l'article 78, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile. Il juge la procédure de saisie régulière, puis, au fond, retient la créance des demandeurs sur le fondement d'une clause pénale contenue dans un compromis de vente immobilière résilié aux torts exclusifs du promettant acquéreur, ainsi que d'une reconnaissance de dette consignée dans un procès-verbal de difficultés notarié. Le dispositif condamne la société défaillante au paiement de 405.000 euros, valide la saisie-arrêt pour ce montant et met les dépens à sa charge. La décision articule ainsi la fonction conservatoire de la saisie et la fonction juridictionnelle de la validation, en confiant au juge le soin de constater, dans le même mouvement, la certitude, la liquidité et l'exigibilité de la créance. ## I. Faits et procédure Les époux demandeurs ont conclu, le 1er août 2023, un compromis de vente portant sur leur immeuble moyennant le prix de 4.000.000 euros. La société défenderesse, en qualité d'acquéreur, était assistée d'une caution solidaire et indivisible. Le compromis subordonnait la vente à l'obtention d'un prêt bancaire, avec une présomption de réalisation de la condition suspensive à défaut de refus justifié dans le délai convenu, et prévoyait, en son article 6, une pénalité égale à 10 % du prix en cas d'inexécution par l'une des parties. Par deux avenants successifs, les parties ont reporté les délais, puis le second a expressément constaté que la vente était parfaite depuis le 20 octobre 2023 et a fixé au 15 décembre 2023 la date limite de passation de l'acte authentique. Le projet d'acte a été validé le 20 décembre 2023. Une sommation de passer acte a été signifiée le 22 janvier 2024, puis un rendez-vous notarial s'est tenu le 29 janvier 2024, lors duquel la caution a indiqué que les fonds seraient disponibles le 16 février 2024. Ces fonds n'ayant pas été mis à disposition, le notaire a dressé, le 16 février 2024, un procès-verbal de difficultés contradictoire, dans lequel la caution a reconnu la perfection de la vente, s'est engagée à rembourser la provision de 5.000 euros avancée par les vendeurs et à supporter les frais des procès-verbaux. Les demandeurs ont résilié le compromis par lettre recommandée du 22 février 2024, puis ont obtenu, par ordonnance présidentielle du 21 mars 2024, l'autorisation de pratiquer une saisie-arrêt, effectuée le 9 avril 2024 entre les mains de plusieurs tiers détenteurs pour la somme de 405.000 euros. La saisie a été dénoncée avec assignation en condamnation et en validation le 12 avril 2024, puis contre-dénoncée aux tiers saisis le 18 avril 2024. La société défenderesse, régulièrement touchée à son siège, n'a pas constitué avocat. L'affaire a été instruite, plaidée le 16 octobre 2024 et mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulevait deux questions. La première, de nature procédurale, portait sur la régularité de la saisie-arrêt au regard des délais impartis par les articles 699 et 700 du Nouveau Code de procédure civile. La seconde, de nature substantielle, consistait à déterminer si le juge de la validation, en l'absence de titre exécutoire, pouvait constater l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible et en prononcer la condamnation. Sur la régularité, le tribunal relève que l'exploit de dénonciation, signifié dans le délai de huit jours de la saisie, mentionne le titre en vertu duquel elle est pratiquée, sa date et son montant, sans qu'il soit nécessaire d'en joindre la copie, conformément à la jurisprudence qu'il cite. La contre-dénonciation aux tiers saisis est également intervenue dans les délais légaux. Sur le fond, le tribunal adopte une démarche en deux temps. Il rappelle d'abord la distinction entre la phase conservatoire, où le créancier doit seulement justifier d'une créance non légitimement contestable, et la phase de validation, où le juge doit s'assurer de la certitude, de la liquidité et de l'exigibilité de la créance. Il retient ensuite que, la créance n'étant pas constatée par un titre exécutoire,