## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-11-18, n° 3599 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 3599/24 L-BAIL-256/24 Audience publique du 18 novembre 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SA, société anonyme de droit luxembourgeois, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse comparant par Maître Ludovic MATHIEU, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Sanem et la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) partie défenderesse représentée par la société à responsabilité limitée E2M SARL, inscrite au barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2419 LUXEMBOURG, 2, rue du Fort Rheinsheim, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B210821, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 9 avril 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 3 juin 2024. Lors de la prédite audience, la société à responsabilité limitée E2M SARL se présenta pour la société SOCIETE2.) SA et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 septembre 2024, puis refixée au 21 octobre 2024. Lors de la dernière audience, Maître Ludovic MATHIEU, en remplacement de Maître Nicolas BAUER, et Maître Max MAILLIET, en représentation de la société E2M SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 9 avril 2024,la société SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société SOCIETE2.) SA à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 310.968,89.- EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts légaux au taux commercial tels que prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de l’échéance de chaque loyer, sinon à compter de la mise en demeure, sinon à compter de la présente demande en justice jusqu’à solde, de voir prononcer la 2 résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs pour non-paiement du loyer et s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement à intervenir. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Faits, prétentions et moyens des parties SOCIETE1.) SA La requérante expose dans sa requête que suivant contrat de bail commercial conclu en date du 20 septembre 2018 avec la société SOCIETE2.) SA, elle a donné en location à cette dernière plusieurs cellules commerciales au sein du complexe immobilier dit « ADRESSE3.) » sis au ADRESSE4.). L’objet loué en question est défini de la façon suivante : « de +/- 2100 m2 de locaux commerciaux, administratifs et de stockage au rez-de-chaussée, au 1er étage et au 2ème étage du bâtiment A du complexe ainsi que +/- 900 m2 de surfaces de stockage et locaux techniques au niveau -1 du complexe. À cela s’ajoute 10 places de parking à l’intérieur du complexe. » Ledit contrat de bail prévoirait que le montant du loyer indexé s’élève à 24.961.- EUR, hors TVA, avec des hausses de loyer de 15% prévues pour le 1er octobre 2024, le 1er octobre 2025 ainsi que le 1er octobre 2026. Les avances sur charges mensuelles auraient été fixées à la somme de 7.300.EUR à la date de la signature du contrat en question. A la date du dépôt de la requête, le loyer s’élèverait à la somme de 28.893,80.- EUR HTVA et les avances sur charges locatives à la somme de 7.673.34.-EUR HTVA. Depuis le début de l’année 2024, le locataire ne règlerait plus les loyers et aurait déjà cessé au courant de l’année 2023 de régler les avances sur charges. La requérante a encore fait état que la société SOCIETE2.) SA ne se serait également pas acquittée des arriérés de charges locatives tels qu’ils ressortent des décomptes annuels. Suivant décompte versé en cause, les montants redus au jour du dépôt de la requête s’élèveraient comme suit : 3 Montants dus Montants payés Période Avances sur Avances sur Loyer Loyer charges charges TTC TTC Janvier 2023 32.322,88 8.901,08 - 32.322,88 - 8.579,10 Février 2023 32.322,88 8.901,08 - 32.601,52 - 8.579,10 Mars 2023 32.322,88 8.901,07 - 32.601,52 - 8.579,10 Avril 2023 32.322,88 8.901,07 - 32.601,52 - 8.579,10 Mai 2023 32.322,88 8.901,07 - 32.601,52 - 8.579,10 Juin 2023 32.322,88 8.901,07 - 32.601,52 - 8.579,10 Juillet 2023 32.322,88 8.901,07 - 32.601,52 - 8.579,10 Août 2023 32.322,88 8.901,07 - 32.601,52 0,00 Septembre 2023 32.322,88 8.901,07 - 32.601,52 0,00 Octobre 2023 33.516,81 8.901,07 - 33.516,81 0,00 Novembre 2023 33.516,81 8.901,07 - 33.516,81 0,00 Décembre 2023 33.516,81 8.901,07 - 33.516,81 0,00 Janvier 2024 33.516,81 8.901,07 0,00 0,00 Février 2024 33.805,75 8.977,80 0,00 0,00 Mars 2024 33.805,75 8.977,80 0,00 0,00 Avril 2024 33.805,75 8.977,80 0,00 0,00 526.390,41 142.647,33 - 393.685,47 - 60.053,70 Sous-total 1 669.037,74 - 453.739,17 Solde 1 en faveur du bailleur (loyers et avances sur charges) 215.298,57 Période Décomptes de charges (régularisation des années précédentes 2018 15.960,65 2019 39.380,00 2020 (10.123,45 + 3.827,956) 13.951,40 2021 8.311,73 2022 18.066,54 2023 p.m. Solde 2 en faveur du bailleur (décomptes de charges) 95.670,32 TOTAL en faveur du bailleur 310.968,89 A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA a déclaré renoncer à sa demande en paiement d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, alors qu’entretemps tout a été réglé par la partie défenderesse dans le cadre d’un accord intervenu entre parties. 4 De même, la demande en résiliation du bail et en déguerpissement des lieux de la partie défenderesse serait devenue sans objet, étant donné que cette dernière a quitté les lieux en date du 30 septembre 2024. Seuls, les décomptes de charges pour les exercices 2018 à 2023, dont le montant total s’élèverait à 122.655,25.-EUR seraient actuellement encore redus et à ce titre la requérante augmente sa demande pour y inclure l’exercice 2023 qui ne figurait pas dans la requête initiale. SOCIETE1.) SA a encore augmenté sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la porter à 5.000.- EUR. Il convient de donner acte à la demanderesse de sa renonciation aux demandes en paiement d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, de résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en déguerpissement de la partie défenderesse des lieux et de l’augmentation de sa demande à titre de paiement des décomptes charges et d’indemnité de procédure. Factuellement, SOCIETE1.) SA a fait plaider que suite aux loyers et arriérés restés en souffrance, elle a procédé à une saisie-gagerie à l’encontre de la partie défenderesse et a obtenu autorisation à pratiquer celle-ci suivant ordonnance du 16 avril 2024 pour un montant de 310.968,89.-EUR. Elle indique avoir également tiré la garantie bancaire à première demande d’un montant de 219.030.- EUR. La saisie-gagerie précitée aurait finalement conduit à ce qu’elle et la société SOCIETE2.) SA trouvent un arrangement, cette dernière réglant les loyers et avances sur charges en souffrance en contrepartie de la levée de la saisie-gagerie. Actuellement, le litige porterait essentiellement sur les primes de puissance (chaud/froid), qui représenterait près de 90 % des frais contestés par la partie défenderesse dans les décomptes annuels de charges locatives redus. La requérante a expliqué que lesdites primes sont refacturées aux différents locataires et que ce serait à tort que la partie défenderesse affirmerait dans sa note de plaidoiries que «…SOCIETE2.) SA doit supporter ses propres frais d’eau, de gaz, d’électricité, SOCIETE2.) dispose de ses propres contrats de fourniture d’énergie, respectivement reçoit ses propres factures. » pour dire qu’elle est libérée de payer les primes en question. A ce titre, elle a renvoyé aux dispositions du contrat de bail qui prévoit en son article 4 point 1. qu’: « En date du 10.03.2008, le Bailleur a conclu un 5 contrat de fourniture de chaleur et de froid avec la société SOCIETE3.) S.A., copie de ce contrat est joint au présent contrat de bail pour en faire partie intégrante (annexe 2). Le Locataire déclare par les présentes, pour ce qui le concerne, adhérer à ce contrat. Les fournitures de chaleur et de froid seront donc facturées par SOCIETE3.) S.A. directement au Locataire selon les dispositions du contrat. En ce qui concerne les primes de puissance de chaleur et de froid, le Bailleur facturera au Locataire la partie correspondante à l’entretien courant de l’installation, telle que cette charge serait normalement facturée au Locataire. » Ainsi, en vertu des dispositions précitées, SOCIETE2.) SA recevrait directement de la part du fournisseur SOCIETE3.) SA les factures relatives à sa consommation réelle d’énergie (chaud + froid). Cependant, les primes de puissance de chaleur et de froid, qui constituent une taxe d’abonnement pour l’utilisation de l’infrastructure du réseau, seraient refacturées en fonction des tantièmes, de sorte qu’il n’y aurait pas de double facturation tell que prétendu à tort par la société SOCIETE2.) SA. Plus particulièrement concernant la clé de répartition des charges, la requérante a déclaré que celle-ci se fait en fonction des millièmes. Certes, si le « ADRESSE3.) » est un complexe immobilier se composant de trois bâtiments accolés les uns aux autres, d’un parking commun et d’un sous-sol commun, il ne constituerait sur le plan juridique qu’un seul immeuble, de sorte qu’il ne serait pas anormal que la requérante se voie refacturer certains frais pour les parties communes aux trois bâtiments. Elle a précisé que les charges seraient réparties exactement de la même manière pour les autres lots occupés par les différents magasins et restaurants. A ce titre, elle a versé les décomptes de charges d’autres locataires afin de prouver que depuis toujours la répartition des charges s’effectuait en fonction des millièmes. Elle a encore fait valoir que le complexe immobilier « ADRESSE3.) » ne serait pas soumis au statut de la copropriété de sorte qu’en l’absence « de règle fixe s’agissant de la répartition des charges, et le bailleur devra convenir du mode de répartition avec ses locataires. Une répartition proportionnelle aux mètres carrés loués semble la plus juste, mais une répartition par unité est courante aussi. En fait le plus souvent, ces conditions sont fixées par le propriétaire avant que les locataires ne signent leur contrat de bail, de façon que le locataire sait d’avance quelle est la 6 répartition prévue, et il lui appartient d’accepter ces conditions, ou de renoncer à louer. Lex THIELEN, le Contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. LARCIER, page 258 paragraphe 315.» Quant aux places de parking, les affirmations de la défenderesse seraient également fausses, alors que les frais auraient été répart