Par une ordonnance rendue le 15 novembre 2024, le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle avec une rigueur salutaire les conditions de recevabilité de l’action en justice du syndicat des copropriétaires, ainsi que les limites de la production forcée de pièces. En l’espèce, le syndicat sollicitait l’extension d’une mission d’expertise judiciaire à des désordres affectant les parties communes d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le juge rejette cette prétention en s’appuyant sur l’article 14 de la loi du 16 mai 1975, constatant que l’assemblée générale avait expressément refusé de mandater le syndic pour agir, et que l’urgence invoquée ne permettait pas de suppléer ce défaut d’autorisation. Parallèlement, la demande de production forcée des plans « *as-built* » formulée par les acquéreurs est déclarée irrecevable, le juge estimant que le doute sur l’existence même de ces documents fait obstacle à une injonction de communication. Cette décision souligne l’impératif pour le syndic de justifier d’un mandat spécial et actuel, tout en confirmant que le juge des référés ne saurait ordonner la production de pièces dont la matérialité n’est pas établie. ## I. Faits et procédure Le litige s’inscrit dans le cadre de l’édification de la résidence « ALIAS1 » à Luxembourg, acquise en l’état futur d’achèvement (VEFA) par les époux PERSONNE1 et PERSONNE2. Se plaignant de travaux inachevés, de non-conformités et de malfaçons tant dans leur appartement que dans les parties communes, les acquéreurs ont initialement saisi le juge des référés. Par une première ordonnance du 21 février 2024 (n° 2024TALREFO/00084), le tribunal avait ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur Patrick COUNOTTE, avec pour mission de constater l’état des lieux et de chiffrer les préjudices. La procédure s’est poursuivie sur les points réservés, notamment la demande de production forcée de documents techniques et l’intervention du Syndicat des copropriétaires. Lors des débats ultérieurs, le Syndicat des copropriétaires a sollicité une extension de la mission de l’expert à de nombreux dysfonctionnements affectant les parties communes (espace wellness, systèmes de chauffage, ventilation, ascenseurs, etc.). De leur côté, les demandeurs initiaux maintenaient leur demande de production forcée des plans « *as-built* » (plans de recollement), indispensables selon eux à l’entretien des équipements. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Deux questions de droit principales étaient soumises au juge des référés : 1. **Sur la capacité d’agir du syndic :** Un syndic peut-il solliciter l’extension d’une expertise judiciaire alors que l’assemblée générale des copropriétaires a explicitement voté contre l’octroi d’un mandat pour agir en justice ? 2. **Sur la production forcée de pièces :** Le juge peut-il ordonner la communication de documents techniques (plans « *as-built* ») lorsque la partie détentrice alléguée conteste leur existence même ? **Sur le premier point**, le tribunal se fonde sur l’article 14 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte dispose que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans l’autorisation de l’assemblée générale, sauf urgence. En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2024 révélait que la résolution visant à mandater un avocat pour une action en référé-expertise avait été expressément rejetée. Le juge relève qu’aucune urgence objective n’est démontrée pour justifier une dispense de mandat, d’autant qu’un délai de quatre mois s’est écoulé entre l’assemblée et les plaidoiries sans qu’une nouvelle convocation ne soit tentée. En conséquence, la demande d’extension est déclarée irrecevable pour défaut de pouvoir. **Sur le second point**, concernant la production des plans « *as-built* », le tribunal applique les principes classiques du droit de la preuve. La société venderesse (SOCIETE1 S.A.) ayant soutenu que ces plans n’avaient jamais été établis, le juge estime qu’il existe un « réel doute quant à l’existence de ces plans ». En vertu du principe selon lequel nul ne peut être contraint à l’impossible, la demande de production forcée est déclarée irrecevable, le