Le jugement n° 1396/2024 rendu le 21 novembre 2024 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, illustre les pouvoirs du juge du bail face à une défaillance persistante du locataire dans le paiement du loyer et des charges. Le tribunal y condamne le preneur au paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges, puis au solde d'un décompte de charges en régime de frais réels, prononce la résiliation judiciaire du bail pour faute grave et ordonne le déguerpissement, tout en accordant un délai de deux mois. Il rejette en revanche la demande de délais de paiement, faute pour le débiteur d'avoir démontré sa capacité à apurer sa dette dans un terme raisonnable, et refuse la rupture du délibéré en dépit de paiements intervenus en cours de délibéré. La décision rappelle enfin que l'exécution provisoire facultative demeure subordonnée à la constatation de l'urgence ou du péril en la demeure, et que le sursis d'ordre public s'oppose à l'exécution provisoire de la condamnation au déguerpissement. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail non daté prenant effet le 15 février 2023, la société civile immobilière SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros et une avance mensuelle sur charges de 290 euros. Le contrat prévoyait un décompte annuel des frais réellement exposés par le bailleur. Confrontée à des impayés, la bailleresse a fait convoquer le locataire par requête déposée le 19 juillet 2024. Elle sollicitait sa condamnation au paiement de 8.747,56 euros d'arriérés de loyers et d'avances sur charges, la constatation de la résiliation du bail, le déguerpissement du locataire et une indemnité de procédure de 1.000 euros. À l'audience de plaidoiries du 24 octobre 2024, elle réduisit sa demande pécuniaire à 8.737,56 euros, portant sur les mois de mai 2023 à octobre 2024 et sur le décompte de charges de l'année 2023, et substitua à la demande de constatation de résiliation une demande de résiliation judiciaire. Le défendeur contestait le montant réclamé, invoquait des preuves de paiement et sollicitait des délais de paiement en proposant des versements mensuels de 500 euros. Après la clôture des débats, il demanda la rupture du délibéré par courrier du 25 novembre 2024, postérieur au prononcé, ce qui n'a pas empêché le tribunal d'examiner l'ensemble de la cause au vu des pièces versées à l'audience. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Sur la rupture du délibéré.** Le tribunal qualifie la demande d'incident extrinsèque au fond, dont le juge apprécie souverainement l'opportunité. Il relève que le locataire avait été autorisé, à l'audience du 24 octobre 2024, à verser des preuves de paiement en cours de délibéré et que celles-ci seraient prises en considération si elles intervenaient avant le prononcé. Le refus de rupture ne porte dès lors atteinte ni aux droits de la défense, ni au contradictoire, ni au droit à un procès équitable. **2. Sur les arriérés de loyers et d'avances sur charges.** Le tribunal retient que le décompte de la bailleresse tient compte de tous les paiements justifiés, à l'exception du loyer et de l'avance d'octobre 2024, réglés seulement en cours de délibéré, et que le versement de 1.500 euros effectué le 15 novembre 2024 ne saurait être imputé, la demande ne portant pas sur le mois de novembre. Il écarte la déduction de la commission d'agence et de la garantie locative, celles-ci n'ayant pas la nature de paiements de loyers ou de charges échus. La créance est ainsi arrêtée à 4.834 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024. **3. Sur le décompte de charges 2023.** Le locataire soutenait que la bailleresse aurait « ajusté » l'avance mensuelle. Le tribunal rappelle que la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation laisse aux parties le choix entre un régime de frais réels, avec avances et décompte annuel, et une fixation forfaitaire. En l'espèce, l'article 5 du contrat avait opté pour les frais réels, avec décompte annuel et adaptation de l'avance. Le décompte établi faisait apparaître 5.503,56 euros de frais réels, dont furent déduites les avances versées (3.190 euros), soit un solde de 2.313,56 euros. Il ne s'agissait donc pas d'un ajustement unilatéral de l'avance, mais de la réclamation du solde contractuellement prévu, faute de preuve de paiement contraire. **4. Sur les délais de paiement.** Le tribunal rappelle le cadre de l'article 1