Ce jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, statuant en matière de bail à loyer sur appel, réaffirme la gravité que peut revêtir le retard répété dans le paiement du loyer comme cause de résiliation judiciaire du bail d'habitation, même lorsque le locataire a, à la date de l'audience, réglé l'intégralité des échéances arriérées. Le tribunal considère que la répétition de paiements systématiquement tardifs, conjuguée à l'impossibilité manifeste pour le preneur de respecter les termes convenus, caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat et le déguerpissement, sans que la bonne foi alléguée ni la situation familiale précaire ne fassent obstacle à cette sanction. Le juge accorde néanmoins un délai de déguerpissement de quatre mois. Sur le plan des charges locatives, la décision fait application rigoureuse de l'article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 : le bailleur doit justifier des sommes qu'il a lui-même déboursées pour le compte du locataire, à défaut de quoi les décomptes sont écartés. ## I. Faits et procédure Par contrat du 10 janvier 2019, les appelants, bailleurs, ont donné à bail à l'intimée, locataire, un appartement situé au troisième étage d'une résidence à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel initial de 1.800 euros et des avances sur charges de 250 euros. Après le décès du cosignataire du bail, un avenant du 8 mai 2021 a fait de l'intimée seule preneuse. Le loyer fut porté à 1.950 euros à compter du 1er janvier 2022, les avances sur charges à 350 euros, soit un montant mensuel exigible de 2.300 euros. Les bailleurs ont saisi la justice de paix d'Esch-sur-Alzette d'une demande en paiement d'arriérés de loyers et de charges, en résiliation du bail et en déguerpissement. Par jugement du 11 juillet 2024, le premier juge a condamné la locataire au paiement de 3.874,02 euros, mais a rejeté les demandes en résiliation et en déguerpissement. Les bailleurs ont interjeté appel limité. La locataire a formé appel incident, contestant sa condamnation au titre des décomptes de charges des exercices 2022 et 2023 et des frais de remplacement des filtres de ventilation. En cours d'instance, les bailleurs ont renoncé à leur demande en paiement des loyers arriérés, ceux-ci ayant été réglés. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première consistait à déterminer si des retards de paiement répétés, lorsque l'arriéré est soldé à la date des débats, peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail. La seconde portait sur la charge de la preuve des sommes réclamées au titre des charges locatives et des frais d'entretien. Sur la résiliation, le tribunal rappelle que l'obligation de payer le prix constitue l'obligation principale du preneur (art. 1728 du Code civil), le loyer étant la contrepartie de la jouissance. Il relève que le simple retard de paiement constitue une faute justifiant la résiliation dès lors qu'il présente une certaine importance et que les circonstances ne révèlent aucune acceptation tacite du report par le bailleur. Il appartient au juge d'apprécier la gravité du manquement. En l'espèce, le tribunal constate que sur la période de janvier à octobre 2024, aucun loyer n'a été réglé à son échéance contractuelle, et que les versements ont été effectués avec des retards considérables, certains concernant même des mois très antérieurs. Il en déduit que la locataire se trouvait dans l'impossibilité de s'acquitter régulièrement d'un loyer de 2.300 euros, nonobstant ses efforts. Le paiement intégral intervenu en cours de débats ne fait pas disparaître le manquement passé et actuel. Sur les charges, le tribunal applique l'article 1315 du Code civil et l'article 58 du Nouveau Code de procédure civile. Il rappelle que le bailleur ne peut imputer au locataire que les montants qu'il justifie avoir lui-même déboursés pour son compte. Le décompte n'échappe à cette exigence que s'il résulte d'un immeuble en copropriété et a été approuvé en assemblée générale, auquel cas la présomption de justification joue, sous réserve de la preuve contraire. Faute pour les bailleurs d'établir l'un ou l'autre de ces éléments, les décomptes 2022 et 2023 sont écartés. Pour les filtres de ventilation, aucune facture n'étant versée, la demande est rejetée, d'autant que la locataire s'était déjà acquittée de la somme. Sur les frais, le tribunal refuse l'indemnité de procédure, faute pour les bailleurs de démontrer le caractère inéquitable de la charge des frais non compris dans les dépens, et fait masse des d