Le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, confirme dans son intégralité le jugement du juge de paix du 24 mai 2024 et consacre une conception rigoureuse de l'exception d'inexécution en matière locative. Le preneur, qui invoquait l'indisponibilité d'un monte-charge pour refuser le paiement des loyers et charges, est débouté pour deux raisons convergentes : l'exception d'inexécution ne constitue qu'un moyen temporaire de contrainte, qui ne saurait devenir un instrument dilatoire permettant d'échapper à l'obligation de paiement, et la panne ne résultait d'aucune défaillance imputable au bailleur, le contrat mettant expressément à la charge du locataire la souscription et le financement d'un contrat d'entretien qui n'avait jamais été conclu. Le jugement affirme également que le bailleur peut, sous réserve de la justification des dépenses réelles, adapter l'avance mensuelle sur charges, et que les arriérés de loyers et charges échus postérieurement au jugement de première instance peuvent être réclamés en appel en application de l'article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile. La résiliation judiciaire aux torts du preneur, le déguerpissement et l'indemnité d'occupation sont maintenus. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial conclu le 5 janvier 2022 avec effet au 1er février 2022, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a pris à bail un local sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros et une avance mensuelle sur charges de 300 euros. Le contrat stipulait l'usage exclusif d'un monte-charge, indispensable à l'activité de dépôt et d'exposition de meubles et d'objets anciens, en raison de l'exiguïté de l'escalier d'accès. Une clause spécifique mettait à la charge du locataire la souscription d'un contrat d'entretien auprès d'une société agréée, dont un exemplaire devait être remis au bailleur au plus tard le 1er février 2022, ainsi que la prise en charge exclusive des frais d'entretien et la responsabilité du bon fonctionnement de l'appareil. Quelques jours après la prise d'effet du bail, le monte-charge est tombé en panne ; le locataire soutenait qu'il était irréparable et qu'une remise en état complète coûterait 25.758 euros. Il alléguait avoir alerté la bailleresse par courriels des 16 mars et 1er avril 2022, et cessé de payer les loyers au titre de l'exception d'inexécution. La société en commandite simple SOCIETE2.) a fait convoquer le locataire devant le juge de paix en réclamation d'arriérés de charges et de loyers, en résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, en déguerpissement, en fixation d'une indemnité d'occupation et en indemnité de relocation. Par jugement du 24 mai 2024, le juge de paix a fait droit pour l'essentiel à ces demandes, à l'exception de l'indemnité de relocation déclarée irrecevable et des frais d'avocat. Le preneur a interjeté appel le 28 juin 2024, sollicitant la réformation du jugement, la décharge des condamnations, la remise en état du monte-charge sous astreinte et, subsidiairement, une expertise judiciaire. Le bailleur conclut à la confirmation et, par augmentation de demande, réclame les loyers et avances de mai à octobre 2024, soit 12.500 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était saisi de trois questions. La première consistait à déterminer si le preneur pouvait légitimement suspendre le paiement des loyers et charges en invoquant l'exception d'inexécution tirée du défaut de fonctionnement du monte-charge. La deuxième portait sur la validité de l'augmentation unilatérale de l'avance mensuelle sur charges de 300 à 1.000 euros à compter du 1er janvier 2024. La troisième concernait la recevabilité et le bien-fondé des demandes accessoires, notamment la demande nouvelle en indemnité de procédure de première instance et l'augmentation de la demande en cours d'instance d'appel. Sur le premier point, le tribunal rappelle le régime général de l'exception d'inexécution fondée sur l'article 1134-2 du code civil, qu'il présente comme sous-entendue dans tout contrat synallagmatique. Il en précise toutefois les limites en matière de bail : l'exception ne peut justifier un refus définitif d'exécution, ne peut devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer, suppose un manquement incontestable du bailleur et un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées, et exige, en principe, une mise en demeure préalable permettant au bailleur de remédier au défaut. Il appartient au juge d'apprécier la gravité du manquement. Au regard de la charge de la preuve, il incombait au preneur d'établir l'inexéc